通常買房後，會收到一兩封好像是政府發出的信件，有時更會將大家屋契的副本附在信件上，信內指出會為大家辦理一種手續，稱為 Homestead Declaration，來保存該房屋的淨值，以防將來被人追債時，該房屋至少有七萬五千美元的淨值是不會被債主取走，而已婚夫婦則有十萬美元的保障，至於六十五歲以上、或有殘障人士，則有十萬美元保障。要做這種手續，對方是要收取儿十美元的費用。
究竟屋主有否需要做這種 Homestead Declaration? Homestead確定是法律上給予業主的一種保障，除非屋主欠房屋扺押貸款銀行的債務、或欠政府稅金、或欠子女供養費(Child Support)；否則，其他債主若要取去屋主的房屋，Homestead保障條例就可以予屋主七萬五千美元至十萬美元保障。
但Homestead 保障是無需預先申請或登記，將來一旦有需要時才辦理，也不會太遲，因為這項保障是不會失去的。因此，當大家收到這類信件，不論它如何像是政府的公函，其實都是一些私人公司想賺你儿十美元的費用；一般情況中，無需理會這類廣告信。
其實所謂保障屋主七萬五千美元至十萬美元並不包括“有使用房屋所抵押的貸款”只有保障沒有使用房屋做抵押的貸款。所以和屋主所欠房屋貸款銀行的債務、或欠政府稅金、子女供養費等等債務無關。
而Homestead Declaration有一項好處是每年可減免七千美元的房屋地產稅、大約每年可少交七十多美元。Gary Ma (626) 200-7787
Monday, October 18, 2010
美國加州的產權種類
國人移民美國均喜購屋置產,但美國的法律與祖國大不相同而其中所涉及的權益稍不慎能帶給你很大的困擾, 因此在購屋前就要先想好, 用那種產權方式擁有你的房產最符合自己的利益.
在加州有八種擁有產權方式其中分個人擁有及共同擁有
1. 個人擁有權(Sole Ownership)
在法律上未婚人士或已離婚人士或雖然已婚人士﹐希望以個人名義擁有產權時﹐其配偶必須簽署書面文件﹐聲明同意﹐放棄一切和房地產有關的權利產權及利益。
2. 共有擁有權(Co-Ownership)
(a) 夫妻共有產權制(Community Property )夫妻共同或個別在婚姻期間購置的財產﹐除非有特別聲明﹐凡產權之轉讓時﹐皆假定為夫妻共有財產。在夫妻共有財產法規下各自擁有支配一半財產的權利。
(b) 聯合擁有權利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有﹔產權可由單一遺囑或轉讓所造成﹔而遺囑中必須講明產權轉讓是以 “聯合均有” 方式登記﹐這最大特點是生還者的擁有繼承權。有其一人死亡後﹐房地產可立即無條件的置於其他共有者名下。所以用Joint Tenancy 登記的房地產不會受到遺囑的支配, 國人喜歡三五好友共同投資旅館酒店公寓或商場,但在產權上如選擇Joint Tenancy ,如有人不幸死亡而他的產權便自動無條件的併入其他共同投資人手中, 未亡人是拿不到一毛錢的, 此點不可不慎.
(c) 共有權制(Tenancy in Common )在共有權之下各自擁有其不可分割的個人利益,但與聯合擁有權利制不同是各人的利益可以有不同比例,沒有生還者的繼承權﹐每一共有人擁有其個人的一份利益﹐而在這共有人死亡後﹐利益可置於其繼承人名下。
(d) 信託制(Trust)加州房地產的產權可以信託方式來實現。信託機構特有房地產法律上及產業等值上的產權﹐而受託人則代理託付人及受益人持有產權﹐託付人及受益人仍保留房地產的權利及責任。目前許多夫妻或公司為了遺產問題將產業交付信託處理.
(e) 夫妻共有財產制未亡人權益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實行的一種產權。在夫妻共有財產中丈夫或妻子在轉讓文件中特別聲明未亡人的權益﹐並由受益人以書面簽名同意配偶身亡時將自動轉換為與聯合均有權制的相同執行程序。
如何決定哪一種產權擁有方式最適合您﹐以及如何登記房地產產權﹐應根據您的個人情況詢問律師、會計師。
在加州有八種擁有產權方式其中分個人擁有及共同擁有
1. 個人擁有權(Sole Ownership)
在法律上未婚人士或已離婚人士或雖然已婚人士﹐希望以個人名義擁有產權時﹐其配偶必須簽署書面文件﹐聲明同意﹐放棄一切和房地產有關的權利產權及利益。
2. 共有擁有權(Co-Ownership)
(a) 夫妻共有產權制(Community Property )夫妻共同或個別在婚姻期間購置的財產﹐除非有特別聲明﹐凡產權之轉讓時﹐皆假定為夫妻共有財產。在夫妻共有財產法規下各自擁有支配一半財產的權利。
(b) 聯合擁有權利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有﹔產權可由單一遺囑或轉讓所造成﹔而遺囑中必須講明產權轉讓是以 “聯合均有” 方式登記﹐這最大特點是生還者的擁有繼承權。有其一人死亡後﹐房地產可立即無條件的置於其他共有者名下。所以用Joint Tenancy 登記的房地產不會受到遺囑的支配, 國人喜歡三五好友共同投資旅館酒店公寓或商場,但在產權上如選擇Joint Tenancy ,如有人不幸死亡而他的產權便自動無條件的併入其他共同投資人手中, 未亡人是拿不到一毛錢的, 此點不可不慎.
(c) 共有權制(Tenancy in Common )在共有權之下各自擁有其不可分割的個人利益,但與聯合擁有權利制不同是各人的利益可以有不同比例,沒有生還者的繼承權﹐每一共有人擁有其個人的一份利益﹐而在這共有人死亡後﹐利益可置於其繼承人名下。
(d) 信託制(Trust)加州房地產的產權可以信託方式來實現。信託機構特有房地產法律上及產業等值上的產權﹐而受託人則代理託付人及受益人持有產權﹐託付人及受益人仍保留房地產的權利及責任。目前許多夫妻或公司為了遺產問題將產業交付信託處理.
(e) 夫妻共有財產制未亡人權益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實行的一種產權。在夫妻共有財產中丈夫或妻子在轉讓文件中特別聲明未亡人的權益﹐並由受益人以書面簽名同意配偶身亡時將自動轉換為與聯合均有權制的相同執行程序。
如何決定哪一種產權擁有方式最適合您﹐以及如何登記房地產產權﹐應根據您的個人情況詢問律師、會計師。
房屋貸款所需要的文件
購屋時申請貸款需準備的文件 (含薪水或時薪)
- 最近２年的薪資表(W-2)。
- 最近２次工資單的存根。
- 最近３個月的銀行報表。
- 由銀行提供可証明的購屋頭款。
- 有效的買賣合約的影本。
- 除了收入所得的文件部份須如下，其他文件同上述一樣。
- 最近２年的報稅記錄，(包括Schedule A, B, C, E, 1120, 1120S)
- 當年的資產損益表
- 最近２年的薪資表(W-2)。
- 最近２次工資單的存根。
- 最近３個月的銀行報表。
- 付房屋估價費。
- 房屋產權複印件。
- 保證產權保險單複印件。
- 有效期屋主保險單。
- 適用的水災保險單。
自雇主申請重新貸款需準備的文件
- 除了收入所得的文件部份須如下，其他文件同上述一樣。
- 最近２年的全部報稅記錄，包括可適用的稅表附表
- 今年的財務報表
- 目前的資產損益表
Thursday, September 30, 2010
如何開始你的貸款(按揭)業務
美國住房市場仍是令人鼓舞的積極，三十年貸款(按揭)利率，雖然仍遠低於7.00 ％，家庭資產貸款利率已經上升到足以迫使許多人重新貸款(Refinance)以減少比較高的月付款，以及超過 21萬億美元的浮動利率抵押貸款即將到期，對未來數月的貸款市場，將有正面積極的影响。
需要做的如下：
1。做一個清單。你需要做一個列表的每個你認識的人。確保你有他們的地址，電話號碼和電子郵件地址，如果可能的話，再加上和任何其他信息。
2。寄一封私人信件給每個你認識的人。告訴他們，你現在做抵押貸款業務，你願意用任何可能的方式幫助他們。
3。後續幾天後，打電話給每個你認識的人。再介紹自己和自己的業務。詢問他們是否有任何問題，信貸和/或抵押貸款。問每個人問題，可幫助您對每個人的貸款更了解，並大量的筆記、儘可能記下所有的信息。
4。寄手寫的“謝謝你“明信片給每個你打過電話的人、表達你的感激他們所花費的時間、並向他們所提供你可以為他們省錢的信息。非常少人用“謝謝你“明信片的今天、每個你打過電話的人都會對你印象深刻。
5。每個月發送節日賀卡，生日賀卡，明信片，文章和信息行業信息。由於你不斷的提供有價值的信息，你會最終被接納為專家和值得信賴的顧問。
6。永遠不要停止建造您的清單資料庫。每一天設定添加一個新的聯繫人設為你個人的目標，然後按照相同的步驟為每天添加到您的清單資料庫中。
這是開始您的清單資料庫和新的抵押貸款業務。每一天不斷補充您的清單。正確處理您的清單資料庫將導致每月您的貸款(按揭)客戶不斷推介新客戶。清單資料庫越大，你就會有客戶推介越來越多新客戶給你。
通過有效地使用你的清單資料庫，加上維持卓越的服務水準，並保持你的名字在每個客戶心中，想到貸款就想到你，一個偉大的商業機會就產生了。
想加入貸款(按揭)業務行業嗎?很有前(錢)途的行業。
Call Gary Ma 626-200-7787
需要做的如下：
1。做一個清單。你需要做一個列表的每個你認識的人。確保你有他們的地址，電話號碼和電子郵件地址，如果可能的話，再加上和任何其他信息。
2。寄一封私人信件給每個你認識的人。告訴他們，你現在做抵押貸款業務，你願意用任何可能的方式幫助他們。
3。後續幾天後，打電話給每個你認識的人。再介紹自己和自己的業務。詢問他們是否有任何問題，信貸和/或抵押貸款。問每個人問題，可幫助您對每個人的貸款更了解，並大量的筆記、儘可能記下所有的信息。
4。寄手寫的“謝謝你“明信片給每個你打過電話的人、表達你的感激他們所花費的時間、並向他們所提供你可以為他們省錢的信息。非常少人用“謝謝你“明信片的今天、每個你打過電話的人都會對你印象深刻。
5。每個月發送節日賀卡，生日賀卡，明信片，文章和信息行業信息。由於你不斷的提供有價值的信息，你會最終被接納為專家和值得信賴的顧問。
6。永遠不要停止建造您的清單資料庫。每一天設定添加一個新的聯繫人設為你個人的目標，然後按照相同的步驟為每天添加到您的清單資料庫中。
這是開始您的清單資料庫和新的抵押貸款業務。每一天不斷補充您的清單。正確處理您的清單資料庫將導致每月您的貸款(按揭)客戶不斷推介新客戶。清單資料庫越大，你就會有客戶推介越來越多新客戶給你。
通過有效地使用你的清單資料庫，加上維持卓越的服務水準，並保持你的名字在每個客戶心中，想到貸款就想到你，一個偉大的商業機會就產生了。
想加入貸款(按揭)業務行業嗎?很有前(錢)途的行業。
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Thursday, September 23, 2010
美國明年收入稅增加
This list does not even take into account the Health Care Reform Taxes: Personal income Tax Increase.
The top income tax rate will rise from 35% to 39.6%. The lowest rate will rise from 10% to 15%. All the rates in between will also rise. Itemized deductions and personal exemptions will again phase out if you have "too much income", which has the same effect as higher marginal tax rates.
The marginal rate hikes starting January 1, 2011 are below:
- The 10% bracket rises to an expanded 15%
- The 25% bracket rises to 28%
- The 28% bracket rises to 31%
- The 33% bracket rises to 36%
- The 35% bracket rises to 39.6%
Higher taxes on marriage and family. The "marriage penalty" (compressed tax brackets for married couples) will return starting with the first dollar of your income. The child tax credit will be cut in half from $1000 to $500 per child. The standard deduction will no longer be doubled for married couples and the dependent care tax credit will be cut.
Higher tax rates on savers and investors. The capital gains tax will rise from 15% this year to 20% percent in 2011. The dividends tax will rise from 15% this year to 39.6% percent in 2011. These rates will rise another 3.8% in 2013.
The Dreaded AMT (Alternative Minimum Tax) The AMT will hit over 28.5 million families, up from 4 million last year as a result of the failure of Congress to index the AMT and expiring exceptions. You will be calculating your tax twice and you will pay tax the higher of the normal income tax or the AMT.
The end of the year is almost upon us. Don 't wait until the last minute to start thinking about what the new tax laws will mean for us. 請勿等到最後一分鐘才思考稅的問題、請咨詢稅務專家。
轉載網路文章
The top income tax rate will rise from 35% to 39.6%. The lowest rate will rise from 10% to 15%. All the rates in between will also rise. Itemized deductions and personal exemptions will again phase out if you have "too much income", which has the same effect as higher marginal tax rates.
The marginal rate hikes starting January 1, 2011 are below:
- The 10% bracket rises to an expanded 15%
- The 25% bracket rises to 28%
- The 28% bracket rises to 31%
- The 33% bracket rises to 36%
- The 35% bracket rises to 39.6%
Higher taxes on marriage and family. The "marriage penalty" (compressed tax brackets for married couples) will return starting with the first dollar of your income. The child tax credit will be cut in half from $1000 to $500 per child. The standard deduction will no longer be doubled for married couples and the dependent care tax credit will be cut.
Higher tax rates on savers and investors. The capital gains tax will rise from 15% this year to 20% percent in 2011. The dividends tax will rise from 15% this year to 39.6% percent in 2011. These rates will rise another 3.8% in 2013.
The Dreaded AMT (Alternative Minimum Tax) The AMT will hit over 28.5 million families, up from 4 million last year as a result of the failure of Congress to index the AMT and expiring exceptions. You will be calculating your tax twice and you will pay tax the higher of the normal income tax or the AMT.
The end of the year is almost upon us. Don 't wait until the last minute to start thinking about what the new tax laws will mean for us. 請勿等到最後一分鐘才思考稅的問題、請咨詢稅務專家。
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Friday, September 17, 2010
Thursday, September 16, 2010
各位同學趕緊找個大腕朋友也权当练练手吧
最近有位同學請我幫忙找Apartment Properties、她富商朋友想來美國投資房地產等等、我就問她: 你朋友想投資多少錢在這個案子上面、她說不知道。我寫email給她說、如果我們不知道你朋友想投資多少錢來買此Apartment、因為範圍太大、那成功機會不大。她說: 好吧、那我來問問我那朋友他到底要投資多少錢。幾天之後我收到她寫的email、內容如下:
My friend said: 计划投资600万美元以内购买公寓，主要是为了租金收入和价格升值，所以我们要充分考虑地点和位置，以及物业的维护状况，和每年的税收，以及物业的过户手续费。另外，考虑到我们不熟悉美国，希望能够有多一些选择，同时我们还要尽可能多实地考察情况，所以会给你带来很多麻烦，你权当练练手吧，我们同样会谢谢你们的帮忙。投资的时间应该在明年上半年比较合适。
各位看倌、因為原文是簡體中文、那我也就照登了。哇! 『600万美元投资、权当练练手』各位同學請想想、如果可以貸款的話那他的購買力將超過千萬美元、或許可能買到超過一百套房子、毎套租金若以千美元月租來看、月收租金將有十多萬美元、幾年後房價回升、一定能賺到不少錢、那下回己經練過手了、他可能會投資好幾個600万美元、哦! 各位同學試想、如成功的話、這個投資者將會是我們今後主要服務的客戶(主子)啦! 平時可以幫這個投資者管理這些Apartment Properties、收些管理費、想想就很過癮了、不多說了、我要趕緊去做我的春秋大夢了、先上網MLS找找Apartment、看有沒有比較合適的Properties for Sale吧。
各位同學由此可知、客戶不用很多、好的客戶只要幾個就够了、現在老中有錢了、各位同學我們大家有機會就要好好把握、也趕緊找個中國大腕朋友也权当练练手吧。
地產考執照新班九月十八日開課、報名請早。馬老師 626-200-9370
My friend said: 计划投资600万美元以内购买公寓，主要是为了租金收入和价格升值，所以我们要充分考虑地点和位置，以及物业的维护状况，和每年的税收，以及物业的过户手续费。另外，考虑到我们不熟悉美国，希望能够有多一些选择，同时我们还要尽可能多实地考察情况，所以会给你带来很多麻烦，你权当练练手吧，我们同样会谢谢你们的帮忙。投资的时间应该在明年上半年比较合适。
各位看倌、因為原文是簡體中文、那我也就照登了。哇! 『600万美元投资、权当练练手』各位同學請想想、如果可以貸款的話那他的購買力將超過千萬美元、或許可能買到超過一百套房子、毎套租金若以千美元月租來看、月收租金將有十多萬美元、幾年後房價回升、一定能賺到不少錢、那下回己經練過手了、他可能會投資好幾個600万美元、哦! 各位同學試想、如成功的話、這個投資者將會是我們今後主要服務的客戶(主子)啦! 平時可以幫這個投資者管理這些Apartment Properties、收些管理費、想想就很過癮了、不多說了、我要趕緊去做我的春秋大夢了、先上網MLS找找Apartment、看有沒有比較合適的Properties for Sale吧。
各位同學由此可知、客戶不用很多、好的客戶只要幾個就够了、現在老中有錢了、各位同學我們大家有機會就要好好把握、也趕緊找個中國大腕朋友也权当练练手吧。
地產考執照新班九月十八日開課、報名請早。馬老師 626-200-9370
Wednesday, September 1, 2010
每月精選 9/2010 Call Gary Ma 626-200-7787
有錢一定要買這個產業 (可辦美國身份)
• Price: $5,400,000
• Lot Size: 2 - 248 AC
• Property Type: Agricultural
• Tax ID / APN #: 3215-014-017
Major Price Reduction!!!Seller Financing Available. See this beautiful property at the website - www.bouquetcanyonranch.com. Land and water tested excellent for grape production/winery. Also beautiful area for hotel/spa destination, private school, or homes. Located in LA County, not Santa Clarita or Saugus city zoning. Water rights from nearby spring are included. Two functioning wells. Three homes, guest/lodge, barns, pool and out buildings currently on property.
Located at the Northeast end of Bouquet Canyon just beyond the Reservoir, it backs up to the National Forest. The views across the road are also the green National forest.
• Price: $5,400,000
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Major Price Reduction!!!Seller Financing Available. See this beautiful property at the website - www.bouquetcanyonranch.com. Land and water tested excellent for grape production/winery. Also beautiful area for hotel/spa destination, private school, or homes. Located in LA County, not Santa Clarita or Saugus city zoning. Water rights from nearby spring are included. Two functioning wells. Three homes, guest/lodge, barns, pool and out buildings currently on property.
Located at the Northeast end of Bouquet Canyon just beyond the Reservoir, it backs up to the National Forest. The views across the road are also the green National forest.
Tuesday, August 31, 2010
學區資訊
請点击以下學區了解各學區以及學校的相關情况和資訊：
羅蘭學區 Rowland Unified School District
http://www.rowlandschools.org/
核桃學區 Walnut Unified School District
http://www.wvusd.k12.ca.us/
哈崗、拉朋地學區 Hacienda La Puente Unified School District
http://www.hlpusd.k12.ca.us/webapps/portal/frameset.jsp
西柯汶纳學區 West Covina Unified School District
http://www.wcusd-ca.schoolloop.com/
波莫纳學區 Pomona Unified School District
http://www.pusd.org/education/components/scrapbook/default.php?sectionid=1
奇諾崗學區 Chino Valley Unified School District
http://www.chino.k12.ca.us/
喜瑞都ABC Unified School District
http://www.abcusd.k12.ca.us/
阿罕布拉Alhambra Unified School District
http://www.alhambra.k12.ca.us/
亞市Arcadia Unified School District
http://site.ausd.net/
天普Temple City School District
http://www.tcusd.net/pages/Temple_City_Unified
爾灣Irvine Unified School District
http://www.iusd.org/
想知道某所學校的學分及其排名情况嗎？
http://www.psk12.com/rating/index.php
羅蘭學區 Rowland Unified School District
http://www.rowlandschools.org/
核桃學區 Walnut Unified School District
http://www.wvusd.k12.ca.us/
哈崗、拉朋地學區 Hacienda La Puente Unified School District
http://www.hlpusd.k12.ca.us/webapps/portal/frameset.jsp
西柯汶纳學區 West Covina Unified School District
http://www.wcusd-ca.schoolloop.com/
波莫纳學區 Pomona Unified School District
http://www.pusd.org/education/components/scrapbook/default.php?sectionid=1
奇諾崗學區 Chino Valley Unified School District
http://www.chino.k12.ca.us/
喜瑞都ABC Unified School District
http://www.abcusd.k12.ca.us/
阿罕布拉Alhambra Unified School District
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亞市Arcadia Unified School District
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天普Temple City School District
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爾灣Irvine Unified School District
http://www.iusd.org/
想知道某所學校的學分及其排名情况嗎？
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Friday, August 27, 2010
短賣屋
目前在美國加州的地產市場之上“短賣屋”隨處可見，佔了上市屋很大的一部份，而買主及經紀人，只要一遇到“短賣屋”就有些無可奈何。
“短賣屋”(Short sale)是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。也就是說貸款銀行同意承担損失，讓屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。
但是市場上所見到的“短賣屋”，很大的一部份卻還未得到貸款銀行的同意，由屋主或經紀人自行定價而掛牌出售。由於每個房子的銀行都不一樣，所以“短賣屋”的買賣成功率也就變的很低，幸運的屋主可以賣掉，但大多數都只會在市場上擾亂人心，到頭來只有被拍賣或被銀行收回。
為何會出現短賣(Short Sale)的房子呢？
屋主在房價高時貸款買進，由於種種原因屋主不能還貸，在美國屋主有幾條路可走：
一，向貸款銀行申請降息或修改貸款(loan modification)而降低每月的還貸，因此可繼續擁有房屋。
二，放棄房屋，一走了之。可是這樣做會毁了自己的信譽，在七年中都很難再貸款買房。
三，短賣屋(Short sale)，屋主委託經紀人賠本出售短賣屋。但是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得，都不够還銀行的貸款，自己又没錢補差價，也不想放棄房屋而毁了自己的信譽。這時屋主向貸款銀行提出申请，希望貸款銀行同意賠本出售并承担差價的損失。如果銀行批准了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽不會毁得那麼惨。銀行會根据每個屋主的具體困難和經濟情况（hardship）來决定是否願意原諒屋主并承担損失，可是在南加州仍然有大约80-90%的短賣屋(short sale)得不到批准而賣不出去，并不是因為找不到買主，而是銀行不肯放。
短賣屋（Short sale）的買賣過程：（一個不成功的例子）
屋主小張兩年前得到100%的貸款，借了60萬美元買了一棟新房子，他欠第一貸款銀行48萬（first loan），欠第二貸款銀行12萬（second loan）。今年初由於小李的工作調動，他们不得不搬家。可是那棟房子的市場價已降到46萬左右，而他不可能拿出14萬來不填補差價還清貸款，於是我接到小張的委託，幫他掛牌短賣屋出售他已經搬空的房子。
我和他簽了代理合同（listing)之後，立即將房屋的所有資料加入到南加州的MLS系统，出價45萬美元（比市場價低）。由于房子又大又新，條件很好，市場上也不多見，所以一周後我就通過不同的買方經紀人拿到了10個購買合同（offers），我挑了一個條件最好的買主：出价47萬，首付20%現金。
找到最佳買主之後，我就按照第一貸款銀行的要求准備各種文件：屋主的困難聲明書（hardship letter），銀行存款証明，工作收入証明和過去兩年的税單（W2form）；買主的購買合同（purchase agreement）；賣房費用清單（closing cost）以及估價用的鄰近房屋買賣成交價對比（comparables）等等，一共50頁的文件（short sale package）郵寄或傳真給第一貸款銀行的損失處理部門（loss mitigation department）。
接下來的就是遙遙無期的等待，我定期打電話或郵件给那個部門的人員，可是要不就没人接電話，要不就是說還没時間看我們的材料。他們只不過是銀行的一般職員，銀行的損失與他們也没多大的厲害關系，而且他們每天要處理的文件也非常多，人手又不够。當然不同銀行有不同的情况。
大約兩個月過去了，有了一點進展，我的文件已紀上交到“短賣屋部門”了（short sale department）。讓我與那個部門的負責人聯系。當然，這期間我與賣主的第二貸款銀行和買主都定期保持着聯系，以確定買主還在等待之中。
這樣又等了半個多月，終於，我接到了第一貸款銀行的批准信件，但附带了很多條件，其中最主要的就是要我们在一個月之内辦完所有的過户手續，而且他們同意给第二貸款銀行一萬美元，如果第二貸款銀行不同意这個分成，那麼這個買賣也成不了。得到第一貸款銀行的批准是我意料之中的，因為第一貸款銀行的損失并不大，最多四五萬美元，而第二貸款銀行會損失11萬美元。所以關鍵是看第二貸款銀行能否批准。
我立即給第二貸款銀行的總經理發了一封提議書并附上很多相關文件，希望他能接受一萬美元的補償而放棄對屋主的債務追踪。如果他不接受，房子一旦被第一貸款銀行拍賣，那麼第二貸款銀行就會損失所有的12萬美元，一分錢都拿不回来。照理說第一貸款銀行願意給第二貸款銀行一萬美元的分成已經是很大方的了，可是没想到第二貸款銀行很有骨氣，覺得第一貸款銀行給他們一萬美元是對他們的悔辱。這個第二貸款銀行碰巧是一個中國人擁有的貸款銀行，我對他們能在美國創辦銀行并發展了幾個分行充满敬意，可是為了這點面子而放棄一萬美元也似乎不像個銀行家所為。當初為了攒取高利息，把第一貸款銀行，第二貸款銀行留给自己時 ，就應該知道有今天的風險。我和這個老總通過幾封郵件，知道他對屋主和第一貸款銀行都很不满意，說我們中國人應該争取自己的尊嚴，寧為玉碎不為瓦全。他堅持要第一貸款銀行给他們五萬美元，否則就不放手，而第一貸款銀行堅持最多一萬美元，互不相讓，再也無能為力。
我幾個月的工作就這樣付之東流！其實就算是第二貸款銀行同意了，也得從頭來過，因為就在第一貸款銀行批准的前一天我接到買主的電話，說他們等不了，已經買了另一棟房子了。我知道我還可以找到新的買主，可是由於買主不同，價錢和其他條件都不一同，我必須以新的買主重新申請批准和延期。
屋主小張也無能為力，只有等待銀行的拍賣通知，可是至今半年過去了也毫無音訊，那麼好的房子就這樣空在那兒，即便有很多人想買也只能等着買拍賣不成後的銀行屋了。當然如果買主有全現金的話，就可以到拍賣現場去購買。
為什麼有那麼多的短賣屋（Short sale）上市呢？
兩三年前當房價上漲時，市場上幾乎就見不到短賣屋，而今房價大跌，擁有負資產的屋主越來越多，這時如果屋主的經濟情况發生了變化，比如說失業，降工資，工作調動或家裡挣錢的人生病，去世了等等，屋主不能償還貸款而不得不賣房，這才是短賣屋上市的真正原因。
可是，現在却有很多屋主，他們的經濟情况根本就没有發生變化，如果願意，他們完全可以繼續償還貸款，但是眼看自己的房子成了負資產，心裡很不舒服，而市場上的房子又很便宜，所以有的屋主就决定先去買棟便宜的房子，再掛牌争取短賣屋。因為對屋主來說争取短賣屋的工作都是由經紀人來做，如果通過了，屋主的信譽損失也不大，而且還不用支付任何費用，因為經紀人的佣金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的短賣屋。不過這種情况下的短賣屋當然很難得到銀行的批准。目前在我們這個地區短賣屋的成功率大約只有百分之十左右，其中多數是那些有真正困難的，只有一個貸款銀行的，而且差價並不是很大的屋主。
“短賣屋”(Short sale)是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。也就是說貸款銀行同意承担損失，讓屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。
但是市場上所見到的“短賣屋”，很大的一部份卻還未得到貸款銀行的同意，由屋主或經紀人自行定價而掛牌出售。由於每個房子的銀行都不一樣，所以“短賣屋”的買賣成功率也就變的很低，幸運的屋主可以賣掉，但大多數都只會在市場上擾亂人心，到頭來只有被拍賣或被銀行收回。
為何會出現短賣(Short Sale)的房子呢？
屋主在房價高時貸款買進，由於種種原因屋主不能還貸，在美國屋主有幾條路可走：
一，向貸款銀行申請降息或修改貸款(loan modification)而降低每月的還貸，因此可繼續擁有房屋。
二，放棄房屋，一走了之。可是這樣做會毁了自己的信譽，在七年中都很難再貸款買房。
三，短賣屋(Short sale)，屋主委託經紀人賠本出售短賣屋。但是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得，都不够還銀行的貸款，自己又没錢補差價，也不想放棄房屋而毁了自己的信譽。這時屋主向貸款銀行提出申请，希望貸款銀行同意賠本出售并承担差價的損失。如果銀行批准了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽不會毁得那麼惨。銀行會根据每個屋主的具體困難和經濟情况（hardship）來决定是否願意原諒屋主并承担損失，可是在南加州仍然有大约80-90%的短賣屋(short sale)得不到批准而賣不出去，并不是因為找不到買主，而是銀行不肯放。
短賣屋（Short sale）的買賣過程：（一個不成功的例子）
屋主小張兩年前得到100%的貸款，借了60萬美元買了一棟新房子，他欠第一貸款銀行48萬（first loan），欠第二貸款銀行12萬（second loan）。今年初由於小李的工作調動，他们不得不搬家。可是那棟房子的市場價已降到46萬左右，而他不可能拿出14萬來不填補差價還清貸款，於是我接到小張的委託，幫他掛牌短賣屋出售他已經搬空的房子。
我和他簽了代理合同（listing)之後，立即將房屋的所有資料加入到南加州的MLS系统，出價45萬美元（比市場價低）。由于房子又大又新，條件很好，市場上也不多見，所以一周後我就通過不同的買方經紀人拿到了10個購買合同（offers），我挑了一個條件最好的買主：出价47萬，首付20%現金。
找到最佳買主之後，我就按照第一貸款銀行的要求准備各種文件：屋主的困難聲明書（hardship letter），銀行存款証明，工作收入証明和過去兩年的税單（W2form）；買主的購買合同（purchase agreement）；賣房費用清單（closing cost）以及估價用的鄰近房屋買賣成交價對比（comparables）等等，一共50頁的文件（short sale package）郵寄或傳真給第一貸款銀行的損失處理部門（loss mitigation department）。
接下來的就是遙遙無期的等待，我定期打電話或郵件给那個部門的人員，可是要不就没人接電話，要不就是說還没時間看我們的材料。他們只不過是銀行的一般職員，銀行的損失與他們也没多大的厲害關系，而且他們每天要處理的文件也非常多，人手又不够。當然不同銀行有不同的情况。
大約兩個月過去了，有了一點進展，我的文件已紀上交到“短賣屋部門”了（short sale department）。讓我與那個部門的負責人聯系。當然，這期間我與賣主的第二貸款銀行和買主都定期保持着聯系，以確定買主還在等待之中。
這樣又等了半個多月，終於，我接到了第一貸款銀行的批准信件，但附带了很多條件，其中最主要的就是要我们在一個月之内辦完所有的過户手續，而且他們同意给第二貸款銀行一萬美元，如果第二貸款銀行不同意这個分成，那麼這個買賣也成不了。得到第一貸款銀行的批准是我意料之中的，因為第一貸款銀行的損失并不大，最多四五萬美元，而第二貸款銀行會損失11萬美元。所以關鍵是看第二貸款銀行能否批准。
我立即給第二貸款銀行的總經理發了一封提議書并附上很多相關文件，希望他能接受一萬美元的補償而放棄對屋主的債務追踪。如果他不接受，房子一旦被第一貸款銀行拍賣，那麼第二貸款銀行就會損失所有的12萬美元，一分錢都拿不回来。照理說第一貸款銀行願意給第二貸款銀行一萬美元的分成已經是很大方的了，可是没想到第二貸款銀行很有骨氣，覺得第一貸款銀行給他們一萬美元是對他們的悔辱。這個第二貸款銀行碰巧是一個中國人擁有的貸款銀行，我對他們能在美國創辦銀行并發展了幾個分行充满敬意，可是為了這點面子而放棄一萬美元也似乎不像個銀行家所為。當初為了攒取高利息，把第一貸款銀行，第二貸款銀行留给自己時 ，就應該知道有今天的風險。我和這個老總通過幾封郵件，知道他對屋主和第一貸款銀行都很不满意，說我們中國人應該争取自己的尊嚴，寧為玉碎不為瓦全。他堅持要第一貸款銀行给他們五萬美元，否則就不放手，而第一貸款銀行堅持最多一萬美元，互不相讓，再也無能為力。
我幾個月的工作就這樣付之東流！其實就算是第二貸款銀行同意了，也得從頭來過，因為就在第一貸款銀行批准的前一天我接到買主的電話，說他們等不了，已經買了另一棟房子了。我知道我還可以找到新的買主，可是由於買主不同，價錢和其他條件都不一同，我必須以新的買主重新申請批准和延期。
屋主小張也無能為力，只有等待銀行的拍賣通知，可是至今半年過去了也毫無音訊，那麼好的房子就這樣空在那兒，即便有很多人想買也只能等着買拍賣不成後的銀行屋了。當然如果買主有全現金的話，就可以到拍賣現場去購買。
為什麼有那麼多的短賣屋（Short sale）上市呢？
兩三年前當房價上漲時，市場上幾乎就見不到短賣屋，而今房價大跌，擁有負資產的屋主越來越多，這時如果屋主的經濟情况發生了變化，比如說失業，降工資，工作調動或家裡挣錢的人生病，去世了等等，屋主不能償還貸款而不得不賣房，這才是短賣屋上市的真正原因。
可是，現在却有很多屋主，他們的經濟情况根本就没有發生變化，如果願意，他們完全可以繼續償還貸款，但是眼看自己的房子成了負資產，心裡很不舒服，而市場上的房子又很便宜，所以有的屋主就决定先去買棟便宜的房子，再掛牌争取短賣屋。因為對屋主來說争取短賣屋的工作都是由經紀人來做，如果通過了，屋主的信譽損失也不大，而且還不用支付任何費用，因為經紀人的佣金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的短賣屋。不過這種情况下的短賣屋當然很難得到銀行的批准。目前在我們這個地區短賣屋的成功率大約只有百分之十左右，其中多數是那些有真正困難的，只有一個貸款銀行的，而且差價並不是很大的屋主。
Friday, August 13, 2010
加州成為海外購房者第二選擇地
根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR）的最新報告，截止3月31日的過去一年中，全美7%的房地產交易，即價值660億美元的房產被居住在美國以外的人士以及持臨時護照的新移民買走。而加州已經成為這些海外購房者的第二選擇地，僅次於佛羅里達州。該協會的研究表明：
1. 佛羅里達州是海外購房者的首選目標，去年交易量達22%。加州位居第二，占12％，其後是亞利桑那州（11％） 和德克薩斯州（8％）。而加州在兩年前曾占首選地位。
2. 28％接受調查的房地產經紀說，過去一年中至少接待有一個國際客戶，比去年增加了5%。
3. 海外購房者去年在美國買房的中間價為21.94萬美元，相比之下全美中間價為17.25萬美元。房地產協會報告認為，是因為「海外買家傾向於購買高端市場。」
4. 多數海外買家（66%）購買的是家庭獨立屋。同時，海外買家購買康斗的比例為23%，比美國人高出5%。
5. 海外買家以現金付款的故事不是甚麼神話。房地產經紀人說，55％的海外買家支付現金，而普通買家支付現金的比例是8％。報告分析說：「多數海外買家使用現金，是因為在美國建立國際信用還很困難。」
全國房地產經紀人協會主席Vicki Cox Golder將外國人對美國房地產興趣激增的原因歸結為：「變化中的美元價值對國際房地產業務產生了強烈的影響。此外，美國的房地產市場走向在海外造成的印象，導致許多外國客戶相信在美國買房比在他們自己的國家買房更便宜，且更保值。」 http://www.epochtimes.com/b5/10/7/21/n2971927.htm
1. 佛羅里達州是海外購房者的首選目標，去年交易量達22%。加州位居第二，占12％，其後是亞利桑那州（11％） 和德克薩斯州（8％）。而加州在兩年前曾占首選地位。
2. 28％接受調查的房地產經紀說，過去一年中至少接待有一個國際客戶，比去年增加了5%。
3. 海外購房者去年在美國買房的中間價為21.94萬美元，相比之下全美中間價為17.25萬美元。房地產協會報告認為，是因為「海外買家傾向於購買高端市場。」
4. 多數海外買家（66%）購買的是家庭獨立屋。同時，海外買家購買康斗的比例為23%，比美國人高出5%。
5. 海外買家以現金付款的故事不是甚麼神話。房地產經紀人說，55％的海外買家支付現金，而普通買家支付現金的比例是8％。報告分析說：「多數海外買家使用現金，是因為在美國建立國際信用還很困難。」
全國房地產經紀人協會主席Vicki Cox Golder將外國人對美國房地產興趣激增的原因歸結為：「變化中的美元價值對國際房地產業務產生了強烈的影響。此外，美國的房地產市場走向在海外造成的印象，導致許多外國客戶相信在美國買房比在他們自己的國家買房更便宜，且更保值。」 http://www.epochtimes.com/b5/10/7/21/n2971927.htm
美國房貸利率創四十年新低
本週美國房屋抵押貸款利率繼續探底。根據房地美（Freddie Mac）和追蹤房貸利率的銀行利率網（Bankrate.com）的調查，現在的房貸利率達到了歷史新低。
房地美的每週報告顯示，30年固定利率房貸本週四下滑到4.44%，是1971年房地美開始跟蹤這一指標來的歷史最低水平。上週，市場通行的30年房貸利率為4.49%，而一年前的水平為5.29%
15年固定利率房貸則由上週的3.95%下滑到本週的3.92%，也創下房地美1991年開始追蹤這一利率水平以來的最低點，而一年前這一利率為4.69%。
五年浮動利率房貸（Adjustable Rate Mortgages）也在本週降至2005年以來的最低水平3.56%。
Bankrate.com對全美大型房貸公司、銀行的調查結果和房地美的數字相吻合。該公司公布的30年固定利率房貸的平均值已經是連續四週下滑，從上週的4.66%降到本週的4.57%。15年固定利率房貸則從上週的4.11%降至4.06%，是有記錄以來25年間的最低值。五年利率重設房貸降至3.92%，而上週的水平是3.95%；一年利率重設房貸則連續4週維持在4.8%。
房貸銀行家協會本週公布的數字顯示，房貸申請率比上週溫和的增加了0.6%，其中新房貸款申請增加了0.3%，重新貸款申請增加幅度為0.6%。
房地美的每週報告顯示，30年固定利率房貸本週四下滑到4.44%，是1971年房地美開始跟蹤這一指標來的歷史最低水平。上週，市場通行的30年房貸利率為4.49%，而一年前的水平為5.29%
15年固定利率房貸則由上週的3.95%下滑到本週的3.92%，也創下房地美1991年開始追蹤這一利率水平以來的最低點，而一年前這一利率為4.69%。
五年浮動利率房貸（Adjustable Rate Mortgages）也在本週降至2005年以來的最低水平3.56%。
Bankrate.com對全美大型房貸公司、銀行的調查結果和房地美的數字相吻合。該公司公布的30年固定利率房貸的平均值已經是連續四週下滑，從上週的4.66%降到本週的4.57%。15年固定利率房貸則從上週的4.11%降至4.06%，是有記錄以來25年間的最低值。五年利率重設房貸降至3.92%，而上週的水平是3.95%；一年利率重設房貸則連續4週維持在4.8%。
房貸銀行家協會本週公布的數字顯示，房貸申請率比上週溫和的增加了0.6%，其中新房貸款申請增加了0.3%，重新貸款申請增加幅度為0.6%。
Thursday, August 12, 2010
美國財産課稅
一、遺産稅與繼承稅
美國聯邦遺産稅制以及與之相關的聯邦贈與稅，採用總遺産稅制;州一級的死亡課稅形式多樣，但大部分州採用繼承稅的形式對繼承人課征，有的州也徵收總遺産稅和贈與稅。
(一)納稅人
遺産稅是由遺囑執行人納的稅。遺囑執行人在稅收尚未決定之前不得將遺産分配給繼承人和受遺人。
(二)徵稅範圍
是對死亡者死亡時的所有財産價值總額課征，包括動産、不動産、有形財産和無形財産。
遺産總額應包括:①死者亡故時所擁有的財産權益;②死者未亡配偶的權益;③死者生前以各種形式轉移的財産權益，前提是假定這些轉移同預期死亡有關;④以各種契約形式支付給死者及其未亡配偶的受益，例如聯名或僅在死者未亡配偶名下的年金等;⑤死者與另一具有未亡人權益者所共同擁有的財産權益;⑥死者的一般財産處置權所涉及的財産;⑦死者人壽保險的收益，但對受益人支付的保險金，卻不計入遺産總額。
(三)應稅遺産額
美國現行稅法規定，從遺産額和贈與額中扣除統一稅收抵免額，再扣除配偶遺贈減免額，即爲應稅遺産額。
統一稅收抵免額是逐年增加的，到1986年抵免額爲192800美元。
配偶間遺贈減免額的規定是50萬美元以下的遺産，遺贈減免額可達25萬美元，大的遺産則是遺産半數免稅。
(四)稅率
從1976年開始，遺産稅和贈與稅採用統一全額累進稅率，共21檔，最低一檔徵稅遺産額爲1萬美元，稅率10%;最高一檔應稅遺産額在500萬美元以上，稅率爲70%。
二、財産稅
財産稅是美國地方政府重要的財政來源，它占地方政府所有稅收收入的比重一直超過80%以上。美國聯邦政府不徵收財産稅，而州政府也漸漸退出這一領域。美國目前的財産稅，實際上只是對不動産的課征，即主要是房地産稅。
(一)納稅人
財産稅的納稅人是在美國境內擁有居民住宅、工商業房地産、車輛、設備等財産的自然人和法人。由於財産稅一般不易轉嫁，所以，其納稅義務人就是負稅人。
(二)徵稅範圍
1、不動産。包括:①土地，指農場、住宅用地、商業用地、森林。②改良物，指農莊、住房、企業、圍欄及人行道等。
2．動産。包括:①有形物，指設備、家具、車輛、商品等。②無形物，指股票、公債、抵押契據、存款等。
目前，財産稅的主要課稅物件是不動産。部分州如紐約等，對動産不課稅;有4個州對有形動産不課稅;10個州對無形動産不課稅;各州只對部分動産課稅，原因主要是難以確定這些動産的價值。
此外，許多州規定，各級政府的財産，宗教、慈善事業和教育事業的財産，退伍軍人的財産等，不列入財産稅徵稅範圍。http://www.yitax.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=530&Id=12105
美國聯邦遺産稅制以及與之相關的聯邦贈與稅，採用總遺産稅制;州一級的死亡課稅形式多樣，但大部分州採用繼承稅的形式對繼承人課征，有的州也徵收總遺産稅和贈與稅。
(一)納稅人
遺産稅是由遺囑執行人納的稅。遺囑執行人在稅收尚未決定之前不得將遺産分配給繼承人和受遺人。
(二)徵稅範圍
是對死亡者死亡時的所有財産價值總額課征，包括動産、不動産、有形財産和無形財産。
遺産總額應包括:①死者亡故時所擁有的財産權益;②死者未亡配偶的權益;③死者生前以各種形式轉移的財産權益，前提是假定這些轉移同預期死亡有關;④以各種契約形式支付給死者及其未亡配偶的受益，例如聯名或僅在死者未亡配偶名下的年金等;⑤死者與另一具有未亡人權益者所共同擁有的財産權益;⑥死者的一般財産處置權所涉及的財産;⑦死者人壽保險的收益，但對受益人支付的保險金，卻不計入遺産總額。
(三)應稅遺産額
美國現行稅法規定，從遺産額和贈與額中扣除統一稅收抵免額，再扣除配偶遺贈減免額，即爲應稅遺産額。
統一稅收抵免額是逐年增加的，到1986年抵免額爲192800美元。
配偶間遺贈減免額的規定是50萬美元以下的遺産，遺贈減免額可達25萬美元，大的遺産則是遺産半數免稅。
(四)稅率
從1976年開始，遺産稅和贈與稅採用統一全額累進稅率，共21檔，最低一檔徵稅遺産額爲1萬美元，稅率10%;最高一檔應稅遺産額在500萬美元以上，稅率爲70%。
二、財産稅
財産稅是美國地方政府重要的財政來源，它占地方政府所有稅收收入的比重一直超過80%以上。美國聯邦政府不徵收財産稅，而州政府也漸漸退出這一領域。美國目前的財産稅，實際上只是對不動産的課征，即主要是房地産稅。
(一)納稅人
財産稅的納稅人是在美國境內擁有居民住宅、工商業房地産、車輛、設備等財産的自然人和法人。由於財産稅一般不易轉嫁，所以，其納稅義務人就是負稅人。
(二)徵稅範圍
1、不動産。包括:①土地，指農場、住宅用地、商業用地、森林。②改良物，指農莊、住房、企業、圍欄及人行道等。
2．動産。包括:①有形物，指設備、家具、車輛、商品等。②無形物，指股票、公債、抵押契據、存款等。
目前，財産稅的主要課稅物件是不動産。部分州如紐約等，對動産不課稅;有4個州對有形動産不課稅;10個州對無形動産不課稅;各州只對部分動産課稅，原因主要是難以確定這些動産的價值。
此外，許多州規定，各級政府的財産，宗教、慈善事業和教育事業的財産，退伍軍人的財産等，不列入財産稅徵稅範圍。http://www.yitax.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=530&Id=12105
美國稅收制度概述
目前，美國聯邦、州和地方政府的稅收幾乎覆蓋了所有的領域:所得稅、普通和特別消費稅、工薪稅、遺産和贈與稅以及財産稅。美國是聯邦制國家，稅收管理體制分爲聯邦、州及地方政府三級。聯邦政府徵收所得稅、消費稅、遺産稅與贈與稅，大多數州及地方政府徵收專營權稅、所得稅、銷售稅、消費稅、財産稅、遺産稅與贈與稅。
美國所得課稅
一、個人所得稅
個人所得稅在美國稅收制度中居於重要的地位。個人所得稅收入占聯邦稅收總收入的比 重已超過一半(不包括社會保障稅)，是美國聯邦稅收結構中比重最大的稅種。
(一)納稅人
美國以是否擁有美利堅合從國的國籍來作爲劃分納稅義務人的一個標準。凡是美國公民、居民都是納稅人，其來自美國國內和世界各地的收入，均需納稅。非美國公民的外國人，其來自美國境內的收入應課稅。
(二)徵稅範圍
美國個人所得稅的徵稅範圍主要包括以下幾項:工人和雇員的工資、薪金、退休金，獨資或合夥經營取得的商業利潤，農業收入，利息收入，股息收入，租金收入，特許權使用費收入，資本利得收入，其他收入。
(三)應稅所得
應稅所得額的計算，是從調整毛收入(adjusted gross income,AGI)中減去個人減免專案(personal exemptions)和個人扣除專案(personal deductions)。所謂AGI是指所有來源的收入(除某些特例排除以外)，包括工資、利息股息、租金、特許權使用費、合夥人經營利潤等等，綜合起來並作某些"調整"後所得。AGl並非完全是毛收入，其中相當一部分己經扣除了成本費用，實際上是淨收入。求得AGI後，再減去按個人計算的"寬免扣除"和按家庭成員結構標準計算的"標準扣除"，其餘額便是應稅的所得額，然後乘以適用稅率便是應納稅款。見表1。
***************************************************
表1 -- 美國個人所得稅率表（1988）單位:美元
應稅所得
夫妻合併 夫妻分別 戶主申報 單身申報 稅率%
申報 申報
0-29750 0-14875 0-23900 0-17850 15%
29750-71900 14875-35950 23900-61650 17850-43150 28%
71900-149250 35950-113300 61650-123790 43150-89560 33%
149250以上 113300以上 123790以上 89560以上 28*
***************************************************
這裏所說的"個人寬免扣除"，過去的標準爲每人1000美元，稅制改革後，每人標準調整爲1987年1900美元，1988年1950美元，1989年2000美元，並從1990年開始依據通貨膨脹率按年調整。
所謂的"家庭標準扣除"是一種簡便的方法，開始實行於1944年，同時允許納稅人選用複雜的"專案扣除法"。稅改後的標準扣除，單身申報的爲3120美元，夫妻聯合申報的爲5200 美元。這個標準同樣從1990年開始依據通貨膨脹率按年調整。
(四)徵收方法
個人所得稅的徵收主要採用按年申報清繳制，即以一年爲標準，按會計年度(會計年度有多種劃分方法，由納稅人自行選擇)填寫納稅申報表，一季一次，年終結算，多退少補。另外，爲保證收入，一部分採用預扣制。具體有以下幾種:
1．凡屬職業固定的工人和雇員的工資、薪金收入的應納稅款，均由雇主在發放工薪時預扣代繳，年終由納稅人申報結算，多退少補。
2．外國人在美國按總額單一稅率繳納個人所得稅的稅款;在取得收入時預扣，年終不再申報。
3．資本利得稅是在股票、財産出售取得收入時課征，年終不再申報。
4．納稅人其餘各項應稅所得，都採用按季自報繳納、年終結算的辦法。
二、公司所得稅
美國的聯邦政府和州政府兩級都可開徵公司所得稅，但以聯邦政府爲主，其徵收的公司所得稅約占全國公司所得稅的90%。公司所得稅是目前美國第三大稅種，1985年約占全國稅收收入的8.4%。它也是美國最繁瑣複雜的一個稅種。
(一)納稅人
公司所得稅的納稅人是美國公司和所得來源於美國的外國公司。美國稅法規定，凡根據各州法律成立、向州政府註冊的公司，不論是在國內還是國外，也不論其股權屬於誰，都屬美國公司;凡是根據外國法律成立向外國政府註冊的公司，不論設於何處，即使股權的全部或一部分屬於美國，都是外國公司。
(二)徵稅範圍
美國公司所得稅的徵稅物件是美國公司在國內外(即世界範圍所獲取的收入)和外國公司來源於美國的收入，包括經營收入、資本利得、股息、利息、租金、特許權使用費、勞務收入及其他收入。
(三)應稅所得
應稅所得是從公司毛所得減去所得增加時發生的各種費用"這些費用必須是在經營時所必須支付的正規的和必要的費用，主要包括:
1．經營費用。包括銷售費用、管理費用(如修繕費、廣告費、租賃費等)、律師報酬等經營費用。
2．稅收。已繳納的州、地方政府及外國政府的稅收。
3. 營業損失。包括自然災害、盜竊、呆帳損失及土地被徵用的損失等。
4．折舊損耗。包括固定資産的折舊、礦井、油井、氣井等資源損耗。
5．其他扣除。除上述外，其他准予扣除的費用。
(四)稅率
美國公司所得稅1986年採用五級超額累進稅率，最低稅率爲15%，最高稅率爲46%，從1987年7月開始，改爲15%、25%、34%三檔稅率，具體如表2所示。
************************************
表2 美國1988年公司所得稅稅率表
等級 等級差 稅率（%）
1 25000以下 15
2 25001-75000 25
3 75000以上 34
************************************
例如，某公司某年應稅所得爲8000美元。根據累進稅率計
25000×15%=3750
50000×25%=12500
5000×34%=1700
應納公司所得稅=3750+12500+1700=17950(美元)
三、社會保障稅(工薪稅)
在美國，社會保障稅又稱爲工薪稅，它是作爲美國社會保障制度的財政來源而課征的。自1935年發展至今，在社會保險制度所覆蓋的範圍內，已有98%以上的工資收入者(包括個體職業者)繳納社會保障稅，總投保人數達到1.23億，總受益人數達3700萬。
美國聯邦社會保障稅由三大部分組成:①聯邦保險捐助稅;②自營人員保險稅;③聯邦失業保險稅。前兩部分用於雇員的社會保險福利，如退休金、養老金、醫療保險費等。第三部分用於雇員的失業生活保障。
1、聯邦保險捐助稅。聯邦保險捐助稅是作爲實施"老年、遺屬、傷殘及醫療保險"的資金來源而課征的。它以雇員的工資爲基礎，對雇員、雇主雙方徵收。聯邦保險捐助稅屬於雇員負擔的部分，由雇主在每次支付工資時負責代扣，並連同雇主本人應繳納的部分，一起彙往國內收入局。
2．自營人員保險稅。自營人員保險稅是爲自營人員的老年、遺屬、傷殘及醫療保險而課征的一種稅。它按自營人員所經營的事業純收益額計征。19貝年稅率爲其淨收入(經營收入、合夥收入等)的15.3%，其中，2.9%用於醫療保險費用;計稅基數爲自營人員年收入中的53000美元，其中，醫療保險費用爲12500美元，計算方法與聯邦保險捐助稅相同。
自營人員保險稅僅對美國居民在美國境內從事自營活動時徵收。
3．聯邦失業保險稅。聯邦失業保險稅是作爲聯邦政府對各州政府舉辦的失業保險提供補助財源而課征的一種稅。它根據雇員的工資收入情況對其雇主徵收。 聯邦失業保險稅僅對非居民在美國境內提供勞務時徵收，但如果雇主爲其雇員繳納了州政府的失業保險稅或雇傭稅，則可以免繳聯邦失業保險稅。此外，非居民在美國境內提供勞務，如果同時滿足下列條件，也可以不繳聯邦失業保險稅:①在一家外國公司工作;②在美國提供勞務時間不超過20周;③季度工資收入不超過1500美元。
http://www.yitax.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=530&Id=12104
美國所得課稅
一、個人所得稅
個人所得稅在美國稅收制度中居於重要的地位。個人所得稅收入占聯邦稅收總收入的比 重已超過一半(不包括社會保障稅)，是美國聯邦稅收結構中比重最大的稅種。
(一)納稅人
美國以是否擁有美利堅合從國的國籍來作爲劃分納稅義務人的一個標準。凡是美國公民、居民都是納稅人，其來自美國國內和世界各地的收入，均需納稅。非美國公民的外國人，其來自美國境內的收入應課稅。
(二)徵稅範圍
美國個人所得稅的徵稅範圍主要包括以下幾項:工人和雇員的工資、薪金、退休金，獨資或合夥經營取得的商業利潤，農業收入，利息收入，股息收入，租金收入，特許權使用費收入，資本利得收入，其他收入。
(三)應稅所得
應稅所得額的計算，是從調整毛收入(adjusted gross income,AGI)中減去個人減免專案(personal exemptions)和個人扣除專案(personal deductions)。所謂AGI是指所有來源的收入(除某些特例排除以外)，包括工資、利息股息、租金、特許權使用費、合夥人經營利潤等等，綜合起來並作某些"調整"後所得。AGl並非完全是毛收入，其中相當一部分己經扣除了成本費用，實際上是淨收入。求得AGI後，再減去按個人計算的"寬免扣除"和按家庭成員結構標準計算的"標準扣除"，其餘額便是應稅的所得額，然後乘以適用稅率便是應納稅款。見表1。
***************************************************
表1 -- 美國個人所得稅率表（1988）單位:美元
應稅所得
夫妻合併 夫妻分別 戶主申報 單身申報 稅率%
申報 申報
0-29750 0-14875 0-23900 0-17850 15%
29750-71900 14875-35950 23900-61650 17850-43150 28%
71900-149250 35950-113300 61650-123790 43150-89560 33%
149250以上 113300以上 123790以上 89560以上 28*
***************************************************
這裏所說的"個人寬免扣除"，過去的標準爲每人1000美元，稅制改革後，每人標準調整爲1987年1900美元，1988年1950美元，1989年2000美元，並從1990年開始依據通貨膨脹率按年調整。
所謂的"家庭標準扣除"是一種簡便的方法，開始實行於1944年，同時允許納稅人選用複雜的"專案扣除法"。稅改後的標準扣除，單身申報的爲3120美元，夫妻聯合申報的爲5200 美元。這個標準同樣從1990年開始依據通貨膨脹率按年調整。
(四)徵收方法
個人所得稅的徵收主要採用按年申報清繳制，即以一年爲標準，按會計年度(會計年度有多種劃分方法，由納稅人自行選擇)填寫納稅申報表，一季一次，年終結算，多退少補。另外，爲保證收入，一部分採用預扣制。具體有以下幾種:
1．凡屬職業固定的工人和雇員的工資、薪金收入的應納稅款，均由雇主在發放工薪時預扣代繳，年終由納稅人申報結算，多退少補。
2．外國人在美國按總額單一稅率繳納個人所得稅的稅款;在取得收入時預扣，年終不再申報。
3．資本利得稅是在股票、財産出售取得收入時課征，年終不再申報。
4．納稅人其餘各項應稅所得，都採用按季自報繳納、年終結算的辦法。
二、公司所得稅
美國的聯邦政府和州政府兩級都可開徵公司所得稅，但以聯邦政府爲主，其徵收的公司所得稅約占全國公司所得稅的90%。公司所得稅是目前美國第三大稅種，1985年約占全國稅收收入的8.4%。它也是美國最繁瑣複雜的一個稅種。
(一)納稅人
公司所得稅的納稅人是美國公司和所得來源於美國的外國公司。美國稅法規定，凡根據各州法律成立、向州政府註冊的公司，不論是在國內還是國外，也不論其股權屬於誰，都屬美國公司;凡是根據外國法律成立向外國政府註冊的公司，不論設於何處，即使股權的全部或一部分屬於美國，都是外國公司。
(二)徵稅範圍
美國公司所得稅的徵稅物件是美國公司在國內外(即世界範圍所獲取的收入)和外國公司來源於美國的收入，包括經營收入、資本利得、股息、利息、租金、特許權使用費、勞務收入及其他收入。
(三)應稅所得
應稅所得是從公司毛所得減去所得增加時發生的各種費用"這些費用必須是在經營時所必須支付的正規的和必要的費用，主要包括:
1．經營費用。包括銷售費用、管理費用(如修繕費、廣告費、租賃費等)、律師報酬等經營費用。
2．稅收。已繳納的州、地方政府及外國政府的稅收。
3. 營業損失。包括自然災害、盜竊、呆帳損失及土地被徵用的損失等。
4．折舊損耗。包括固定資産的折舊、礦井、油井、氣井等資源損耗。
5．其他扣除。除上述外，其他准予扣除的費用。
(四)稅率
美國公司所得稅1986年採用五級超額累進稅率，最低稅率爲15%，最高稅率爲46%，從1987年7月開始，改爲15%、25%、34%三檔稅率，具體如表2所示。
************************************
表2 美國1988年公司所得稅稅率表
等級 等級差 稅率（%）
1 25000以下 15
2 25001-75000 25
3 75000以上 34
************************************
例如，某公司某年應稅所得爲8000美元。根據累進稅率計
25000×15%=3750
50000×25%=12500
5000×34%=1700
應納公司所得稅=3750+12500+1700=17950(美元)
三、社會保障稅(工薪稅)
在美國，社會保障稅又稱爲工薪稅，它是作爲美國社會保障制度的財政來源而課征的。自1935年發展至今，在社會保險制度所覆蓋的範圍內，已有98%以上的工資收入者(包括個體職業者)繳納社會保障稅，總投保人數達到1.23億，總受益人數達3700萬。
美國聯邦社會保障稅由三大部分組成:①聯邦保險捐助稅;②自營人員保險稅;③聯邦失業保險稅。前兩部分用於雇員的社會保險福利，如退休金、養老金、醫療保險費等。第三部分用於雇員的失業生活保障。
1、聯邦保險捐助稅。聯邦保險捐助稅是作爲實施"老年、遺屬、傷殘及醫療保險"的資金來源而課征的。它以雇員的工資爲基礎，對雇員、雇主雙方徵收。聯邦保險捐助稅屬於雇員負擔的部分，由雇主在每次支付工資時負責代扣，並連同雇主本人應繳納的部分，一起彙往國內收入局。
2．自營人員保險稅。自營人員保險稅是爲自營人員的老年、遺屬、傷殘及醫療保險而課征的一種稅。它按自營人員所經營的事業純收益額計征。19貝年稅率爲其淨收入(經營收入、合夥收入等)的15.3%，其中，2.9%用於醫療保險費用;計稅基數爲自營人員年收入中的53000美元，其中，醫療保險費用爲12500美元，計算方法與聯邦保險捐助稅相同。
自營人員保險稅僅對美國居民在美國境內從事自營活動時徵收。
3．聯邦失業保險稅。聯邦失業保險稅是作爲聯邦政府對各州政府舉辦的失業保險提供補助財源而課征的一種稅。它根據雇員的工資收入情況對其雇主徵收。 聯邦失業保險稅僅對非居民在美國境內提供勞務時徵收，但如果雇主爲其雇員繳納了州政府的失業保險稅或雇傭稅，則可以免繳聯邦失業保險稅。此外，非居民在美國境內提供勞務，如果同時滿足下列條件，也可以不繳聯邦失業保險稅:①在一家外國公司工作;②在美國提供勞務時間不超過20周;③季度工資收入不超過1500美元。
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Tuesday, August 10, 2010
為什麼想要當「Realtor」
「Financial Freedom」（財務自由）是最大的考量。
所有在房地產仲介業界成功的人士，眾口一詞：會在此一產業成功的只有兩種人：男人、女人。或者，這兩種人也可以是：英語是母語的人、英語非母語的人。
翻成白話文就是：不管「任何人」都能在此一行業成功，賺取相當高的佣金，享受高度的財務自由。這幾乎是絕大部份其它產業所無法提供的，其它產業的薪水都有碰頂的問題，但房地產業的佣金則沒有上
● 要怎樣才能成功？
「既要馬兒肥，又要馬兒不吃草」，是不可能的事，天下永遠沒有白吃的午餐。沒有「不勞而獲」的便宜、也沒有「勞而不獲」的不公平（只要用對方法）。
如果每天工作八小時，你能賺取糊口的收入。若每天工作十二小時，你就一定可以成功。一開始，別把「Realtor」當成「朝九晚五」的工作，而是一種「全天候廿四小時」的職業。
要在房地產業成功，最重要的關鍵因素在於「Mind Set」（想法／心態）。只要你堅信自己可以成功、持之以恒地依照成功的方法按步就班、就能達到成功，因而啟動一連環的「成功的循環」。
如果你對自己沒有自信、認為自己不配成功、害怕遵循成功者教導的系統方法、則失敗是必然的結果。無法成功、更讓你失去信心、不敢有所作為、終於成為一個徹徹底底的失敗者。陷在「失敗的循環」無法跳出。
● 新手「California Realtor」的第一步：
首先，要有一個正確的觀念：「Realtor」等於是自己做小生意（Small Business），而不是受僱於任何人，你就是老闆！
因此，一個小生意在剛開始時，總是需要一些投資（可大可小，端視你對小生意的定位）。你絕對不會身無分文／手無寸金，卻妄想要開店當老闆、經營自己的小生意吧？
房地產界的老手，都是建議直接以「全職」的身份進入「Realtor」產業。這是一個競爭激烈的產業，很多人都是卯上全力在打拼，你覺得「兼職」會有多少機會勝出「全職」的對手呢？
如果站在顧客的立場，這一點就很容易瞭解：若你想買賣房子，你希望找一個兼職的人、還是一個全職的專業人士來協助你呢？
兼職的話，也許你能幸運地做到幾筆親朋好友的生意，但你的生意絕對僅止於此。
要當轉業當全職的「Realtor」，至少得有三、四個月以上的積蓄。
若是完全新手，找尋一家「Full Service」的公司是最好的（像「Intero」、「Coldwell Banker」都是這一類），它能提供最完整的訓練，有一套系統方法輔佐你成功，提供最完善的後備支援。若是老手，掛牌在「Pay As You Go」（例如「Century 21」）仲介公司之下比較理想，不必支付月費，也能領到較高的佣金成數。甚或，若有「Broker」執照亦可自己開設仲介公司，完全不必被任何人抽成。
以「Intero」為例，新手若想一年做七筆生意，則「每個月」的投資金額約為「七百美元」（完全沒有薪水，還要付月費，因為你是 Independent Contractor）（若想生意做得愈大，每月投資金額也要增加。例如每年想做 14 筆生意，則每月投資金額約需 US$1,800）。新手的佣金成數大約是五成（跟公司對分）。
買賣房子正常的佣金成數是總房價的「5%」或「6%」，視地點而定、也視「Realtor」的談判能力而定。佣金是由「賣方」負擔，在完成所有手續後（Closing - 房屋過戶、賣方順利拿到房屋價款後）才支付。佣金通常是由「代表賣方的 Broker」與「代表買方的 Broker」均分。例如，你是代表買方的新手 Realtor、約定跟公司對分佣金，成功幫買方買定一棟房價為一百萬美元、佣金為 6% 的房屋後，你能得到的佣金是：$1,000,000 x 3% x 50% = $15,000（噢，別忘了要繳約 30% 的保護費給山姆叔叔）。
● 成功是可預期的嗎？ 是的，我百分百肯定。
但前提是：無條件全盤接受公司的訓練、並且照做。有些事情看起來很容易做，但卻很容易不去做！這就是成功能否的關鍵。
例如，在任何場景下，公司都有一套寫好的「劇本（Script，最佳說詞）」，只要照本宣科，成功的機率大大提高。
你要記得的是：不可能所有的人都喜歡你，不要太在乎被拒絕（Don't Take It Personally）。只要真心想幫功別人，大部份的人都能感應到你的善意，你就會成功；但若時時刻刻只想著佣金，大部份的人都會嗅出你真正的企圖。不要想著錢、也不要追著錢跑，錢會自動向你靠近。
以下幾點是最容易成交的技巧，如果你覺得你能做到這幾點、亳無懼怕、亳不遲疑，那你天生就是吃這行飯的料：
★ 挨家挨戶敲門、陌生拜訪（每天至少一小時）。
★ 打電話給陌生人推銷（每天至少一小時）。
★ 運用社交圈的關係，努力建立／經營人脈（每天至少兩小時）。
★ 每天要運動、每天要聽新聞、每天要唸勵志書籍。
即使是年薪十萬美元以上的「Realtor」，每天還是照常去敲陌生人的門、建立地盤，據說每個月因每天敲門陌生拜訪、至少有一筆生意是因此而來的！
你怕敲陌生人的門嗎？你怕打電話給陌生人介紹你自己嗎？如果說：「每敲一個門、每打一通電話，不管結果如何，我就給你一百美元！」你願意做嗎？相信絕大部份的人都願意去做，而「Realtor」正是如此，投資報酬率是很高的，但很多人都不願意去做。（所以願意去做的人，就有好的機會！）
「Realtor」絕對是一個迷人的職業，因為它的潛力無窮，你有可能賺到你一輩子都想像不到的財富，認識許多有趣的人、協助需要幫助的人，成功轉型成積極樂觀進取的人，過著幸福的人生！
據統計，每 13 個成為「Realtor」的人、就有 12 個會退出此一產業。85% 的新「Realtor」，在 18 個月內會退出；另外的 10%，也撐不到五年。
你呢？想加入這個行業嗎？只想撈點鍋邊的油水？還是想在這個行業出人頭地？決定權在你，因為「Realtor」將是你個人經營的生意！
http://www.ustsu.com/thread-4151598-1-2.html
所有在房地產仲介業界成功的人士，眾口一詞：會在此一產業成功的只有兩種人：男人、女人。或者，這兩種人也可以是：英語是母語的人、英語非母語的人。
翻成白話文就是：不管「任何人」都能在此一行業成功，賺取相當高的佣金，享受高度的財務自由。這幾乎是絕大部份其它產業所無法提供的，其它產業的薪水都有碰頂的問題，但房地產業的佣金則沒有上
● 要怎樣才能成功？
「既要馬兒肥，又要馬兒不吃草」，是不可能的事，天下永遠沒有白吃的午餐。沒有「不勞而獲」的便宜、也沒有「勞而不獲」的不公平（只要用對方法）。
如果每天工作八小時，你能賺取糊口的收入。若每天工作十二小時，你就一定可以成功。一開始，別把「Realtor」當成「朝九晚五」的工作，而是一種「全天候廿四小時」的職業。
要在房地產業成功，最重要的關鍵因素在於「Mind Set」（想法／心態）。只要你堅信自己可以成功、持之以恒地依照成功的方法按步就班、就能達到成功，因而啟動一連環的「成功的循環」。
如果你對自己沒有自信、認為自己不配成功、害怕遵循成功者教導的系統方法、則失敗是必然的結果。無法成功、更讓你失去信心、不敢有所作為、終於成為一個徹徹底底的失敗者。陷在「失敗的循環」無法跳出。
● 新手「California Realtor」的第一步：
首先，要有一個正確的觀念：「Realtor」等於是自己做小生意（Small Business），而不是受僱於任何人，你就是老闆！
因此，一個小生意在剛開始時，總是需要一些投資（可大可小，端視你對小生意的定位）。你絕對不會身無分文／手無寸金，卻妄想要開店當老闆、經營自己的小生意吧？
房地產界的老手，都是建議直接以「全職」的身份進入「Realtor」產業。這是一個競爭激烈的產業，很多人都是卯上全力在打拼，你覺得「兼職」會有多少機會勝出「全職」的對手呢？
如果站在顧客的立場，這一點就很容易瞭解：若你想買賣房子，你希望找一個兼職的人、還是一個全職的專業人士來協助你呢？
兼職的話，也許你能幸運地做到幾筆親朋好友的生意，但你的生意絕對僅止於此。
要當轉業當全職的「Realtor」，至少得有三、四個月以上的積蓄。
若是完全新手，找尋一家「Full Service」的公司是最好的（像「Intero」、「Coldwell Banker」都是這一類），它能提供最完整的訓練，有一套系統方法輔佐你成功，提供最完善的後備支援。若是老手，掛牌在「Pay As You Go」（例如「Century 21」）仲介公司之下比較理想，不必支付月費，也能領到較高的佣金成數。甚或，若有「Broker」執照亦可自己開設仲介公司，完全不必被任何人抽成。
以「Intero」為例，新手若想一年做七筆生意，則「每個月」的投資金額約為「七百美元」（完全沒有薪水，還要付月費，因為你是 Independent Contractor）（若想生意做得愈大，每月投資金額也要增加。例如每年想做 14 筆生意，則每月投資金額約需 US$1,800）。新手的佣金成數大約是五成（跟公司對分）。
買賣房子正常的佣金成數是總房價的「5%」或「6%」，視地點而定、也視「Realtor」的談判能力而定。佣金是由「賣方」負擔，在完成所有手續後（Closing - 房屋過戶、賣方順利拿到房屋價款後）才支付。佣金通常是由「代表賣方的 Broker」與「代表買方的 Broker」均分。例如，你是代表買方的新手 Realtor、約定跟公司對分佣金，成功幫買方買定一棟房價為一百萬美元、佣金為 6% 的房屋後，你能得到的佣金是：$1,000,000 x 3% x 50% = $15,000（噢，別忘了要繳約 30% 的保護費給山姆叔叔）。
● 成功是可預期的嗎？ 是的，我百分百肯定。
但前提是：無條件全盤接受公司的訓練、並且照做。有些事情看起來很容易做，但卻很容易不去做！這就是成功能否的關鍵。
例如，在任何場景下，公司都有一套寫好的「劇本（Script，最佳說詞）」，只要照本宣科，成功的機率大大提高。
你要記得的是：不可能所有的人都喜歡你，不要太在乎被拒絕（Don't Take It Personally）。只要真心想幫功別人，大部份的人都能感應到你的善意，你就會成功；但若時時刻刻只想著佣金，大部份的人都會嗅出你真正的企圖。不要想著錢、也不要追著錢跑，錢會自動向你靠近。
以下幾點是最容易成交的技巧，如果你覺得你能做到這幾點、亳無懼怕、亳不遲疑，那你天生就是吃這行飯的料：
★ 挨家挨戶敲門、陌生拜訪（每天至少一小時）。
★ 打電話給陌生人推銷（每天至少一小時）。
★ 運用社交圈的關係，努力建立／經營人脈（每天至少兩小時）。
★ 每天要運動、每天要聽新聞、每天要唸勵志書籍。
即使是年薪十萬美元以上的「Realtor」，每天還是照常去敲陌生人的門、建立地盤，據說每個月因每天敲門陌生拜訪、至少有一筆生意是因此而來的！
你怕敲陌生人的門嗎？你怕打電話給陌生人介紹你自己嗎？如果說：「每敲一個門、每打一通電話，不管結果如何，我就給你一百美元！」你願意做嗎？相信絕大部份的人都願意去做，而「Realtor」正是如此，投資報酬率是很高的，但很多人都不願意去做。（所以願意去做的人，就有好的機會！）
「Realtor」絕對是一個迷人的職業，因為它的潛力無窮，你有可能賺到你一輩子都想像不到的財富，認識許多有趣的人、協助需要幫助的人，成功轉型成積極樂觀進取的人，過著幸福的人生！
據統計，每 13 個成為「Realtor」的人、就有 12 個會退出此一產業。85% 的新「Realtor」，在 18 個月內會退出；另外的 10%，也撐不到五年。
你呢？想加入這個行業嗎？只想撈點鍋邊的油水？還是想在這個行業出人頭地？決定權在你，因為「Realtor」將是你個人經營的生意！
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如何成為「加州房地產經紀人」
目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
● 想取得「California Realtor」執照的條件：
基本條件：
★ 須年滿 18 歲。
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）
★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
● 「California Realtor」考照前的必修課程：
「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。
每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。
要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
● 「California Realtor」考試：
房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。
★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。:
★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。
其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。
● 如何申請「California Realtor」考試：
完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
● 想成為「California Realtor」須多少費用：一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
★ 修課的學費：
「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。
★ 考試的費用：
1. 考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
2. 申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
3. 按指紋費用：約需 US$71
簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
新手「California Realtor」如何上路：
若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。
所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力 。
原文請看 http://ustsu.com/thread-4150998-1-2.html
在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
● 想取得「California Realtor」執照的條件：
基本條件：
★ 須年滿 18 歲。
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）
★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
● 「California Realtor」考照前的必修課程：
「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。
每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。
要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
● 「California Realtor」考試：
房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。
★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。:
★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。
其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。
● 如何申請「California Realtor」考試：
完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
● 想成為「California Realtor」須多少費用：一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
★ 修課的學費：
「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。
★ 考試的費用：
1. 考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
2. 申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
3. 按指紋費用：約需 US$71
簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
新手「California Realtor」如何上路：
若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。
所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力 。
原文請看 http://ustsu.com/thread-4150998-1-2.html
Monday, August 9, 2010
建築包商執照B牌考照班新班開課
本公司所推出的建築B牌考照班, 以其多年來從事講授考照班的經驗, 深知大家的需要, 所聘請的授課老師擁有深厚的建築設計和建造背景及實務經驗, 採用中文上課及考古題詳解的教學方式, 易學易懂, 配合最新教材以及電腦類比CD考古題, 可在家反覆練習, 使你省下大量的時間而能輕易通過州府考試而順利取得包商執照。本公司並提供房地產考照班和建築設計, 電腦繪圖, 代客送審和代請建照等等多項服務, 歡迎洽詢。
加州建築B牌新班開課, 開課日: 8月15日
每星期日下午1:30至5:00上課 (上課十六次), 費用: US $1,500 (Discount Price $1,200)
New Address: 9049 E Valley Blvd. #104, Rosemead, CA 91770
請洽: Gary Ma 626-200-9370
Friday, August 6, 2010
短售替代計畫 (Short Sale)
為救房市，避免法拍屋大量湧現，美國今年4月5日推出由政府補助的”短售替代計畫”Home Affordable Foreclosure Alternative Program，施行後雖縮短了短售的時間。地產經紀人認為，因銀行不熟悉此計畫的施行細則，造成混亂的標準, 不同的case常有不同回覆，讓想替客人儘快完成短售的經紀人充滿無力感。
此短售計畫其實是有鑑於房貸修改的成功率不高，美國政府提出的替代方案。希望屋主透過短售賣掉房子，避免成為法拍屋。短售屋雖然賣價不足支付貸款，但售價通常比法拍屋來的高些。 此計畫適用對象為有資格申請房貸修改計畫的屋主，這些屋主是此計畫的主要使用對像，貸款須於2009年以前核准，且已無力支付房貸、將被銀行查封後拍賣，且貸款金額小於72萬9750元者。
此計畫要求銀行預先核准短售屋，允許屋主雇地產經紀人從事短售服務，且允准賣方至少有四個月來行銷房屋。 政府並提供屋主3000元搬家費、1500元服務費及不超過6000元的金錢給房屋第二順位債權人，讓房屋順利完成短售，此對屋主頗有利，宜善加利用。
在稅賦上的優惠來說，透過短售賣掉房子的屋主，不足支付房貸的部分不須給付所得稅。
目前有百家銀行以上參加此計畫，各個銀行依照房貸的虧損、市場的狀況、屋主的誠意、房產的價值、產權等因素，來決定對申請案的核准或否決。
此短售替代計畫將於2012年底截止。銀行現在對此計畫的解讀及執行有些亂，但慢慢的會上軌道。屆時陷入困境的屋主，可望以更快速度的短售房屋，買主也不會因核准程序過慢最後不得不放棄。
此短售計畫其實是有鑑於房貸修改的成功率不高，美國政府提出的替代方案。希望屋主透過短售賣掉房子，避免成為法拍屋。短售屋雖然賣價不足支付貸款，但售價通常比法拍屋來的高些。 此計畫適用對象為有資格申請房貸修改計畫的屋主，這些屋主是此計畫的主要使用對像，貸款須於2009年以前核准，且已無力支付房貸、將被銀行查封後拍賣，且貸款金額小於72萬9750元者。
此計畫要求銀行預先核准短售屋，允許屋主雇地產經紀人從事短售服務，且允准賣方至少有四個月來行銷房屋。 政府並提供屋主3000元搬家費、1500元服務費及不超過6000元的金錢給房屋第二順位債權人，讓房屋順利完成短售，此對屋主頗有利，宜善加利用。
在稅賦上的優惠來說，透過短售賣掉房子的屋主，不足支付房貸的部分不須給付所得稅。
目前有百家銀行以上參加此計畫，各個銀行依照房貸的虧損、市場的狀況、屋主的誠意、房產的價值、產權等因素，來決定對申請案的核准或否決。
此短售替代計畫將於2012年底截止。銀行現在對此計畫的解讀及執行有些亂，但慢慢的會上軌道。屆時陷入困境的屋主，可望以更快速度的短售房屋，買主也不會因核准程序過慢最後不得不放棄。
Monday, July 19, 2010
Saturday, July 17, 2010
外國人購買美國房地產的相關稅務(轉貼)
美國不動產稅為每年繳交一次，課徵的對象為不動產所有人；因此無論是否為美國籍、當地居民(即綠卡)或是外國籍之顧客，擁有當地不動產即需要繳交不動產稅。依據各城市之不同，繳交的稅務內容也有差異；一般來說，每年所需繳交的稅額約為買價之1%。在台灣的顧客可以上各郡政府的網站，利用信用卡繳款；委由地產物業管理之顧客，代繳不動產稅之服務。
不動產稅的種類
不動產稅(含房屋與土地稅)(Property Tax)
當您在美國加州進行不動產物件交易時，郡政府將派員依照該不動產的現況與交易價格重新評估該不動產物件之價值，而該不動產物件之土地與房屋稅將依照重新估價後的價值計算。您的土地稅與房屋稅的加總大約佔買價的1%，再加上當地居民投票通過的社區債券。在加州地區最常見的債券為「Mello-Roos」債券，這個債券須經2/3當地居民投票通過方能向居民徵收，Mello-Roos的稅收將做為地方建設與服務的資金，包含學校、道路、社區圖書館的建設與改善以及警察、消防單位與急救單位等服務。
補徵土地稅（Supplemental Tax）
此稅（Supplemental Tax）為美國土地稅課徵的一部份，與台灣所認識的土地增值稅不同。加州稅法規定，當不動產交易成立並完成過戶手續或是當新建物建設完成後，稅務機關有權利對該不動產再次重新評估價值。由於重估的價值大多較原先價格高，因此稅務機關有權在該會計年度（即交易日或建物完成年度），補徵重新估價後的不動產價差額；反之，在極少的狀況下，若重新評估之不動產價格較原估價之價格低時，則稅務機關將退還納稅人溢繳之稅金。一般而言，不動產所有人在土地買賣完成後，會收到1至2次的補徵地價稅通知單（如附件），相關金額計算方式如下:
補徵稅額 = 稅率 x 重估地價與原公告地價之差異 x 時間（交易日到會計年度底總天數占全年度天數的比例）
外資不動產投資稅(Foreign Investor Withholding Tax)
此為美國聯邦稅，目的是要減少非永久居民的外籍人士與外國企業逃稅的情形。根據該法令，任何買主若是從外國籍賣主手中購買美國不動產，就必須從總購買價格中預先扣留10%的稅額，並且在成交後20天內把這筆稅額繳交給美國聯邦稅務部。當繳交這筆稅額時，買主必須填妥「8288」與「8288A」兩份表格，也就是向出售不動產的外籍賣主扣繳預提稅的退稅表格。沒有預先扣繳這筆稅額的外國籍買方，最高可罰美金一萬元。這筆稅額通常在不動產交易時，履約保證中介公司(Escrow Company)通常會提供必要的表格，並代表外國籍買(賣)方扣留稅額並繳交至美國聯邦稅務部。
1031延稅交換（1031 Exchange）
所謂的1031交換，或者叫做「同類不動產交換Like-Kind Exchange」，在美國是一種鼓勵投資者把原本不動產投資額在其增值後(自助自用地產除外)繼續「回流」至不動產市場以換取緩繳增值稅權利的一種刺激不動產市場之雙贏稅法。透過交換(可一換多也可多換一)，投資者拿不回資本額或增值回報，但可享有緩繳地產買賣增值稅(若有賺到錢)的優勢，持續在「免稅」的情況下把雪球滾大。但是這個稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續轉換投資時一併繳交。
在交換不動產時，為避免增值稅，交換者應該:
1. 購買不動產淨售價應大於或等於售出不動產價格
2. 售出不動產的淨值應全部投入購入不動產
3. 新購入不動產的抵押貸款應大於或等於售出不動產
不動產交換在省稅方面的好處
1. 延緩繳納增值稅
2. 將資產重新定位
3. 更換投資地產種類
4. 增加地產投資槓桿作用（以小搏大）
5. 增加折舊抵稅額
6. 為退休及資產做規劃
7. 達到合併地產或多元化投資目的
在通貨膨脹的國際經濟情勢下，房地產投資提供一個穩定持續成長且具保值效果的機會。運用1031不動產交換的方式，可幫助投資者更聰明的運用現有資產增加購買能力。
不動產稅的種類
不動產稅(含房屋與土地稅)(Property Tax)
當您在美國加州進行不動產物件交易時，郡政府將派員依照該不動產的現況與交易價格重新評估該不動產物件之價值，而該不動產物件之土地與房屋稅將依照重新估價後的價值計算。您的土地稅與房屋稅的加總大約佔買價的1%，再加上當地居民投票通過的社區債券。在加州地區最常見的債券為「Mello-Roos」債券，這個債券須經2/3當地居民投票通過方能向居民徵收，Mello-Roos的稅收將做為地方建設與服務的資金，包含學校、道路、社區圖書館的建設與改善以及警察、消防單位與急救單位等服務。
補徵土地稅（Supplemental Tax）
此稅（Supplemental Tax）為美國土地稅課徵的一部份，與台灣所認識的土地增值稅不同。加州稅法規定，當不動產交易成立並完成過戶手續或是當新建物建設完成後，稅務機關有權利對該不動產再次重新評估價值。由於重估的價值大多較原先價格高，因此稅務機關有權在該會計年度（即交易日或建物完成年度），補徵重新估價後的不動產價差額；反之，在極少的狀況下，若重新評估之不動產價格較原估價之價格低時，則稅務機關將退還納稅人溢繳之稅金。一般而言，不動產所有人在土地買賣完成後，會收到1至2次的補徵地價稅通知單（如附件），相關金額計算方式如下:
補徵稅額 = 稅率 x 重估地價與原公告地價之差異 x 時間（交易日到會計年度底總天數占全年度天數的比例）
外資不動產投資稅(Foreign Investor Withholding Tax)
此為美國聯邦稅，目的是要減少非永久居民的外籍人士與外國企業逃稅的情形。根據該法令，任何買主若是從外國籍賣主手中購買美國不動產，就必須從總購買價格中預先扣留10%的稅額，並且在成交後20天內把這筆稅額繳交給美國聯邦稅務部。當繳交這筆稅額時，買主必須填妥「8288」與「8288A」兩份表格，也就是向出售不動產的外籍賣主扣繳預提稅的退稅表格。沒有預先扣繳這筆稅額的外國籍買方，最高可罰美金一萬元。這筆稅額通常在不動產交易時，履約保證中介公司(Escrow Company)通常會提供必要的表格，並代表外國籍買(賣)方扣留稅額並繳交至美國聯邦稅務部。
1031延稅交換（1031 Exchange）
所謂的1031交換，或者叫做「同類不動產交換Like-Kind Exchange」，在美國是一種鼓勵投資者把原本不動產投資額在其增值後(自助自用地產除外)繼續「回流」至不動產市場以換取緩繳增值稅權利的一種刺激不動產市場之雙贏稅法。透過交換(可一換多也可多換一)，投資者拿不回資本額或增值回報，但可享有緩繳地產買賣增值稅(若有賺到錢)的優勢，持續在「免稅」的情況下把雪球滾大。但是這個稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續轉換投資時一併繳交。
在交換不動產時，為避免增值稅，交換者應該:
1. 購買不動產淨售價應大於或等於售出不動產價格
2. 售出不動產的淨值應全部投入購入不動產
3. 新購入不動產的抵押貸款應大於或等於售出不動產
不動產交換在省稅方面的好處
1. 延緩繳納增值稅
2. 將資產重新定位
3. 更換投資地產種類
4. 增加地產投資槓桿作用（以小搏大）
5. 增加折舊抵稅額
6. 為退休及資產做規劃
7. 達到合併地產或多元化投資目的
在通貨膨脹的國際經濟情勢下，房地產投資提供一個穩定持續成長且具保值效果的機會。運用1031不動產交換的方式，可幫助投資者更聰明的運用現有資產增加購買能力。
Friday, July 16, 2010
建築工程管理公司有那些服務?
建築工程管理公司將使用己證實成功過的施工策略來輔助您的投資專案能够在預算之內準時完工、並且創造最大的利潤。
投資者的壓力除了資金的調度之外、還必需面對各方面錯綜複雜的工程事項和問題、並且思考解決、從開始的建地分析購買、比如說此建地可否分割成兩戶或三戶等等、建築師的挑選、建築設計及施工圖的繪製、市政府對設計及施工圖的審核、營建執照的取得、然後基地推土整地及地基基礎放樣等施工的技術、到營建商的挑選、工程貸款及工程簽約發包、完工後的最後加工潤飾直到開張日。這些事項需要大量的工程知識和時間去和建築師、營建商丶小包、建築材料商及工程師們開會研討、各位投資者請想想這些事項會花掉您多少時間。
如果您雇用建築工程管理公司、不但可省下許多您寶貴時間並可保證在預算之內順利完工。
並將為您複雜的工程發揮苦幹實幹的精神、用最先進專業知識而確保工程能順利完工。雇用建築工程管理公司之後保證您就擁有了在加州蓋房子的各項專業技術知識、並且不會和您公司有任何利益上的衝突。
建築工程管理公司將在下列幾個方面做為您工程上的代表:
1. 美國加州建地的購買的推薦、ZONING使用分析報告並成為您的地產買賣經紀人。
2. 推薦建築師並代表參加建築設計及施工圖繪製的會議並代處理及回答各種工程問題。
3. 最適合營建商的推薦並為您工程簽約發包。
4. 檢查營建商有無做到预定的施工工程進度。
5. 控管施工中工程有無超岀预定施工的範圍。
6. 協助參與工地建造的所有包商和公司能最有效率的發揮其才能及資源。
7. 避免施工工期的延誤丶更改設計丶爭論而造成花費增加。
8. 建築材料的購買和採用上保證發揮最大的效率和彈性採購。
9. 確保工程完全符合施工說明書和業主的需求。
建築工程管理公司可提供其他各方面的知識、例如: 購買保證金及責任險、準備工程的標案、規畫、設計和建造等等、而您的公司就不需要聘雇工程施工方面的人員、更不必列入薪水名冊。可省下許多人事上的開支與麻煩。
工程簽約發包的標案準備期中、建築工程管理公司可提供下列服務:
1. 舉行工程簽約發包前置作業的會議、澄清工程施工的各項要求並且得到建商的出價。
2. 確保為您解答工程施工圖及說明書的各項問題。
3. 協助您評估及比較各建商的出價。
4. 推薦您最適合的建商並協助簽定工程合約。
工程施工中、建築工程管理公司將成為您工程上的眼和耳、並為您做最忠誠的服務。將為您做到下列事項:
1. 確保每一個工程包商、小包和其他有參與工程的公司、完全了解每個階段的設計和要求。
2. 按時向您提出關於工程每個階段的進度清楚明白的細節報告。
3. 管理關於工程變更設計的各種事項流程、使達到最大效率、同時儘量減少工程工期的延緩及費用的增加。
4. 監控工程每個階段的進度、預先考慮到各種困難、而能解決各種問題於發生之前、使得工程能順利進行。
5. 掌管工程進度款、而確保能達到工程每個階段的進度、以及所有的開支能準時發給。
6. 嚴格要求工程包商維持工地的乾凈安全、不但提供工人一個安全的工作環境並且不斷的更新工地設備和所使用的工具以保安全。
7. 嚴控所雇人員、確保人事精減。
8. 協調工程完工時要求所有的工程包商、小包和其他有參與工程各個公司提出的工人工時及建築材料等書面報告。
9. 為您的工程申請市府建築許可。
10. 保證工程的施工品質並通過市府建築部門的檢查、而取得使用執照。
11. 為工程向貸款銀行請款、準時付款給所有的包商、小包和其他所有參與工程的建材公司。
如果想利用此建築工程為美國投資移民的專案、將為您推薦並雇用美國投資移民律師保證移民成功。Call 626-282-5988 for more information
投資者的壓力除了資金的調度之外、還必需面對各方面錯綜複雜的工程事項和問題、並且思考解決、從開始的建地分析購買、比如說此建地可否分割成兩戶或三戶等等、建築師的挑選、建築設計及施工圖的繪製、市政府對設計及施工圖的審核、營建執照的取得、然後基地推土整地及地基基礎放樣等施工的技術、到營建商的挑選、工程貸款及工程簽約發包、完工後的最後加工潤飾直到開張日。這些事項需要大量的工程知識和時間去和建築師、營建商丶小包、建築材料商及工程師們開會研討、各位投資者請想想這些事項會花掉您多少時間。
如果您雇用建築工程管理公司、不但可省下許多您寶貴時間並可保證在預算之內順利完工。
並將為您複雜的工程發揮苦幹實幹的精神、用最先進專業知識而確保工程能順利完工。雇用建築工程管理公司之後保證您就擁有了在加州蓋房子的各項專業技術知識、並且不會和您公司有任何利益上的衝突。
建築工程管理公司將在下列幾個方面做為您工程上的代表:
1. 美國加州建地的購買的推薦、ZONING使用分析報告並成為您的地產買賣經紀人。
2. 推薦建築師並代表參加建築設計及施工圖繪製的會議並代處理及回答各種工程問題。
3. 最適合營建商的推薦並為您工程簽約發包。
4. 檢查營建商有無做到预定的施工工程進度。
5. 控管施工中工程有無超岀预定施工的範圍。
6. 協助參與工地建造的所有包商和公司能最有效率的發揮其才能及資源。
7. 避免施工工期的延誤丶更改設計丶爭論而造成花費增加。
8. 建築材料的購買和採用上保證發揮最大的效率和彈性採購。
9. 確保工程完全符合施工說明書和業主的需求。
建築工程管理公司可提供其他各方面的知識、例如: 購買保證金及責任險、準備工程的標案、規畫、設計和建造等等、而您的公司就不需要聘雇工程施工方面的人員、更不必列入薪水名冊。可省下許多人事上的開支與麻煩。
工程簽約發包的標案準備期中、建築工程管理公司可提供下列服務:
1. 舉行工程簽約發包前置作業的會議、澄清工程施工的各項要求並且得到建商的出價。
2. 確保為您解答工程施工圖及說明書的各項問題。
3. 協助您評估及比較各建商的出價。
4. 推薦您最適合的建商並協助簽定工程合約。
工程施工中、建築工程管理公司將成為您工程上的眼和耳、並為您做最忠誠的服務。將為您做到下列事項:
1. 確保每一個工程包商、小包和其他有參與工程的公司、完全了解每個階段的設計和要求。
2. 按時向您提出關於工程每個階段的進度清楚明白的細節報告。
3. 管理關於工程變更設計的各種事項流程、使達到最大效率、同時儘量減少工程工期的延緩及費用的增加。
4. 監控工程每個階段的進度、預先考慮到各種困難、而能解決各種問題於發生之前、使得工程能順利進行。
5. 掌管工程進度款、而確保能達到工程每個階段的進度、以及所有的開支能準時發給。
6. 嚴格要求工程包商維持工地的乾凈安全、不但提供工人一個安全的工作環境並且不斷的更新工地設備和所使用的工具以保安全。
7. 嚴控所雇人員、確保人事精減。
8. 協調工程完工時要求所有的工程包商、小包和其他有參與工程各個公司提出的工人工時及建築材料等書面報告。
9. 為您的工程申請市府建築許可。
10. 保證工程的施工品質並通過市府建築部門的檢查、而取得使用執照。
11. 為工程向貸款銀行請款、準時付款給所有的包商、小包和其他所有參與工程的建材公司。
如果想利用此建築工程為美國投資移民的專案、將為您推薦並雇用美國投資移民律師保證移民成功。Call 626-282-5988 for more information
Thursday, June 24, 2010
Tuesday, June 22, 2010
Sunday, June 20, 2010
房貸詐欺案 (報載)
司法部宣布，此一代號為Operation Stolen Dreams的行動，是對房貸詐欺問題所展開的執法行動。 從3月查緝貸款詐欺案以來，已起訴約1200人且己逮捕超過了400人。 同時由民事索賠，為受害人取回約1億4000萬元。 聯調局也表示，數百位探員和執法人員成立特別小組，將專門對付此類貸款詐欺的犯罪案。
兩家全國貸款公司因向屋主收費過高，將付出1億800多萬元和解費。
同時破獲一個"詐欺貸款"集團，分別假冒貸款經紀、房地產經紀、估價師、產權公司和超過百位房屋買家，向金融機構取得多筆貸款，超過1億元之不法貸款所得。
加州建築商在06年時有許多銷售不出去的房屋，該公司以高價出售房屋給"假的買家"，然後再退回扣給買方經紀的"空殼公司"。貸款機構根本不知道有回扣之事。到目前為止，約40棟房已進入了法拍程序。
兩家全國貸款公司因向屋主收費過高，將付出1億800多萬元和解費。
同時破獲一個"詐欺貸款"集團，分別假冒貸款經紀、房地產經紀、估價師、產權公司和超過百位房屋買家，向金融機構取得多筆貸款，超過1億元之不法貸款所得。
加州建築商在06年時有許多銷售不出去的房屋，該公司以高價出售房屋給"假的買家"，然後再退回扣給買方經紀的"空殼公司"。貸款機構根本不知道有回扣之事。到目前為止，約40棟房已進入了法拍程序。
Friday, June 11, 2010
切勿為不需要的服務被詐騙
在目前房屋價值下跌的經濟動盪時期，我有責任確保所有不動產屋主沒有支付超過其公平份額的稅款。即使有第13號提案保護，人們也擔心被銀行收回產權和支付不動產稅。現在，他們更須擔心私人企業以降低稅款作誘餌進行詐騙。
私人企業正利用這個情勢，圖謀向不動產屋主收取不合理的費用，
提供屋主不需要的服務──遞交價值下跌的重新估價申請。
使用「稅務核算師」(“Tax Adjusters”) 、「稅務審核」(“Tax Review”) 或「重新估稅」(“Tax Reassessment”) 等聰明名稱的企業，正以看似政府的信封寄出誤導的請求。信函以期限警告的語言書寫，很容易使人誤以為是正式的政府表格。
一些信函正轉交地方法院檢察官調查。任何人收到可疑的請求信函，應撥打(800) 973-3370，與洛杉磯郡消費者事務部 (Los Angeles County Department of Consumer Affairs) 聯絡，或造訪他們的網站 (dca.lacounty.gov/contact.htm)。
本估稅官辦事處今年將審核500,000間房屋的價值，而不必遞交表格 ──而且完全免費！
第13號提案定下確定不動產稅的指引。不動產的法定價值是在購買或興建時確立的。大多數人稱此為第13號提案價值。較不為人所知的是第8號提案，該提案允許在不動產當時的市場價值少於不動產稅單上顯示的價值時，暫時降低不動產的法定價值。
屋主以最高的市場價格或接近最高的價格購買房屋或共有公寓，可能會出現比市場價值高的第13號提案價值。他們明顯應獲暫時降低不動產稅。
去年，我開始審核於2004年7月1日至2007年6月30日之間購買的單戶住宅和共有公寓，大約審核了318,000間房屋，為128,000位屋主節省可觀的稅款。2009年，我們將擴大此項服務，審核於2003年7月至2008年6月之間購買的500,000間房屋。在某些地區，我們將研究更早時期的購買案例。
然而，市場下滑並不意味著每個人將看見自己的房屋不動產稅降低。不動產的市場價值必須少於最新不動產稅單上所顯示的價值，才能獲減少不動產稅。因此，如果您在2002年之前購買您的房屋，很可能您的不動產稅將不會減少。
切勿被誤導，以致付款給別人代為遞交申請表。我們將免費審核您的不動產。您如何知道您的不動產是否在審核之列？所有被審核的500,000位房屋屋主將於6月底之前收到通知他們結果的信函。在4月1日之後，您也可前往估稅官網站 (assessor.lacounty.gov)，查詢您的房屋是否在審核之列。
如果屋主不同意審核結果或其房屋未在審核之列，可在12月31日或之前遞交申請表。此外，如果屋主仍然不同意房屋的價值，可於7月2日至11月30日之間向獨立的估稅申訴會(Assessment Appeals Board)提出上訴。
價值下跌重新估價申請表很容易填寫，可從估稅官網站下載或電 (888) 807-2111索取。
所有申請將獲審核，包括已審核的500,000 間房屋。我們從不收取遞交費用。由於我們將於六月底之前完成審核，我懇請審核中的500,000 間房屋的屋主等到七月才決定是否遞交申請表。原文http://assessor.lacounty.gov/extranet/Chinese
私人企業正利用這個情勢，圖謀向不動產屋主收取不合理的費用，
提供屋主不需要的服務──遞交價值下跌的重新估價申請。
使用「稅務核算師」(“Tax Adjusters”) 、「稅務審核」(“Tax Review”) 或「重新估稅」(“Tax Reassessment”) 等聰明名稱的企業，正以看似政府的信封寄出誤導的請求。信函以期限警告的語言書寫，很容易使人誤以為是正式的政府表格。
一些信函正轉交地方法院檢察官調查。任何人收到可疑的請求信函，應撥打(800) 973-3370，與洛杉磯郡消費者事務部 (Los Angeles County Department of Consumer Affairs) 聯絡，或造訪他們的網站 (dca.lacounty.gov/contact.htm)。
本估稅官辦事處今年將審核500,000間房屋的價值，而不必遞交表格 ──而且完全免費！
第13號提案定下確定不動產稅的指引。不動產的法定價值是在購買或興建時確立的。大多數人稱此為第13號提案價值。較不為人所知的是第8號提案，該提案允許在不動產當時的市場價值少於不動產稅單上顯示的價值時，暫時降低不動產的法定價值。
屋主以最高的市場價格或接近最高的價格購買房屋或共有公寓，可能會出現比市場價值高的第13號提案價值。他們明顯應獲暫時降低不動產稅。
去年，我開始審核於2004年7月1日至2007年6月30日之間購買的單戶住宅和共有公寓，大約審核了318,000間房屋，為128,000位屋主節省可觀的稅款。2009年，我們將擴大此項服務，審核於2003年7月至2008年6月之間購買的500,000間房屋。在某些地區，我們將研究更早時期的購買案例。
然而，市場下滑並不意味著每個人將看見自己的房屋不動產稅降低。不動產的市場價值必須少於最新不動產稅單上所顯示的價值，才能獲減少不動產稅。因此，如果您在2002年之前購買您的房屋，很可能您的不動產稅將不會減少。
切勿被誤導，以致付款給別人代為遞交申請表。我們將免費審核您的不動產。您如何知道您的不動產是否在審核之列？所有被審核的500,000位房屋屋主將於6月底之前收到通知他們結果的信函。在4月1日之後，您也可前往估稅官網站 (assessor.lacounty.gov)，查詢您的房屋是否在審核之列。
如果屋主不同意審核結果或其房屋未在審核之列，可在12月31日或之前遞交申請表。此外，如果屋主仍然不同意房屋的價值，可於7月2日至11月30日之間向獨立的估稅申訴會(Assessment Appeals Board)提出上訴。
價值下跌重新估價申請表很容易填寫，可從估稅官網站下載或電 (888) 807-2111索取。
所有申請將獲審核，包括已審核的500,000 間房屋。我們從不收取遞交費用。由於我們將於六月底之前完成審核，我懇請審核中的500,000 間房屋的屋主等到七月才決定是否遞交申請表。原文http://assessor.lacounty.gov/extranet/Chinese
Tuesday, June 8, 2010
不動產轉移可免除重新估價
第58號 及第193號提案指南
不動產轉移免除重新估價適用於:
1. 父母和子女之間的轉移 2. 從祖父母到孫子女之間的轉移
許多同學來上課之前、己擁有房地產並想把子女的名子加入Title、也有許多同學想把自已的名子加入父母擁有房地產Title、以免父母萬一百年之後房地產變成遺產而需經過法院認証的繁雜手續、所以大家共同之問題就是房地產稅是否需要重新估價、請看從洛杉機市估值官網轉貼的下列文章、保證可得到答案:
第58號及第193號提案
這些憲法上的提案對在父母和子女之間以及從祖父母到孫子女之間的不動產轉移提供了財產稅的優惠。集體的來說，這些提案將使財產更容易的被保留在一個家族中。
一般來說，第58號提案中規定從父母到子女或從子女到父母之間的不動產轉移可以免除被重新估價。第193號提案則將稅款優惠擴大到包括從祖父母到孫子女的不動產轉移。
在這兩種情況下都必須在轉移日起的三年內提出申請，才能得到這項優惠的全部利益。
第58號及第193號提案的條件和實施準則
1.在轉移前，主要住所必須已經得到不動產擁有人豁免或殘障退伍軍人豁免。這個住所不需要是得到這不動產人士的新的主要住所。
2.對一個可以被免除重新估價的主要住所，其估定價值沒有限制。
3.除了對主要住所的稅款優惠以外，您可以對價值不超過一百萬美元的其他不動產的轉移申請免除重新估價。
4.這一百萬美元的免除額度分別適用於每一個合格的財產轉移人。一個兩百萬美元的限額適用於一對合格夫婦的共有不動產。
5.以出售，贈與或繼承方式轉移不動產將有資格申請免除重新估價。
6.在父母和子女之間的個人轉移，從祖父母到孫子女之間的個人轉移，在共有產權人之間的轉移，從信托到個人之間的轉移，或從個人到信托之間的轉移都可以有資格申請 除重新估價。從孫子女到祖父母之間的轉移將沒有資格申請這項免除。
7.除了大多數的信托以外，在法律實體之間的所有權轉移將沒有資格申請這項減免。
8.在購買或轉移日起的三年內，或在轉移給第三者之前必須提出申請，以這兩個日期的較早日期為準，或在寄出因為這個轉移申請而寄發的補充或免除估價通知的六個月之內提出申請。不按照規定的時間提 出申請將要看某些情況而定，例如，這不動產不能被轉移或重新出售給第三者，同時這個申請將只被適用於未來的納稅年度。
9.如果對您不動產的重新估價發生在您按時提出申請的批準和處理之前，此重新估價可以被取消。在這些情況下，一個修正的稅單和 或一個退款將被發出。
第58號提案在父母和子女之間轉移的資格條件
1.不動產必須為合格的轉移人所擁有，不論是父母或是子女。
2.您必須是一個父母或子女。一個子女可能是一個兒子，女兒，女婿，媳婦，繼子女或是在十八歲以前被收養的子女。合格子女的配偶在離婚以前也有資格申請，或者如果因死亡而終止，則直到幸存的配偶，繼父母或公婆再婚為止。
3.對父母和子女之間的贈與或購買不動產，您必須填寫一份Claim for Reassessment Exclusion for Transfer Between Parent and Child表格。
第193號提案從祖父母到孫子女之間轉移的資格條件
1. 不動產必須為合格的轉移人，即祖父母所擁有。
2. 在轉移的日期，您必須是一個孫子女，而您的父母是您祖父母的已去世子女，同時您必須是死者的子女。
3. 對從祖父母到孫子女之間的贈與或購買不動產，您必須填寫一份Claim for Reassessment Exclusion for Transfer from Grandparent to Grandchild表格。
常見的問題
Q1. 我最近繼承了我家的房屋，但是我並不想住在裏面。我是否需要把它當做是我的主要住所才能有資格申請第58號提案下的免除重新估價?
A. 沒有這個必要。
Q2. 我的父母剛剛把他們位於十英畝土地上的房屋給我。對主要住所要求免除重新估價是否有一個限度?
A. 是的。十英畝超過了房屋所需土地的數量。以您的情況來說，只有一個合理數量的土地被認為是主要住所的一部份。
Q3. 我在考慮將幾個不動產給我的子女。我是否可以決定那一個子女可以得到免除重新估價?
A. 第一個提出申請的子女將得到免除。
Q4. 我和我的的兩個姐妹最近從我們的父母購買了幾個不動產。我們中的那一個有資格得到免除重新估價?
A. 如果您和您的姐妹共同擁有這些不動產，您們將必須自行決定。從另一方面來說，如果有三個不動產被個別的轉移，第一個提出申請的合格人士將會得到免除。
Q5. 我的祖父把他的房屋和七個在南加州的商業用不動產給我。您如何決定那一個不動產將得到這一百萬美元的免除額?
A. 假設您有資格得到這項免除，您必須做這個決定。
申請表格有幾個方法可以取得。請選擇對您最方便的方法。網上:在估稅官的網站可以取得assessor.lacounty.gov Email: 請發helpdesk@assessor.lacounty.gov 電話請撥 213.893.1239
申請表格也可以用信件或親自到在這個手冊中列出的我們任何一個辦事處索取。
原文http://assessor.lacounty.gov/extranet/Chinese/CH_prop58_193.aspx
不動產轉移免除重新估價適用於:
1. 父母和子女之間的轉移 2. 從祖父母到孫子女之間的轉移
許多同學來上課之前、己擁有房地產並想把子女的名子加入Title、也有許多同學想把自已的名子加入父母擁有房地產Title、以免父母萬一百年之後房地產變成遺產而需經過法院認証的繁雜手續、所以大家共同之問題就是房地產稅是否需要重新估價、請看從洛杉機市估值官網轉貼的下列文章、保證可得到答案:
第58號及第193號提案
這些憲法上的提案對在父母和子女之間以及從祖父母到孫子女之間的不動產轉移提供了財產稅的優惠。集體的來說，這些提案將使財產更容易的被保留在一個家族中。
一般來說，第58號提案中規定從父母到子女或從子女到父母之間的不動產轉移可以免除被重新估價。第193號提案則將稅款優惠擴大到包括從祖父母到孫子女的不動產轉移。
在這兩種情況下都必須在轉移日起的三年內提出申請，才能得到這項優惠的全部利益。
第58號及第193號提案的條件和實施準則
1.在轉移前，主要住所必須已經得到不動產擁有人豁免或殘障退伍軍人豁免。這個住所不需要是得到這不動產人士的新的主要住所。
2.對一個可以被免除重新估價的主要住所，其估定價值沒有限制。
3.除了對主要住所的稅款優惠以外，您可以對價值不超過一百萬美元的其他不動產的轉移申請免除重新估價。
4.這一百萬美元的免除額度分別適用於每一個合格的財產轉移人。一個兩百萬美元的限額適用於一對合格夫婦的共有不動產。
5.以出售，贈與或繼承方式轉移不動產將有資格申請免除重新估價。
6.在父母和子女之間的個人轉移，從祖父母到孫子女之間的個人轉移，在共有產權人之間的轉移，從信托到個人之間的轉移，或從個人到信托之間的轉移都可以有資格申請 除重新估價。從孫子女到祖父母之間的轉移將沒有資格申請這項免除。
7.除了大多數的信托以外，在法律實體之間的所有權轉移將沒有資格申請這項減免。
8.在購買或轉移日起的三年內，或在轉移給第三者之前必須提出申請，以這兩個日期的較早日期為準，或在寄出因為這個轉移申請而寄發的補充或免除估價通知的六個月之內提出申請。不按照規定的時間提 出申請將要看某些情況而定，例如，這不動產不能被轉移或重新出售給第三者，同時這個申請將只被適用於未來的納稅年度。
9.如果對您不動產的重新估價發生在您按時提出申請的批準和處理之前，此重新估價可以被取消。在這些情況下，一個修正的稅單和 或一個退款將被發出。
第58號提案在父母和子女之間轉移的資格條件
1.不動產必須為合格的轉移人所擁有，不論是父母或是子女。
2.您必須是一個父母或子女。一個子女可能是一個兒子，女兒，女婿，媳婦，繼子女或是在十八歲以前被收養的子女。合格子女的配偶在離婚以前也有資格申請，或者如果因死亡而終止，則直到幸存的配偶，繼父母或公婆再婚為止。
3.對父母和子女之間的贈與或購買不動產，您必須填寫一份Claim for Reassessment Exclusion for Transfer Between Parent and Child表格。
第193號提案從祖父母到孫子女之間轉移的資格條件
1. 不動產必須為合格的轉移人，即祖父母所擁有。
2. 在轉移的日期，您必須是一個孫子女，而您的父母是您祖父母的已去世子女，同時您必須是死者的子女。
3. 對從祖父母到孫子女之間的贈與或購買不動產，您必須填寫一份Claim for Reassessment Exclusion for Transfer from Grandparent to Grandchild表格。
常見的問題
Q1. 我最近繼承了我家的房屋，但是我並不想住在裏面。我是否需要把它當做是我的主要住所才能有資格申請第58號提案下的免除重新估價?
A. 沒有這個必要。
Q2. 我的父母剛剛把他們位於十英畝土地上的房屋給我。對主要住所要求免除重新估價是否有一個限度?
A. 是的。十英畝超過了房屋所需土地的數量。以您的情況來說，只有一個合理數量的土地被認為是主要住所的一部份。
Q3. 我在考慮將幾個不動產給我的子女。我是否可以決定那一個子女可以得到免除重新估價?
A. 第一個提出申請的子女將得到免除。
Q4. 我和我的的兩個姐妹最近從我們的父母購買了幾個不動產。我們中的那一個有資格得到免除重新估價?
A. 如果您和您的姐妹共同擁有這些不動產，您們將必須自行決定。從另一方面來說，如果有三個不動產被個別的轉移，第一個提出申請的合格人士將會得到免除。
Q5. 我的祖父把他的房屋和七個在南加州的商業用不動產給我。您如何決定那一個不動產將得到這一百萬美元的免除額?
A. 假設您有資格得到這項免除，您必須做這個決定。
申請表格有幾個方法可以取得。請選擇對您最方便的方法。網上:在估稅官的網站可以取得assessor.lacounty.gov Email: 請發helpdesk@assessor.lacounty.gov 電話請撥 213.893.1239
申請表格也可以用信件或親自到在這個手冊中列出的我們任何一個辦事處索取。
原文http://assessor.lacounty.gov/extranet/Chinese/CH_prop58_193.aspx
Monday, June 7, 2010
老年人重置住所的優惠
第60 號及第90 號提案
在大多數的情況下，這些憲法上的稅務提案將允許老年人把他們目前住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到一個替代的不動產上，如果某些條件符合的話，這可能導致稅款大輻度的降低。
什麼人可以申請
如果您或和您住在一起配偶的年齡超過了五十五歲，您可以購買或建造一個新的房屋，價值相等於或少於您的現有住所，同時將您現有住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到您新的不動產上。
這是一個只能使用一次的優惠。您必須在出售您現有住所的兩年以內完成購買或建造您重置的住所。您現有的住所和您新的住所都必須是您的主要住所，同時您
必須在購買或建造您重置住所的三年以內提出申請。一旦您提出申請並得到稅款優惠，您或和您住在一起的配偶都不能再次申請這項優惠。
申請資格條件
1. 這重置的不動產必須是您的主要住所，同時必須有資格得到不動產擁有人豁 免或殘障退伍軍人豁免。
2. 重置不動產的價值必須等於或少於您原有財產的 目前市價。這等於或少於的測驗將應用於整個重置住所甚至如果原有不動產的屋主只在重置住所購買了部份的所有權。擁有兩個合格原有住所的屋主不能合併這兩個不動產以取得資格在第 號提議下轉移基礎價值到一個價值更高的重置住所，該價值超過這兩個原有住所中價值較高的住所。
3. 重置的不動產必須在出售原有住所 (之前或之後) 的兩年內購買或建造。
4. 您的原有不動產必須有資格得到不動產擁有人豁 免或殘障退伍軍人豁 免 。
5. 當出售原有不動產時，您或和您住在一起的配偶必須至少滿五十五歲。
常見的問題Q. 第60 號提案和第90 號提案有什麼不同?
A. 第60 號提案適用於在同一個郡內的轉移。第90 號提案適用於在加州以內從一個郡到另一個郡的轉移。
Q. 如果我有資格申請第60/90 號提案下的優惠，我是否仍舊需要為重置的不動產申請不動產擁有人豁免?
A. 是的。不動產擁有人豁 免不會自動的被授與。
Q. 第60/90 號提案的申請截止日期是那天? 您必須在購買或完成建造您新的重置住所的三年之內提出申請。我原有的住所位於洛杉磯郡以外，但是我的重置住所位於洛杉磯郡以內。我是否有資格申請這項優惠?
A. 是的。
Q. 我計劃從洛杉磯郡搬到另一個郡去。我是否有資格申請這項優惠?
A. 您可能有資格申請這項優惠。在加州其他的郡也通過了法令使第90 號提案能夠實施。我們建議您和您想搬去的郡聯絡，以了解申請第90號提案下優惠的資格。
Q. 是否所有的重置住所都有資格申請?
A. 如果您符合了所有其他的資格條件，單戶住宅，康斗，社區開發計劃下的單位，共有住宅，社區公寓，移動住宅都可以申請這項優惠，但是仍要支付當地的不動產稅，同時在一個較大的包括住宅和非住宅設施的結構中的居住單位也可以申請這項優惠。
Q. 如果在購買的兩年以內，我對我的重置住所做了改進，對這新的建築工程我是否可以得到更多的稅款優惠?
A. 是的。只要您購買和新建築工程的價值不超過原有不動產在賣出時的價格。
Q. 一個重置不動產的等於或少於的價值 是指什麼
A. 等於或少於的價值 的意義要看您何時購買這重置不動產而定。一般來說，等於或少於的價值是指: 等於或低於原有不動產100%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產
出售前購買或建造時，或等於或低於原有不動產105%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產出售後的第一年之內購買或建造時，或等於或低於原有不動產110%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產出售後的第二年之內購買或建造時。當做 等於或少於的價值測驗時，了解一個不動產的市場價值並不一定和出售價格和購買
價格相同是很重要的。估稅官將決定每一個不動產的市場價值。如果您重置住所的市場價值超過了 等於或少於的價值 測驗時，您將不會得到這項優惠。這項優惠是
完全有或完全沒有 ，不會有部份的優惠。
Q. 我是否能夠把我的原有住所給我的兒子或女兒，且當我購買一個重置的不動產時，仍然可以得到第60/90 號提案下的優惠?
A. 不行。一個原有的不動產必須被出售，同時必須經過重新估價以決定十足的市場價值。
Q. 如果一個原有的不動產被數個人擁有，第60/90 號提案下的優惠是否可以被分享?
A. 不行。共有產權人必須決定他們之中的那一位會得到這項優惠。只有一個原有不動產的擁有人可以申請第60/90 號提案下的稅款優惠。
我要如何去申請第60/90 號提案下的稅款優惠?
申請表格有幾個方法可以取得。請選擇對您最方便的方法。網上: 表格在估稅官的網站可以取得 assessor.lacounty.gov Email: 請發email 給我們到helpdesk@assessor.lacounty.gov電話請撥 213.893.1239申請表格也可以用信件或親自到在這個手冊中列出的我們任何一個辦事處索取。
我需要什麼表格?
Claim of Person(s) at Least 55 Years of Age for Transfer of Base Year Value to Replacement
Dwelling (BOE-60-AH/OWN-89)要得到第60 號和第90 號提案的更詳細定義，請看 Revenue and Taxation (R & T)法規第69.5 節。此法規在網址 www.leginfo.ca.gov 可察閱。
在大多數的情況下，這些憲法上的稅務提案將允許老年人把他們目前住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到一個替代的不動產上，如果某些條件符合的話，這可能導致稅款大輻度的降低。
什麼人可以申請
如果您或和您住在一起配偶的年齡超過了五十五歲，您可以購買或建造一個新的房屋，價值相等於或少於您的現有住所，同時將您現有住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到您新的不動產上。
這是一個只能使用一次的優惠。您必須在出售您現有住所的兩年以內完成購買或建造您重置的住所。您現有的住所和您新的住所都必須是您的主要住所，同時您
必須在購買或建造您重置住所的三年以內提出申請。一旦您提出申請並得到稅款優惠，您或和您住在一起的配偶都不能再次申請這項優惠。
申請資格條件
1. 這重置的不動產必須是您的主要住所，同時必須有資格得到不動產擁有人豁 免或殘障退伍軍人豁免。
2. 重置不動產的價值必須等於或少於您原有財產的 目前市價。這等於或少於的測驗將應用於整個重置住所甚至如果原有不動產的屋主只在重置住所購買了部份的所有權。擁有兩個合格原有住所的屋主不能合併這兩個不動產以取得資格在第 號提議下轉移基礎價值到一個價值更高的重置住所，該價值超過這兩個原有住所中價值較高的住所。
3. 重置的不動產必須在出售原有住所 (之前或之後) 的兩年內購買或建造。
4. 您的原有不動產必須有資格得到不動產擁有人豁 免或殘障退伍軍人豁 免 。
5. 當出售原有不動產時，您或和您住在一起的配偶必須至少滿五十五歲。
常見的問題Q. 第60 號提案和第90 號提案有什麼不同?
A. 第60 號提案適用於在同一個郡內的轉移。第90 號提案適用於在加州以內從一個郡到另一個郡的轉移。
Q. 如果我有資格申請第60/90 號提案下的優惠，我是否仍舊需要為重置的不動產申請不動產擁有人豁免?
A. 是的。不動產擁有人豁 免不會自動的被授與。
Q. 第60/90 號提案的申請截止日期是那天? 您必須在購買或完成建造您新的重置住所的三年之內提出申請。我原有的住所位於洛杉磯郡以外，但是我的重置住所位於洛杉磯郡以內。我是否有資格申請這項優惠?
A. 是的。
Q. 我計劃從洛杉磯郡搬到另一個郡去。我是否有資格申請這項優惠?
A. 您可能有資格申請這項優惠。在加州其他的郡也通過了法令使第90 號提案能夠實施。我們建議您和您想搬去的郡聯絡，以了解申請第90號提案下優惠的資格。
Q. 是否所有的重置住所都有資格申請?
A. 如果您符合了所有其他的資格條件，單戶住宅，康斗，社區開發計劃下的單位，共有住宅，社區公寓，移動住宅都可以申請這項優惠，但是仍要支付當地的不動產稅，同時在一個較大的包括住宅和非住宅設施的結構中的居住單位也可以申請這項優惠。
Q. 如果在購買的兩年以內，我對我的重置住所做了改進，對這新的建築工程我是否可以得到更多的稅款優惠?
A. 是的。只要您購買和新建築工程的價值不超過原有不動產在賣出時的價格。
Q. 一個重置不動產的等於或少於的價值 是指什麼
A. 等於或少於的價值 的意義要看您何時購買這重置不動產而定。一般來說，等於或少於的價值是指: 等於或低於原有不動產100%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產
出售前購買或建造時，或等於或低於原有不動產105%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產出售後的第一年之內購買或建造時，或等於或低於原有不動產110%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產出售後的第二年之內購買或建造時。當做 等於或少於的價值測驗時，了解一個不動產的市場價值並不一定和出售價格和購買
價格相同是很重要的。估稅官將決定每一個不動產的市場價值。如果您重置住所的市場價值超過了 等於或少於的價值 測驗時，您將不會得到這項優惠。這項優惠是
完全有或完全沒有 ，不會有部份的優惠。
Q. 我是否能夠把我的原有住所給我的兒子或女兒，且當我購買一個重置的不動產時，仍然可以得到第60/90 號提案下的優惠?
A. 不行。一個原有的不動產必須被出售，同時必須經過重新估價以決定十足的市場價值。
Q. 如果一個原有的不動產被數個人擁有，第60/90 號提案下的優惠是否可以被分享?
A. 不行。共有產權人必須決定他們之中的那一位會得到這項優惠。只有一個原有不動產的擁有人可以申請第60/90 號提案下的稅款優惠。
我要如何去申請第60/90 號提案下的稅款優惠?
申請表格有幾個方法可以取得。請選擇對您最方便的方法。網上: 表格在估稅官的網站可以取得 assessor.lacounty.gov Email: 請發email 給我們到helpdesk@assessor.lacounty.gov電話請撥 213.893.1239申請表格也可以用信件或親自到在這個手冊中列出的我們任何一個辦事處索取。
我需要什麼表格?
Claim of Person(s) at Least 55 Years of Age for Transfer of Base Year Value to Replacement
Dwelling (BOE-60-AH/OWN-89)要得到第60 號和第90 號提案的更詳細定義，請看 Revenue and Taxation (R & T)法規第69.5 節。此法規在網址 www.leginfo.ca.gov 可察閱。
Saturday, June 5, 2010
建築包商執照B牌考照班開課
南加房地產的價格因次貸風暴, 法拍屋超低價, 吸引了衆多的華裔投資客搶購, 因此翻修加建許多工程也進入了高度需求的時代。也因為建築翻修加建商機的強勁增加, 伴隨而來了許多的法律糾紛, 其中絕大多數皆因承包商沒有合法執照而起, 依加州法律規定, 只要工程費超過$500元, 承包商就必需要擁有由加州政府(建築包商管理委員會)所發的建築包商B牌執照, 如您正從事房屋翻修加建的行業, 應依規定考取B牌執照, 以確保您和屋主的權益, 同樣的屋主也應依規定雇用有執照的承包商, 以免招致不必要的損失。
本公司所推出的建築B牌考照班, 以其多年來從事講授考照班的經驗, 深知大家的需要, 所聘請的授課老師擁有深厚的建築設計和建造背景及實務經驗, 採用中文上課及考古題詳解的教學方式, 易學易懂, 配合最新教材以及電腦類比CD考古題, 可在家反覆練習, 使你省下大量的時間而能輕易通過州府考試而順利取得包商執照。本公司並提供房地產考照班和建築設計, 電腦繪圖, 代客送審和代請建照等等多項服務, 歡迎洽詢。
加州建築B牌新班開課, 開課日: 6月20日
每星期日下午2:30至6:30上課 (上課十六次), 費用: US $1,500
939 S Atlantic Blvd #211, Monterey Park, CA 91754 請洽: Gary Ma 626-200-7787
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没胆量就别在美国盖房子 轉載
在美国生活，买房子的人很多，盖房子来卖的人也很多。前者是为了生存和生活。所以喜欢拥有一座房子，一个空间。而后者多数是纯粹做生意，做买卖。而我，却是为了拥有一座完全按自己喜好而设计的房子而去盖房子，结果就有了一段我在美国的盖房子经历。回想起来，真的是不知天高地厚，想不到，买房子和盖房子是两件不同概念的事情。买房子的经历，在这里不写了，因为相信很多人都拥有自己的房子，当然就会有了买房子的经历。而我，一个完全不懂建筑行业的人去盖房子，这段经历就真够精彩了。
我在美国生活了20 多年，7 年前一直是住美国人20 年前设计的房子，一种固定格局，代表了那个时代那个地区的建筑风格。但是我一直都希望有一间按自己的要求设计的房子，特别我很相信风水这东西。我想这也不是一件很困难的事，要将自己的意思和要求，告诉一个地产发展商便可以了，顶多是在原来的房价上加钱。终於在一次机缘巧合的机会，我在一个非常好的地区找到了一块空地，这是闹市区内的一片非常优静的住宅区。正常情况下，这个地方基本不会有空地建屋。我当时毫不犹豫地买了这快空地，尽管不大但足够可以建一间自己的梦想小屋。
当买下了土地之后，就开始找建筑商承建，结果发现，有些规模的建筑商根本不感兴趣去承建单独一间屋，他们起码要十间八间一齐承建，建单间的他们认为不划算。结果只能去找一些小建筑商，这些讲就是建筑商，其实是个体户，他们连办公室都没有，平时接到工程就召集一班工人开工。一个工程完成后，就解散了。原来在美国也有很多这些没有规模的建筑商，个体户工司，因为在大的建筑商开始一个工程时，都会按建筑的项目按不同的专业分包判给小建筑商。建筑行业不论大小都不会长期养一支建筑工程队伍，最下层的工作，都是临时整合。中型的建筑公司，从画图设计师，到工程师，到电工，水工，木工，全部都是临时组合，平时的办公室人员，是负责接工程办手续，报建等文件方面的操作。所以，他们无论工程项目大小，工作程序都必须这样操作。后来，我终於明白，为什麽那些中大型的建筑商不肯单独为我建屋的原因了。
无奈，只有去接触那些建筑商个体户，开始他们都拍胸口，承诺这，承诺那，找了第一个承建商，签好合同，交了首期定金，我就以为可以坐着等搬新屋了，结果是那个承建商要我自己去找设计师画图，去政府部门报建审批，结果又一次无奈地和我那个刚读大学一年级的女儿一齐从一片空白地摸索着完成了这些工作。由於政府审批的结果与原来的设计有出入，
承建商要重新定价。最后和这个承建商合作没有成功。幸好，我所有的合同文件都做好了保护自己的措施，定金由我方律师保存。不然，就这一点已经够我麻烦了。
第二个承建商在我申请建筑贷款的其间，家庭出了问题，他的老婆要跟他离婚。
他本人几乎精神崩溃而无法开始工作。我一方面同情他的景况，另一方面也为我自己的建筑安全着想，所以，双方同意在不作任何赔偿的情况下和他终止合同。他很感动地握着我的手说：好人有好报，愿上帝保佑您！
再一次无奈！我找了第三位承建商，双方谈妥条件，签了合同，他也承诺半年内交货。他收了定金，过了四天，我到工地果然见到他正在将10 几棵大树砍倒，准备运走。又过了几天，我再去工地上，看见一班人正在挖地基，挖好地基，就可以倒水泥建房子的土库了，即（BASEMENT）。那时，我在想，这一次我可以安心了。真没有想到，真正的麻烦却在后头。
一个月后，我再到工地上看时，连个人影都没有。原来挖了的那个地基，储了一大潭水，周围再次长满了青草，我傻了眼，马上找到了建筑商，他告诉我，做 FOUNTATION（地基）
的部分，他是判出去给人承包的，最近那个承包商有太多工程忙不过来，后来，我通过别人，找到了那个挖地基的承包商，他却告诉了我另一个版本，他说我的承建商没有付钱给他，当我又去找我的承建商时，他又以各种理由去解释，过了一段时间，依然没有任何进展，当我很气愤地去找他时，他说他现在没有钱请工人，我的贷款银行这一期给他的只够买材料。
因为银行在房地产贷款方面，建筑贷款是最难的一种，这些是我从来不知道的，买屋贷款不难，只要你够收入。但是建筑贷款就不同，银行要承担很大的风险，所以做建筑贷款非常困难。贷款人要很有实力担保才行。但我好不容易拿到建筑贷款时，更大的问题又出在承建商身上，而银行会很严格地监督承建商，银行不会一次性付款，而是按工程进度，付每一笔款，同时只是购买材料按收据付全款，人工部分只付一部分，换言之，承建商要先垫一部分人工才能让工程顺利进行，而且，每一个付款阶段，银行都委派专业的检验员（INSPECTOR）来盖印，写报告，才会支付下一期的贷款。而检验员每一次的工作费用都会加在贷款人身上（每一次约600 元左右），我自己又必须购买工地建筑保险，这样一来，
如果工程拖下去我又需付银行利息，保险等一大堆费用，先不论时间，就那些费用我也拖不起啊！
承建商看中我的弱点，於是逼我由我支付工人人工，才可以继续开工。我明知是敲诈，但为了让工程可以继续进行，只有答应他。开始的第一个星期他的确找了十几个工人来开工，工程总算见到一些起色，但是，从第二周开始开工的工人越来越少，最后，只见到他本人和他的舅父二个人在工作，后来我知道，因为他从我这拿到支票后，并没有按时支付工人人工，那些建筑工人是每周结算一次的，那要人工，就到那做工，这一行的工人，非常现实，也非常松散。
无奈，我又开了支票给他，另外，因为他没有按时完工，银行拒绝支付下一期的贷款。但是，与此同时，有些材料又是必须购买的，我只好跟着他去材料公司用我自己的信用卡去买材料，后来有几次我无时间跟他去，就打电话到材料公司确认，由他自己去提货，也就因为这样，我吃了一个大亏。不久我发现，有两次他订购了一批工具运到他的家，工具不是材料，不属我支付的范围，那些工具，一共5000 多元，是没有经我确认的，也没有在信用卡收据上签名，是由於他已经和那些售货员混熟了，他们便相信他，但这个亏我可不能吃啊。我跟材料公司理论，他们一定要我认这笔帐。我也不是那麽好欺负的，於是，我打电话去信用卡公司拒付。因为我没有确认，也没有我的签名，信用卡公司就拒付了。但材料公司火冒三丈，把我告到法庭上。因为道理在我这边，法官不接受材料公司这个案子，没有开庭。后来，这个亏就由材料公司吃了。
这件事情，让我学会了怎样用法律来保护自己。为此，我跟这个承建商已经无法合作下去了，但我支付给他的款项，远远地超过这个工程他所造的价值。但无论如何，我是不能再依赖他了，因为他的另外几个客人同时经历了我的遭遇。这几个白人找他来只是改建和装修房子的，还不是盖房子呢，结果也是收了钱不完工。这几个白人决定来找我一起把他告上法庭，他知道我们告他，就到联邦法庭去审请破产保护，我们几个受害人，
又一起到联邦法庭上，反对通过他的破产申请。这样一搞就几年了，尽管我们都得到了联邦法官的支持，判他必需分期还债。但他后来，又以没有收入来应付，到现在，我还没有拿到他该还我的金钱。
事情还未完，因为当时没有办法跟这个承建商继续下去，但房子只盖了一半，电工，水工部分还没有开始。我当时只能找另一个承建商来继续，但是那时候，我的建筑贷款时间还剩2 个月的期限，如果超过2 个月，就要加利息。当我正在为此事烦恼时，很幸运，我在那一年的经济收入还不错，所以就乾脆中断了银行的建筑贷款，我在这个建筑贷款中付出了好几万的费用和利息，真是亏啊！
再来一次无奈，我找了第四个承建商，这个承建商做了3 个月，还是没有按时交货，工程又拖下来了。最后，他要求增加建筑费用，原因是材料涨价了。我一气之下，中止了跟他合作关系，那时候，我也清楚地知道了美国建筑行业的结构，也认识了一些这个行业的人。我乾脆就自己做承建商，来完成最后的工程。
我找来了专业电工，水工完成最后的工作。找来了个体的建筑工人，完成其它未完成的部分。这些工人，只要你按时支付人工，他们就争着来你的地盘工作，但这些工人很会偷懒，每天上午7 点到工地，下午3 点就收工了，中间还有午饭时间，小休，咖啡时间等，真正做工的时间只有5 小时左右，而他们是按每天计人工錢，不是包工，工程进度慢，我就吃大亏了，那段时间，我和我女儿和我先生，及一位多年深交的好朋友，轮流到工地监工，去HOME DEPOT 买材料。我和女儿每天穿着运动衣，球鞋到工地去跟这些建筑工人打交道。开始，这些男人，还看不起我们女人，但由於我们吃亏多了，经历了对这一行业的由不懂到稍懂的过程，特别看清楚这一行业的人际关系。后来，他们还算服服帖帖的，有时候，我们又带他们去吃中国自助餐，又买咖啡给他们。这样，2 个月之后，我的梦想小屋终於屹立在一方土地上。
这次经历之后，我对美国的建筑行业基本上完全了解，很清楚地知道每一个环节。从画图设计报建，贷款，到建筑的每一个步骤，都了如指掌。现在回想起来，连我自己都不敢相信，一个女人，居然在对建筑行业的认识完全空白的情况下，自己去盖房子，真的不知天高地厚，但是尽管经历了很多挫折，被那些建筑商欺负，欺骗，但是这一段经历，却让我增加了很多知识，丰富了我的人生。也深深体会到，在美国生活?要你不气馁，勇敢尝试，就会有新的希望。
各位朋友，读完我的盖房子经历后，是否还有胆量去自己盖房子呢？特别是在自己对这一个行业的认识完全空白的情况下。还是读完本文后，感到很有挑战性，决定去尝试一下这美国生活高难度动作呢？ 无论如何，我都在此祝福各位，在美国生活，衣食住行，顺顺利利！
如果你只想擁有專屬於你的夢想房屋或賺錢而不想有這麼多的煩惱,本公司有專人為你建造專屬於你的夢想房屋, 從建築設計,電腦繪圖,新建加建,餐館設計,商業大樓,辦公室,各種違建處理,舊屋(法拍屋)翻新工程包工,到不動產買賣,一系列服務, 加州執照,免費估價。請電Gary Ma 626-200-7787
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房地產抵押貸款利率有那些種類.
當聯邦政府決定停止購買”住宅房地產抵押貸款”時、謠傳房地產抵押貸款利率即將調升、這時就產生了許多的投機性買賣。其實聯邦政府對房地產抵押貸款利率的確調升了一奌、但也只維持了一段極短的時間。
對房地產抵押貸款利率的好消息也就是短時期內將會維持低利率、前兩個星期歐州金融市場的不穩定導致美國股市充滿了負面消息、而股市投資客只有從股市徹資、把錢拿來買公債。每當錢流入公債市場之時、公債的收益就會下滑、如此一來直接的導致房地產抵押貸款利率下跌。
每個人都知道房地產抵押貸款利率己處於歷史上低點有很長一段時間了、但是這幾個星期以來三十年固定利率低略於5%、大多數的買家現在都選用三十年固定利率、但是另外還有幾種貸款方法亦可供買家選擇丶這些選項都提供了低於5%的抵押貸款利率、在某些適當的情况下買家也可穫得益處。
一、如果屋主想在此地居住十年以上、那他們可考慮選擇十五年固定利率的貸款、此種貸款利率現正提供了不可思議的約4.19%低利息、和三十年固定利率的貸款比較起來、將為屋主省下許多錢。試想十五年之後你將過著沒有貸款的日子是多麼的快活、例如: 買價四十萬、20%頭款、貸款額三十二萬、三十年固定利率的貸款月供為$1,693、而十五年固定利率的貸款月供為$2,397其中每月多付$704貸款。好處是貸款期縮短為十五年、可較快建立較多的房屋淨值、以及省下大筆利息大約為$178,000。
二、有一種另人有些許担心的浮動抵押貸款(Adjustable Rate Mortgage)丶一般稱為5∕1(ARM)、某些屋主們平均七年搬家一次、如果買主知道自己只會居住在此屋五年至七年、我一定會提一下浮動抵押貸款5∕1(ARM)來供買主參考選擇。以現今來說五年固定利率開始為3.71%、五年之後利率每年加1%、所以第六年固定利率為4.71%、而第七年固定利率為5.71%、請記住如果買主會住超過七年、我決不建議買主使用此種浮動抵押貸款。好處是較三十年固定利率抵押貸款容易過關、並且非常適合七年之中會換購更大屋子的首次購屋者。
時間會告訴大家房地產抵押貸款利率會處於歷史低點5%還有多久、最近有許多關於金融和房地產正面聽聞和報導訊息、多過負面訊息。大約在今年第三季、房地產抵押貸款利率有可能會升息、因為利率處於歷史低點己經太久、不會再向下探底只有升息之路可走、己有人喊出升息會在6%以上。現在大多數的買主均採用三十年固定利率貸款即是絕佳的貸款方法、不論如何、如果你現在想買屋而考慮採用浮動抵押貸款5∕1(ARM)的話、請諮訽你的地產經紀或打電話給我。請電626-282-5988
對房地產抵押貸款利率的好消息也就是短時期內將會維持低利率、前兩個星期歐州金融市場的不穩定導致美國股市充滿了負面消息、而股市投資客只有從股市徹資、把錢拿來買公債。每當錢流入公債市場之時、公債的收益就會下滑、如此一來直接的導致房地產抵押貸款利率下跌。
每個人都知道房地產抵押貸款利率己處於歷史上低點有很長一段時間了、但是這幾個星期以來三十年固定利率低略於5%、大多數的買家現在都選用三十年固定利率、但是另外還有幾種貸款方法亦可供買家選擇丶這些選項都提供了低於5%的抵押貸款利率、在某些適當的情况下買家也可穫得益處。
一、如果屋主想在此地居住十年以上、那他們可考慮選擇十五年固定利率的貸款、此種貸款利率現正提供了不可思議的約4.19%低利息、和三十年固定利率的貸款比較起來、將為屋主省下許多錢。試想十五年之後你將過著沒有貸款的日子是多麼的快活、例如: 買價四十萬、20%頭款、貸款額三十二萬、三十年固定利率的貸款月供為$1,693、而十五年固定利率的貸款月供為$2,397其中每月多付$704貸款。好處是貸款期縮短為十五年、可較快建立較多的房屋淨值、以及省下大筆利息大約為$178,000。
二、有一種另人有些許担心的浮動抵押貸款(Adjustable Rate Mortgage)丶一般稱為5∕1(ARM)、某些屋主們平均七年搬家一次、如果買主知道自己只會居住在此屋五年至七年、我一定會提一下浮動抵押貸款5∕1(ARM)來供買主參考選擇。以現今來說五年固定利率開始為3.71%、五年之後利率每年加1%、所以第六年固定利率為4.71%、而第七年固定利率為5.71%、請記住如果買主會住超過七年、我決不建議買主使用此種浮動抵押貸款。好處是較三十年固定利率抵押貸款容易過關、並且非常適合七年之中會換購更大屋子的首次購屋者。
時間會告訴大家房地產抵押貸款利率會處於歷史低點5%還有多久、最近有許多關於金融和房地產正面聽聞和報導訊息、多過負面訊息。大約在今年第三季、房地產抵押貸款利率有可能會升息、因為利率處於歷史低點己經太久、不會再向下探底只有升息之路可走、己有人喊出升息會在6%以上。現在大多數的買主均採用三十年固定利率貸款即是絕佳的貸款方法、不論如何、如果你現在想買屋而考慮採用浮動抵押貸款5∕1(ARM)的話、請諮訽你的地產經紀或打電話給我。請電626-282-5988
房地產經紀考試
曾幾何時、號稱遍地黃金的加州好景己不再、州府本身債台高築也將面臨宣告破產之外、據報紙報導洛杉機市府也可能宣告破產、現正大幅削減“社福”以求茍延殘喘、而最近加州失業率一直在百分之十二左右，也就是說每八個人就有一個人失業。很多人的生活都受到了影響，就算自己還有工作，親朋好友中也難免有人失業。想要重新再找到合適的工作談何容易？尤其是中年人想轉業，更是難上加難。
如此一來房地產經紀也就成了一項可供選擇的行業、但想從事房地產仲介這一個行業必需先通過房地產州府經紀執照考試、許多人問房地產經紀執照到底容不容易考？我認為中國人從小學一路考到大學，有些人還得經過考試才能取得留美獎學金！所以個個都身經百考，以”考過(Pass)”並取得執照為目標、對大家來說應不是一項難事。
房地產經紀考試，是一種資格考試，你只要考七十分就可以過關，不需要九十分更不需要一百分。考古題背一背，博聞強記，一次不過，再考第二次，有人考了五、六次才過關。一般英文有點基礎的，大概考一，兩次就拿到執照了。
拿到執照只代表您有資格可以幫客戶買賣房地產。真的要會做，還得靠努力、知識、經驗、人脈、品德等的配合，才有可能做個稱職的房地產經紀。有酒醉駕車、打人、虐待（夫、妻）子女其他犯罪記錄，一律不發（或吊銷）執照。從0九年七月一日開始，所有買賣房屋的廣告及名片一定要放上地產執照的號碼。打開地產報紙及雜誌,發現有三分之一的經紀沒有寫上自己地產經紀的執照號碼、真是替他們捏一把冷汗。因為加州地產局只要拿一本中文地產雜誌在手，瞬間可抓十幾、二十個違規經紀！
我以為人生經驗非常重要，現在才知道並不見得！因為我有一個經紀才二十出頭，做四個多月已經賣五棟房子，其中三棟已經過戶，第四棟也即將交屋！所以事在人為，年輕並不會造成阻礙！當然做為他的BROKER提心吊膽是免不了的。您聽說過『初生之犢不畏虎』吧？真給我碰上了。
中年轉業是非常具有挑戰性的。但是以往的人脈及其他行業的經驗，對您的房地事業，常常有正面的影響。譬如現在加州政府財務困窘，要裁數以萬計的老師，歡迎老師們加入房地產行業，因為他們比一般人有耐性，也喜歡與人溝通，但缺點是常常會問客人『你懂了嗎』？『你知不知道』？讓客人很失措！
做過護士的人也挺好，對客人噓寒問暖，還可不時分享一些養生或保健的經驗。缺點是護士是做一小時拿一小時的錢，做八小時拿八小時的錢，過了八小時就是OVER TIME要拿一倍半的工資，在房地產這一行，沒有什麼『超時』工作。有時客人帶一帶就不見了，因為他們跟別人買了房子，他們只是利用你。所以做房地產必須心胸寬大，還得有個強壯的心臟，隨時準備一些『不按牌理出牌』的客戶或其他經紀搶你的客人....
總之房地產非常有趣，每個客戶、每棟房子都自成一格，有他自己的故事。歡迎地產界新兵的加入，請您秉持平常心，得失不要看得太重。時時以助人為本，房地產就會很容易做得起來的。
祝大家都能順利”考過(Pass)”執照考試並有一個豐收的一年！
詳情請電626-200-9370 Gary Ma本班洽詢。
如此一來房地產經紀也就成了一項可供選擇的行業、但想從事房地產仲介這一個行業必需先通過房地產州府經紀執照考試、許多人問房地產經紀執照到底容不容易考？我認為中國人從小學一路考到大學，有些人還得經過考試才能取得留美獎學金！所以個個都身經百考，以”考過(Pass)”並取得執照為目標、對大家來說應不是一項難事。
房地產經紀考試，是一種資格考試，你只要考七十分就可以過關，不需要九十分更不需要一百分。考古題背一背，博聞強記，一次不過，再考第二次，有人考了五、六次才過關。一般英文有點基礎的，大概考一，兩次就拿到執照了。
拿到執照只代表您有資格可以幫客戶買賣房地產。真的要會做，還得靠努力、知識、經驗、人脈、品德等的配合，才有可能做個稱職的房地產經紀。有酒醉駕車、打人、虐待（夫、妻）子女其他犯罪記錄，一律不發（或吊銷）執照。從0九年七月一日開始，所有買賣房屋的廣告及名片一定要放上地產執照的號碼。打開地產報紙及雜誌,發現有三分之一的經紀沒有寫上自己地產經紀的執照號碼、真是替他們捏一把冷汗。因為加州地產局只要拿一本中文地產雜誌在手，瞬間可抓十幾、二十個違規經紀！
我以為人生經驗非常重要，現在才知道並不見得！因為我有一個經紀才二十出頭，做四個多月已經賣五棟房子，其中三棟已經過戶，第四棟也即將交屋！所以事在人為，年輕並不會造成阻礙！當然做為他的BROKER提心吊膽是免不了的。您聽說過『初生之犢不畏虎』吧？真給我碰上了。
中年轉業是非常具有挑戰性的。但是以往的人脈及其他行業的經驗，對您的房地事業，常常有正面的影響。譬如現在加州政府財務困窘，要裁數以萬計的老師，歡迎老師們加入房地產行業，因為他們比一般人有耐性，也喜歡與人溝通，但缺點是常常會問客人『你懂了嗎』？『你知不知道』？讓客人很失措！
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總之房地產非常有趣，每個客戶、每棟房子都自成一格，有他自己的故事。歡迎地產界新兵的加入，請您秉持平常心，得失不要看得太重。時時以助人為本，房地產就會很容易做得起來的。
祝大家都能順利”考過(Pass)”執照考試並有一個豐收的一年！
詳情請電626-200-9370 Gary Ma本班洽詢。
地產投資者需要了解的重要問題
1。 怎樣才能利用摃捍原理在我的房產投資中得到最大的利益？
2。 什麼是真正的“房產現金值”Equity 和投資回報率的百分比？
3。 怎樣才能開始我的房地產投資? 投資何種房產較適宜?
4。 我懂得利用LLC來買賣房產，减少房地產投資的風險嗎？
5。 我懂得利用房地產投資多樣化來减低投資的風險嗎?
6。 我懂得利用國稅局1031法規來延缓交税嗎？
7。 怎樣才能使我在資產增加的情况下將税務負荷减之最低？
8。 我有没有利用所有的折舊而達到税務優惠？
9。 我現在使用的房地產所有權狀形式是可以保護我的財產的最好方式嗎？
10。我怎樣才能在不牺牲收入和成長空間的情况下，减少房地產管理的壓力和時間？
11。我期望的投資回報率到底是多少？我的房產投資到底有沒有達到我期望的投資回報率?
12。我的房產投資到底為我工作得有多努力？我怎樣才能判斷它的績效？
13。怎樣才能從房產增值中得到最大的利益？
14。我的房地產的管理費和維修費有沒有被忽略?
15。我的房地產地目的種類(Zoning)為何? 可否做分割(Subdivision)或加建?
總之、房地產投資比起其他的金融投資更需要特定的專業知識、在很多情况下，房地產投資是我們大多數人最重要及能賺錢的投資項目之一。
所以，我們有需要讓它能有最大程度的增長。
如果你不太確定上述問題的答案，請打电話给我，作為房地產專業人士，我很樂意為您提供任何有關房地產方面的資詢和服務。Gary Ma 626-200-7787
2。 什麼是真正的“房產現金值”Equity 和投資回報率的百分比？
3。 怎樣才能開始我的房地產投資? 投資何種房產較適宜?
4。 我懂得利用LLC來買賣房產，减少房地產投資的風險嗎？
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6。 我懂得利用國稅局1031法規來延缓交税嗎？
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8。 我有没有利用所有的折舊而達到税務優惠？
9。 我現在使用的房地產所有權狀形式是可以保護我的財產的最好方式嗎？
10。我怎樣才能在不牺牲收入和成長空間的情况下，减少房地產管理的壓力和時間？
11。我期望的投資回報率到底是多少？我的房產投資到底有沒有達到我期望的投資回報率?
12。我的房產投資到底為我工作得有多努力？我怎樣才能判斷它的績效？
13。怎樣才能從房產增值中得到最大的利益？
14。我的房地產的管理費和維修費有沒有被忽略?
15。我的房地產地目的種類(Zoning)為何? 可否做分割(Subdivision)或加建?
總之、房地產投資比起其他的金融投資更需要特定的專業知識、在很多情况下，房地產投資是我們大多數人最重要及能賺錢的投資項目之一。
所以，我們有需要讓它能有最大程度的增長。
如果你不太確定上述問題的答案，請打电話给我，作為房地產專業人士，我很樂意為您提供任何有關房地產方面的資詢和服務。Gary Ma 626-200-7787
加州雇用裝修承包商的秘訣
1。首先得到至少3個承包商的書面估價。
2。如果可能的話，查看承包商以前完成過的數個工作並咨詢前屋主。
3。請教當地商會或 Better Business Bureau 看看是否有人投訴您將雇用的承包商。
4。要確保合同上明確規定到底要做什麼工作，以及萬一工程有變怎麼辦, 比如使用仲裁的方式來解決問題。
5。盡可能每期款少付首期款， 如果承包商未能完成這項工作您不會失去太多。
6。要確保承包商擁有必要的Permit，執照，和保險。
7。檢查合同是否規定工作完成期限，以及如果未在規定期限内完工您有什麼追索權力。
此外，在許多情况下你可以在簽署合同後的三個工作日内取消合同。
8。搞清楚承包商是用自己的工人做工，還是全部或部分工作分包给别人。
9。如果工作不符合任何地方政府建築法規， 讓承包商賠償您。
10。要確保合同上有規定承包商將負責最後清理工作并負責賠償任何損傷。
11。確保所用的材料和您要求的材料相同。
12。最後的付款(尾款)，到您滿意承包商的工作後才付。
本公司在地產經紀行業大環境如此的艱難情况下、許多客戶投資銀行拍賣屋、舉例來說、客戶花低價買入銀行拍賣屋、必需裝修後出租; 本公司會幫買主聘請可信任的建商、代客裝修拍賣屋、並代為找到理想的租客、如此“一條龍”服務、每位投資者均至為滿意、令投資者的煩惱降為零、等於是「保賺錢又沒煩惱」是我們對投資者的承諾、希望有機會為您或您的親朋好友服務且賺錢。
2。如果可能的話，查看承包商以前完成過的數個工作並咨詢前屋主。
3。請教當地商會或 Better Business Bureau 看看是否有人投訴您將雇用的承包商。
4。要確保合同上明確規定到底要做什麼工作，以及萬一工程有變怎麼辦, 比如使用仲裁的方式來解決問題。
5。盡可能每期款少付首期款， 如果承包商未能完成這項工作您不會失去太多。
6。要確保承包商擁有必要的Permit，執照，和保險。
7。檢查合同是否規定工作完成期限，以及如果未在規定期限内完工您有什麼追索權力。
此外，在許多情况下你可以在簽署合同後的三個工作日内取消合同。
8。搞清楚承包商是用自己的工人做工，還是全部或部分工作分包给别人。
9。如果工作不符合任何地方政府建築法規， 讓承包商賠償您。
10。要確保合同上有規定承包商將負責最後清理工作并負責賠償任何損傷。
11。確保所用的材料和您要求的材料相同。
12。最後的付款(尾款)，到您滿意承包商的工作後才付。
本公司在地產經紀行業大環境如此的艱難情况下、許多客戶投資銀行拍賣屋、舉例來說、客戶花低價買入銀行拍賣屋、必需裝修後出租; 本公司會幫買主聘請可信任的建商、代客裝修拍賣屋、並代為找到理想的租客、如此“一條龍”服務、每位投資者均至為滿意、令投資者的煩惱降為零、等於是「保賺錢又沒煩惱」是我們對投資者的承諾、希望有機會為您或您的親朋好友服務且賺錢。
加卅房地產投資的步驟與方法
房地產的投資是一個十分熱門的話題，有人認為投資房地產十分簡單，用低價買入房地產然後高價賣出，投資者賺取中間差價。看似十分簡單，但實際操作卻並非想像中的容易，對於首次涉足地產的投資者而言，可能會感到無從下手，以下提供一般房地產投資的步驟，供大家參考。
1. 貸款：投資房地產的好處是可借用銀行的金錢來取得最多的回報，這就是在美國投資地產最為吸引的地方。不過，購買自住房屋最容易申請到貸款，且利率也較低，但如是投資者購買的投資物業、向銀行申請貸款的利率比自住物業高許多，一般商業貸款的利率比住宅高1.5-3%不等，且所要求的首期款一般在35%以上。投資者在投資地產前應先明確投資的項目，然後再根據不同項目尋找不同的貸款途徑。在商業地產的投資中，向賣方直接借貸，是一種簡單而方便的貸款途徑，投資者可嘗試要求賣方提供「只付利息」的貸款，在還款期間，投資者僅支付利息給賣方，待日後出售物業後再歸還本金。
2. 選擇適當的地產經紀人：地產經紀人的作用相當重要，投資者應以所投資的項目不同而選擇不同的經紀人。例如投資商業物業的，應選擇擅長買賣該類物業的經紀人。投資住宅的應選擇熟悉當地房屋市場的地產經紀人。好的地產經紀人可以根據投資金額大小，為投資者提供最佳投資項目，而投資項目的選擇是一項地產投資是否成功的至為關鍵的部分。
3. 設立有限責任公司：投資者設立有限責任公司(一般是設立一個LLC公司)進行地產投資的好處，是保護投資者避免因投資失敗而招受其他個人財產的損失。
4. 辦理物業過戶應選擇使用ESCROW公司辦理地產交易手續及產權保險(TITLE INSURANCE), 在交易中應透過產權保險公司調查物業的產權是否清楚, 並購買產權保險的保單, 以避免投資失敗。
5. 物業維修：投資者應做好物業維修的準備，包括維修費用及負責維修的各種專業人員。例如空調及冷暖氣、水電技工，甚至裝修公司。
6. 物業保險：投資者要購買各種必要的保險。包括災害險、洪水險、責任保險等。即使是投資者進行短期投資，仍需向保險公司購買必要的保險，以保障投資。
7. 物業翻修: 投資者有時需要對物業進行翻修、例如有投資者購入的物業是車商, 物業中有部分是辦公室和衛生間加上車輛展示間、購入前地產經紀人已建議把辦公室和衛生間改成五間商店岀租收租金、並把車輛展示間拆除、首先請建築師画圖並通過市府審圖且取得建築許可後進行翻修、期間政府會派人來檢查、完工後取得使用許可、這時才能租給商家從此每月收取租金、此投資被視為較成功的案件。
8. 買入違規房屋多煩惱: 根據政府法例規定，現任業主必須對房屋現有的違章建築負責。買家在成交前應查清所購買房屋有否任何違章建築，否則一旦房屋過戶後，新業主將承擔一切違章建築的責任、將違章建築合法化的手續很複雜、耗時又耗錢、地產經紀人未必完全了解所有的手續以及花多少錢丶雖然有些違章建築的房屋可能以此原由較易殺價、買價將會較低、但隨後而來的煩惱到底值不值得、每人看法也有所不同、投資者應多方咨詢有經驗之專業有執照建商的意見才好、以免吃虧、如果在違章建築合法化過程中、同時產生了如上所述的物業成功翻修的案例的情况、並且增加了物業的價値、那倒不失成為因禍而福、終成一個好的投資項目。
本公司在地產經紀行業大環境如此的艱難情况下、去年2009年業績超過二十棟獨立屋(銀行拍賣屋)、舉例來說、客戶John花大約 $120,000 買入、裝修花$25,000總共$145,000 、租金收$1,250 請各位精明的投資者算一下、扣除所有開支(含產業稅)之後、每月凈賺$400美元; 本公司會幫買主、聘請可信任的建商、代客裝修拍賣屋、並代為找到理想的租客、如此“一條龍”且品質到家的服務、每位投資者均至為滿意、如此令投資者的煩惱降為零、等於是保證賺錢丶「賺錢又沒煩惱」是華信對投資者的承諾、希望有機會能為您服務並且賺錢。讀者如現有違章建築合法化的煩惱、翻修或想新建加建您的房屋請電本公司丶專業處理免費估價、執照建商為您服務。
1. 貸款：投資房地產的好處是可借用銀行的金錢來取得最多的回報，這就是在美國投資地產最為吸引的地方。不過，購買自住房屋最容易申請到貸款，且利率也較低，但如是投資者購買的投資物業、向銀行申請貸款的利率比自住物業高許多，一般商業貸款的利率比住宅高1.5-3%不等，且所要求的首期款一般在35%以上。投資者在投資地產前應先明確投資的項目，然後再根據不同項目尋找不同的貸款途徑。在商業地產的投資中，向賣方直接借貸，是一種簡單而方便的貸款途徑，投資者可嘗試要求賣方提供「只付利息」的貸款，在還款期間，投資者僅支付利息給賣方，待日後出售物業後再歸還本金。
2. 選擇適當的地產經紀人：地產經紀人的作用相當重要，投資者應以所投資的項目不同而選擇不同的經紀人。例如投資商業物業的，應選擇擅長買賣該類物業的經紀人。投資住宅的應選擇熟悉當地房屋市場的地產經紀人。好的地產經紀人可以根據投資金額大小，為投資者提供最佳投資項目，而投資項目的選擇是一項地產投資是否成功的至為關鍵的部分。
3. 設立有限責任公司：投資者設立有限責任公司(一般是設立一個LLC公司)進行地產投資的好處，是保護投資者避免因投資失敗而招受其他個人財產的損失。
4. 辦理物業過戶應選擇使用ESCROW公司辦理地產交易手續及產權保險(TITLE INSURANCE), 在交易中應透過產權保險公司調查物業的產權是否清楚, 並購買產權保險的保單, 以避免投資失敗。
5. 物業維修：投資者應做好物業維修的準備，包括維修費用及負責維修的各種專業人員。例如空調及冷暖氣、水電技工，甚至裝修公司。
6. 物業保險：投資者要購買各種必要的保險。包括災害險、洪水險、責任保險等。即使是投資者進行短期投資，仍需向保險公司購買必要的保險，以保障投資。
7. 物業翻修: 投資者有時需要對物業進行翻修、例如有投資者購入的物業是車商, 物業中有部分是辦公室和衛生間加上車輛展示間、購入前地產經紀人已建議把辦公室和衛生間改成五間商店岀租收租金、並把車輛展示間拆除、首先請建築師画圖並通過市府審圖且取得建築許可後進行翻修、期間政府會派人來檢查、完工後取得使用許可、這時才能租給商家從此每月收取租金、此投資被視為較成功的案件。
8. 買入違規房屋多煩惱: 根據政府法例規定，現任業主必須對房屋現有的違章建築負責。買家在成交前應查清所購買房屋有否任何違章建築，否則一旦房屋過戶後，新業主將承擔一切違章建築的責任、將違章建築合法化的手續很複雜、耗時又耗錢、地產經紀人未必完全了解所有的手續以及花多少錢丶雖然有些違章建築的房屋可能以此原由較易殺價、買價將會較低、但隨後而來的煩惱到底值不值得、每人看法也有所不同、投資者應多方咨詢有經驗之專業有執照建商的意見才好、以免吃虧、如果在違章建築合法化過程中、同時產生了如上所述的物業成功翻修的案例的情况、並且增加了物業的價値、那倒不失成為因禍而福、終成一個好的投資項目。
本公司在地產經紀行業大環境如此的艱難情况下、去年2009年業績超過二十棟獨立屋(銀行拍賣屋)、舉例來說、客戶John花大約 $120,000 買入、裝修花$25,000總共$145,000 、租金收$1,250 請各位精明的投資者算一下、扣除所有開支(含產業稅)之後、每月凈賺$400美元; 本公司會幫買主、聘請可信任的建商、代客裝修拍賣屋、並代為找到理想的租客、如此“一條龍”且品質到家的服務、每位投資者均至為滿意、如此令投資者的煩惱降為零、等於是保證賺錢丶「賺錢又沒煩惱」是華信對投資者的承諾、希望有機會能為您服務並且賺錢。讀者如現有違章建築合法化的煩惱、翻修或想新建加建您的房屋請電本公司丶專業處理免費估價、執照建商為您服務。
美國加卅買房的過程
1．准備買房子
買房子是每個人一生中最大的投資之一，所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍（假設貸款利率是6%）。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?，還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢，有的地方可以買到獨立屋，而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?
2．選對的經紀人
如果你是初次買房，一定有很多相關的問題，所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢，從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。有一條最好的理由，經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。
3．貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後，他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。
4．看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋，信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋，可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間，一次可看5-6棟房子。
5．准備出價的合同 (Offer)
買主選好了中意的房子後，經紀人會進行市場分析並幫你確定要價是否合理，准備出價的合同。除了價錢，定金之外，經紀人還會提議你選擇一些附加條款，以確保你在必要時能合法的取消合同，並拿回定金。經紀人會把出價的合同送去給賣方經紀人、由賣方經紀人轉交給賣主、如果雙方能達成協議，賣主在合同上簽字後並通知買主、買賣合同就生效了。
6．房屋及白蟻檢查
除了房屋檢查之外，常做的還有白蟻檢查。在買賣合同中，可以附上房屋和白蟻檢查的條款。在此條款的有效期間之内，買主有權以任何一項檢查不合格為由而取消買賣合同或要求賣主處理。檢查结果出來後，經紀人會為你指出哪些是賣主的責任，有些情况是賣主願出錢而由買主過戶後再處理、至於願出多少錢則需要經紀人為你和賣主談判。
7．申請貸款
買主向貸款公司提出貸款申請後，貸款公司首先會請估價師給屋子估價、通常估價師需要進入屋內測量並拍照。在合同中，買主可以選擇房屋估價和貸款批准兩項條款。由于次级貸款所造成的金融風暴的影響，銀行現在比較挑剔，有時會出現房屋估價低于合同售價的情况，影響貸款的批准。如果房屋估價出現低于合同售價，買主可要求把合同售價降到房屋估價值或者取消合同。如果買主申請不到貸款，買主可在條款有效期内合法取消合同。如果一切順利的話、等貸款公司批准你的貸款並把錢匯入信託帳号後、房子就立刻可過戶到買主名下、接著您就馬上可以搬入新居了。
8．計劃搬家
搬家成功最重要的因素是預先計劃。 在搬家過程中您只為自己準備最小限度的必需品即可、以及準備好新居迎接您的到來。
搬家日來臨之前要做些什麼:
• 提前幾個星期安排搬家運貨車或搬家公司。
• 開始收集包裝物品及提早開始包裝。
• 至少提前四個星期通知您的房東。
• 聯繫水，電，煤氣，有線電視，垃圾，電話公司等並告知關閉服務的日期。
• 請電話公司，轉移號碼或為新居申請一個新號碼。
• 在搬入新居前，確定煤氣，電和水已連接。確定舊居的各項服務已關閉。
• 提前一個月向郵局通報新地址並填好郵寄地址變動表格。
• 如有寵物或植物，需要安排他們的搬動。
• 如要旅行很長的距離，兩周前要檢查車輛。
• 如是長途旅行或無法直接搬入新居，預訂酒店。
• 搬家那天，自己攜帶的物品，如首飾，家庭照片等等。
• 確保您在拆分和包裝電腦前，備份了電腦文件。
搬家那天要做些什麼:
裝一個背包，足夠您和家人生存至少24小時的必需品如下：
• 個人需要品– 各種所需藥品，額外的衣服等等
• 浴室需要品 -- 毛巾，香皂，廁紙等等
• 清潔需要品 -- 清潔劑，掃把，除塵器等等
• 廚房需要品 -- 小吃，飲料，一次性使用器具如杯子和盤子等等
• 基本工具品 -- 錘子，螺絲起子，小刀，膠帶等等
• 搬家工人的費用。
• 去您新家的鑰匙和方向指引。
經紀人一定要熟記搬家成功的因素並不断的提醒您的買主、以免造成買主在搬家途中發生不必要的疏失而付出慘重的代價、因而使您的服務品質在最後的階段減分。
買房子是每個人一生中最大的投資之一，所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍（假設貸款利率是6%）。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?，還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢，有的地方可以買到獨立屋，而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?
2．選對的經紀人
如果你是初次買房，一定有很多相關的問題，所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢，從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。有一條最好的理由，經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。
3．貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後，他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。
4．看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋，信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋，可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間，一次可看5-6棟房子。
5．准備出價的合同 (Offer)
買主選好了中意的房子後，經紀人會進行市場分析並幫你確定要價是否合理，准備出價的合同。除了價錢，定金之外，經紀人還會提議你選擇一些附加條款，以確保你在必要時能合法的取消合同，並拿回定金。經紀人會把出價的合同送去給賣方經紀人、由賣方經紀人轉交給賣主、如果雙方能達成協議，賣主在合同上簽字後並通知買主、買賣合同就生效了。
6．房屋及白蟻檢查
除了房屋檢查之外，常做的還有白蟻檢查。在買賣合同中，可以附上房屋和白蟻檢查的條款。在此條款的有效期間之内，買主有權以任何一項檢查不合格為由而取消買賣合同或要求賣主處理。檢查结果出來後，經紀人會為你指出哪些是賣主的責任，有些情况是賣主願出錢而由買主過戶後再處理、至於願出多少錢則需要經紀人為你和賣主談判。
7．申請貸款
買主向貸款公司提出貸款申請後，貸款公司首先會請估價師給屋子估價、通常估價師需要進入屋內測量並拍照。在合同中，買主可以選擇房屋估價和貸款批准兩項條款。由于次级貸款所造成的金融風暴的影響，銀行現在比較挑剔，有時會出現房屋估價低于合同售價的情况，影響貸款的批准。如果房屋估價出現低于合同售價，買主可要求把合同售價降到房屋估價值或者取消合同。如果買主申請不到貸款，買主可在條款有效期内合法取消合同。如果一切順利的話、等貸款公司批准你的貸款並把錢匯入信託帳号後、房子就立刻可過戶到買主名下、接著您就馬上可以搬入新居了。
8．計劃搬家
搬家成功最重要的因素是預先計劃。 在搬家過程中您只為自己準備最小限度的必需品即可、以及準備好新居迎接您的到來。
搬家日來臨之前要做些什麼:
• 提前幾個星期安排搬家運貨車或搬家公司。
• 開始收集包裝物品及提早開始包裝。
• 至少提前四個星期通知您的房東。
• 聯繫水，電，煤氣，有線電視，垃圾，電話公司等並告知關閉服務的日期。
• 請電話公司，轉移號碼或為新居申請一個新號碼。
• 在搬入新居前，確定煤氣，電和水已連接。確定舊居的各項服務已關閉。
• 提前一個月向郵局通報新地址並填好郵寄地址變動表格。
• 如有寵物或植物，需要安排他們的搬動。
• 如要旅行很長的距離，兩周前要檢查車輛。
• 如是長途旅行或無法直接搬入新居，預訂酒店。
• 搬家那天，自己攜帶的物品，如首飾，家庭照片等等。
• 確保您在拆分和包裝電腦前，備份了電腦文件。
搬家那天要做些什麼:
裝一個背包，足夠您和家人生存至少24小時的必需品如下：
• 個人需要品– 各種所需藥品，額外的衣服等等
• 浴室需要品 -- 毛巾，香皂，廁紙等等
• 清潔需要品 -- 清潔劑，掃把，除塵器等等
• 廚房需要品 -- 小吃，飲料，一次性使用器具如杯子和盤子等等
• 基本工具品 -- 錘子，螺絲起子，小刀，膠帶等等
• 搬家工人的費用。
• 去您新家的鑰匙和方向指引。
經紀人一定要熟記搬家成功的因素並不断的提醒您的買主、以免造成買主在搬家途中發生不必要的疏失而付出慘重的代價、因而使您的服務品質在最後的階段減分。
誠信, 專業, 要有服務精神
若想做一名合格的房地產經紀人，不僅要有房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產買家和賣家中間搭起橋樑，才能在仲介行業中使自己立於不敗之地。
房地產專業知識（包括房地資訊）
所謂房地產經紀，是指為委託人提供房地產資訊和仲介代理業務。仲介，通俗地說就是作中間人。
仲介是一手牽兩家：買家和賣家，並在兩者之間起一種溝通、促進成交的作用。
對房地產經紀人來說，掌握大量的市場訊息是他從事好這項業務的先決條件。
這些應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的政策資訊、購買房地產變化資訊等。
在很大的程度上來說，經紀人就是利用資訊製造利潤，資訊就是他們最主要的資本。
如果說仲介側重的是資訊的話，那麼代理就非得要具備專業知識才行。
代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全程代理，貫穿於房地產交易各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建築學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，
一, 要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程式、專案可行性研究、工程建設與竣工驗收、
資金融通、市場推廣。
二, 要熟悉建築基礎知識，瞭解工程全部過程。
三, 要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、具體規定，以及產權的基本知識。
四, 要掌握房地產價格評估的理論和實務。
市場行銷知識
對於房地產商來說，他們所需要的不是單純的仲介服務，而是能夠提供開拓市場的完善行銷計畫和高超的市場策劃方案的仲介服務。
房地產市場生產與消費的分離特徵，決定了房地產行銷的重要性。
房地產在時間、數量、類型、房型、資訊、估價的分散，非得靠市場行銷來彌補。
房地產市場行銷組合理論、市調，乃至定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場行銷中心必不可少的東西。
要掌握市場行銷知識，就必須掌握市調、選擇目標市場、產品開發、產品定價、管道選擇、產品促銷、售後服務等知識和技能。
法律知識
房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水準，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。
也就是說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。
作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及政府部門關於房地產的政策和精神，而且還要熟悉民法及民事訴訟法的知識。
舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到合同法、民法等法律知識。
代理租賃要熟悉《房屋租賃辦法》等，懂得什麼房可以租而租賃合同以什麼方式生效等。
代理買賣，就得熟悉房屋產權轉讓的條件及程序、交易知識。房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委託人的合法權益。
金融知識
房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯繫，房地產金融是房地產與金融相關的產物。
房地產業的發展，要金融業作為後盾，金融業要拓展，房地產業是首選。
不論是作開發商的代理還是抵押貸款，甚至房地產諮詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉金融慣例、現行金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續及還款方法以等知識。
談判技巧
談判是一門技術，藝術和科學。通過談判去了解各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能滿意的協定。
房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委託方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使賣家或買家的需求均得到了滿足。
在談判中常見的策略如時機的運用、利益讓步、以誠取勝等等策略都是房地產經紀人所必須使的。
具體來說仲介業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。
對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人“該出手時就出手”，下手必要快丶狠、準,還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但絕對不能使用欺騙手段。
房地產專業知識（包括房地資訊）
所謂房地產經紀，是指為委託人提供房地產資訊和仲介代理業務。仲介，通俗地說就是作中間人。
仲介是一手牽兩家：買家和賣家，並在兩者之間起一種溝通、促進成交的作用。
對房地產經紀人來說，掌握大量的市場訊息是他從事好這項業務的先決條件。
這些應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的政策資訊、購買房地產變化資訊等。
在很大的程度上來說，經紀人就是利用資訊製造利潤，資訊就是他們最主要的資本。
如果說仲介側重的是資訊的話，那麼代理就非得要具備專業知識才行。
代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全程代理，貫穿於房地產交易各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建築學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，
一, 要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程式、專案可行性研究、工程建設與竣工驗收、
資金融通、市場推廣。
二, 要熟悉建築基礎知識，瞭解工程全部過程。
三, 要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、具體規定，以及產權的基本知識。
四, 要掌握房地產價格評估的理論和實務。
市場行銷知識
對於房地產商來說，他們所需要的不是單純的仲介服務，而是能夠提供開拓市場的完善行銷計畫和高超的市場策劃方案的仲介服務。
房地產市場生產與消費的分離特徵，決定了房地產行銷的重要性。
房地產在時間、數量、類型、房型、資訊、估價的分散，非得靠市場行銷來彌補。
房地產市場行銷組合理論、市調，乃至定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場行銷中心必不可少的東西。
要掌握市場行銷知識，就必須掌握市調、選擇目標市場、產品開發、產品定價、管道選擇、產品促銷、售後服務等知識和技能。
法律知識
房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水準，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。
也就是說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。
作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及政府部門關於房地產的政策和精神，而且還要熟悉民法及民事訴訟法的知識。
舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到合同法、民法等法律知識。
代理租賃要熟悉《房屋租賃辦法》等，懂得什麼房可以租而租賃合同以什麼方式生效等。
代理買賣，就得熟悉房屋產權轉讓的條件及程序、交易知識。房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委託人的合法權益。
金融知識
房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯繫，房地產金融是房地產與金融相關的產物。
房地產業的發展，要金融業作為後盾，金融業要拓展，房地產業是首選。
不論是作開發商的代理還是抵押貸款，甚至房地產諮詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉金融慣例、現行金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續及還款方法以等知識。
談判技巧
談判是一門技術，藝術和科學。通過談判去了解各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能滿意的協定。
房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委託方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使賣家或買家的需求均得到了滿足。
在談判中常見的策略如時機的運用、利益讓步、以誠取勝等等策略都是房地產經紀人所必須使的。
具體來說仲介業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。
對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人“該出手時就出手”，下手必要快丶狠、準,還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但絕對不能使用欺騙手段。
淺談不動產估價原則及方法
不動產估價的意義就是用有組織、有系統的方法，針對不動產的價值進行「評估」，藉以說明其「價格」的過程。詳言之不動產估價是：專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在「價格日期」的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。
A:不動產估價的目的有下列幾種 ---不動產買賣估價,貸款估價,保險公司估價和不動產課稅估價等等。因不動產估價的目的不同、而估出來的價值(Value)也就不一樣。
舉例來說、買家剛買了一棟百萬美元住宅、銀行抵押貸款估價師估出來的價值為百萬美元、銀行依此貸款百分之八十(八十萬美元抵押貸款)、而買家同時向保險公司買火險、保險公司估出來的價值為四十萬美元(扣掉土地價格、只估地面上建築物的價值)丶由此可知因不動產估價的目的不同、所以銀行貸款和保險公司估出來的價值(Value)也就差很大。如果保險公司估出來的價值也同為百萬美元、而保單是火災的話賠百萬美元、那火災過後花四十萬美元蓋棟同樣的新屋還賺得六十萬美元、如此一來大家不都把火災當成賺錢事業了嗎? 這樣的估價不但毫無意義、同時也會造成許多的問題。
B: 估價原則: 由以下圖解可知估價原則有十幾種之多, 如有機會的話下回我會一一為您分析詳解、本篇只介紹名稱。
C: 不動產估價程序如下：
一、確定估價基本事項。
•勘估標的內容、價格日期、種類及條件。
•估價目的。
二、擬定估價計畫。
•確定作業步驟。
•預估所需時間、人力、經費。
•擬定作業進度表。
三、蒐集資料。
•勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
•影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。
•勘估標的相關交易、收益及成本資料。
四、確認勘估標的狀態。
五、整理、比較、分析資料。
實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。
實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
六、運用估價方法推算勘估標的價格。
1. 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。
2. 調查勘估標的及比較標的之使用現況。確認影響價格之各項資料。作成紀錄及攝製必要之照片。
七、決定勘估標的價格。
八、製作估價報告書。
D: 估價方法有下列三種:
1. 比較法 (Comparison)=:比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推勘估標的價格之方法、依此方法所求得之價格為比較價格。一般房地產經紀人較常使用此方法。比較法估價之程序如下：
•蒐集並查證比較標的相關資料。
•選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
•對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
•比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
•計算勘估標的之試算價格。
•決定勘估標的之比較價格。
2. 收益法 (Capitalization Rate):收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等法。
•直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。（收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率）
•折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
3. 成本法 (Reproduction / Replacement):指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
•重建成本(Reproduction)，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
•重置成本(Replacement)，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。
關於累積折舊額等內容及此估價方法、如有興趣請報名上課。
總之、不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，但因情況特殊不能兼採二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明。不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定詳予敘明。
A:不動產估價的目的有下列幾種 ---不動產買賣估價,貸款估價,保險公司估價和不動產課稅估價等等。因不動產估價的目的不同、而估出來的價值(Value)也就不一樣。
舉例來說、買家剛買了一棟百萬美元住宅、銀行抵押貸款估價師估出來的價值為百萬美元、銀行依此貸款百分之八十(八十萬美元抵押貸款)、而買家同時向保險公司買火險、保險公司估出來的價值為四十萬美元(扣掉土地價格、只估地面上建築物的價值)丶由此可知因不動產估價的目的不同、所以銀行貸款和保險公司估出來的價值(Value)也就差很大。如果保險公司估出來的價值也同為百萬美元、而保單是火災的話賠百萬美元、那火災過後花四十萬美元蓋棟同樣的新屋還賺得六十萬美元、如此一來大家不都把火災當成賺錢事業了嗎? 這樣的估價不但毫無意義、同時也會造成許多的問題。
B: 估價原則: 由以下圖解可知估價原則有十幾種之多, 如有機會的話下回我會一一為您分析詳解、本篇只介紹名稱。
C: 不動產估價程序如下：
一、確定估價基本事項。
•勘估標的內容、價格日期、種類及條件。
•估價目的。
二、擬定估價計畫。
•確定作業步驟。
•預估所需時間、人力、經費。
•擬定作業進度表。
三、蒐集資料。
•勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
•影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。
•勘估標的相關交易、收益及成本資料。
四、確認勘估標的狀態。
五、整理、比較、分析資料。
實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。
實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
六、運用估價方法推算勘估標的價格。
1. 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。
2. 調查勘估標的及比較標的之使用現況。確認影響價格之各項資料。作成紀錄及攝製必要之照片。
七、決定勘估標的價格。
八、製作估價報告書。
D: 估價方法有下列三種:
1. 比較法 (Comparison)=:比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推勘估標的價格之方法、依此方法所求得之價格為比較價格。一般房地產經紀人較常使用此方法。比較法估價之程序如下：
•蒐集並查證比較標的相關資料。
•選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
•對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
•比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
•計算勘估標的之試算價格。
•決定勘估標的之比較價格。
2. 收益法 (Capitalization Rate):收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等法。
•直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。（收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率）
•折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
3. 成本法 (Reproduction / Replacement):指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
•重建成本(Reproduction)，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
•重置成本(Replacement)，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。
關於累積折舊額等內容及此估價方法、如有興趣請報名上課。
總之、不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，但因情況特殊不能兼採二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明。不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定詳予敘明。
美國1031 Exchange 條例
當您出售投資或出租的地產因而得到多年來累積的地產增值時，不要忘記繳納投資增值稅（Capital Gain）。美國在1921年美國國會為了刺激經濟增長制定了一系列的條例，1031 Exchange （同類資產交換）就是其中之一。1031 Exchange條例允許投資者把他們用作商業或者是出租用途的地產賣掉後，將原物業的盈利重新投資於類似的商業地產中，從而達到延遲繳稅的目的。現在越來越多的人意識到1031 Exchange是個非常有用的工具，它除了能幫助投資者延遲交稅之外，還能非常有效的幫助投資者實現一系列的投資目標。下面我們就介紹如何運用1031 Exchange 條例來為您提供延遲繳納出售房產所產生的稅金的方法。
利用國稅局稅法1031條款，可以將同類的房產轉移而讓增值延後繳稅，但必須在45天內確認下一棟房產，並透過“被認可的中間人”Qualified Intermediary處理，180天內需過戶；交換前後，物業的所有人必須一樣，交換過程由中間人保管現金。這樣，在出售原有地產而就可以延遲交納。
投資者可以得到以下幾點益處：
1. 延遲交納剛賣掉的投資房產而產生的Capital Gain。這個稅務延遲繳付的策略可以反覆多次使用。可以在最後地產賣掉之後才繳稅；
2. 投資者可以根據其擁有的地產數量和種類進行整合或多元化的投資。例如投資者可以把多個地產轉換為一、兩個較大的地產，也可以將一個地產換成多個不同類別的地產來降低風險；
3. 地產可以轉換到別的地方。例如投資者需要搬離到另一個城市，可以把現有的投資地產轉換到離他新家比較近的地方，如紐約搬到加州；
4. 暫時沒有交稅的負擔，投資者可以改變其投資策略來調整現有投資回報和長遠投資回報的比例。從而改善其所投資地產的回報率；
5. 投資者享受百分之百的資產增值，延遲交付的稅款可用來再投資。
國稅局1031稅例主要條款如下:
1. 需以“同類”(Like-Kind) 物業作交換。但“同類”的定義很廣闊，只要是賺取租金入息的物業便可。故此，公寓換貨倉，空地換住宅，辦公大樓也可換公寓等等。
2. 需換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少貸款，否則有部份會成為BOOT ，而BOOT需繳稅。
3. 要按45/180天條例:第一個是“訂明期”( Identification Period) ，乃由原來物業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(Exchange Period)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠
4. 需由交易開始便聲明為1031交換，而整個新舊物業交易過程都按交換來進行而不是買賣。
5. 需要由一個“被認可的中間人”代辦。
6. 訂明 (Identification) 注意要點: 不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕
• 三個物業﹕不論物業之總值，訂明不超過三個物業。或
• 兩倍價值﹕不論物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或
• 百分之九十五﹕不論物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知“被認可的中間人”。
在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做“倒轉交換”(Reverse Exchange) 。倒轉交轉一般因手續較複雜、收費也比較高。
有個說法，人活在世兩件事不可避免︰死亡和繳稅。1031是一個非常好的延稅工具。運用好的話，可以到死才繳稅。以前的1031房產交換只限于投資房。最近的1031法允許自住房參與交換。根据國稅局121條規定單身自住房價值增長的前25萬不交稅，夫妻自住房價值增長的前50萬不交稅。房主在過去的5年內必需有至少2年住在里面。加州很多房多年來漲幅超過免稅額。如果賣掉，要交15% Capital Gain Tax加上CA Sales Tax，總稅額是25%左右。如果一個房子去掉費用賺了一百五十萬，夫妻有五十萬免稅，如果不用1031，他們賣房子的一百萬需要交稅百分之二十五，也就是二十五萬美元。
怎樣用1031延稅呢? 首先將自住房出租至少一年，這樣就成了投資房，可以合法參與1031交換。出售房子以後，因為房主住夠了二年，所以前五十萬免稅(假設是夫妻兩人)。剩下的一百萬，投資到別的房產中, 用于出租。一年後繼續做投資用，或者收回自住或度假房,如此一來二十五萬美元的延税就可用來再投資。請咨詢會計師相關的稅法
利用國稅局稅法1031條款，可以將同類的房產轉移而讓增值延後繳稅，但必須在45天內確認下一棟房產，並透過“被認可的中間人”Qualified Intermediary處理，180天內需過戶；交換前後，物業的所有人必須一樣，交換過程由中間人保管現金。這樣，在出售原有地產而就可以延遲交納。
投資者可以得到以下幾點益處：
1. 延遲交納剛賣掉的投資房產而產生的Capital Gain。這個稅務延遲繳付的策略可以反覆多次使用。可以在最後地產賣掉之後才繳稅；
2. 投資者可以根據其擁有的地產數量和種類進行整合或多元化的投資。例如投資者可以把多個地產轉換為一、兩個較大的地產，也可以將一個地產換成多個不同類別的地產來降低風險；
3. 地產可以轉換到別的地方。例如投資者需要搬離到另一個城市，可以把現有的投資地產轉換到離他新家比較近的地方，如紐約搬到加州；
4. 暫時沒有交稅的負擔，投資者可以改變其投資策略來調整現有投資回報和長遠投資回報的比例。從而改善其所投資地產的回報率；
5. 投資者享受百分之百的資產增值，延遲交付的稅款可用來再投資。
國稅局1031稅例主要條款如下:
1. 需以“同類”(Like-Kind) 物業作交換。但“同類”的定義很廣闊，只要是賺取租金入息的物業便可。故此，公寓換貨倉，空地換住宅，辦公大樓也可換公寓等等。
2. 需換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少貸款，否則有部份會成為BOOT ，而BOOT需繳稅。
3. 要按45/180天條例:第一個是“訂明期”( Identification Period) ，乃由原來物業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(Exchange Period)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠
4. 需由交易開始便聲明為1031交換，而整個新舊物業交易過程都按交換來進行而不是買賣。
5. 需要由一個“被認可的中間人”代辦。
6. 訂明 (Identification) 注意要點: 不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕
• 三個物業﹕不論物業之總值，訂明不超過三個物業。或
• 兩倍價值﹕不論物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或
• 百分之九十五﹕不論物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知“被認可的中間人”。
在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做“倒轉交換”(Reverse Exchange) 。倒轉交轉一般因手續較複雜、收費也比較高。
有個說法，人活在世兩件事不可避免︰死亡和繳稅。1031是一個非常好的延稅工具。運用好的話，可以到死才繳稅。以前的1031房產交換只限于投資房。最近的1031法允許自住房參與交換。根据國稅局121條規定單身自住房價值增長的前25萬不交稅，夫妻自住房價值增長的前50萬不交稅。房主在過去的5年內必需有至少2年住在里面。加州很多房多年來漲幅超過免稅額。如果賣掉，要交15% Capital Gain Tax加上CA Sales Tax，總稅額是25%左右。如果一個房子去掉費用賺了一百五十萬，夫妻有五十萬免稅，如果不用1031，他們賣房子的一百萬需要交稅百分之二十五，也就是二十五萬美元。
怎樣用1031延稅呢? 首先將自住房出租至少一年，這樣就成了投資房，可以合法參與1031交換。出售房子以後，因為房主住夠了二年，所以前五十萬免稅(假設是夫妻兩人)。剩下的一百萬，投資到別的房產中, 用于出租。一年後繼續做投資用，或者收回自住或度假房,如此一來二十五萬美元的延税就可用來再投資。請咨詢會計師相關的稅法
談談非常熱門的法拍屋USA
這次金融海嘯起源於次貸危機,而次貸危機﹐是美國政府所推行的不當房屋政策造成的。美國政府為了協助人民實現美國夢 (American Dream)﹐推行住者有其屋的房屋政策。透過各種管道對中下收入家庭提供房屋貸款。
在1990年代克林頓總統推行一項「容易負擔的房屋政策」(Affordable Housing Program) ﹐要金融機構降低標準﹐提供房貸給這些所得較低下﹐或是信用紀錄有瑕疵﹐而被排斥在金融機構的門外的人群。因此﹐1994年以後﹐這些原來無法取得房貸的人群也能取得貸款來購買住宅﹐實現他們的美國夢。我們把這種不符合優等房貸的貸款叫做次等房屋貸款(Subprime Mortgage)。
2000年當選總統以後﹐布希總統變本加厲推行更寬鬆的「特別容易負擔的房屋貸款」(Special Affordable Loan Program) ﹐進一步降低房屋貸款的門檻﹐使更多中下收入家庭受惠﹐連收入最低階層的家庭也能購買住宅。因此﹐次等房貸在房貸市場所佔的比率由1994年的5%增加到2005年的20%。政府寬鬆的房貸政策﹐造成房屋市場的蓬勃發展﹐房價快速大幅上升,形成泡沫。2007年房市泡沫破滅﹐引發次貸危機﹐透過骨牌效應﹐危機擴散到整個全球性的金融市場﹐造成難以收拾的金融危機。
今年以來陸續有不少投資客來購屋，主要是看在這數十年難得一遇的房價整理上，光是這個月就有四五個買家跟我約看房子。更離奇的是本公司竟然在今年做了超過十棟法拍屋的買賣、法拍屋專車也擠滿了投資客、而且像一些華人好學區的房價竟然不跌反漲、由此可知華人的購買力是多麼強大。
在這裡先跟來看房子的投資者說明：最近房市有回穩的跡象。一些便宜的法拍屋根本就是十幾個買家搶著買。當然這有好有壞，好的是房價有支撐，房市已是谷底。壞的是想要搶最低價的人，有一推人要跟你搶，比較不可能買到前一陣子報上說所謂超低價的房子、不過看起來南加州的房市、因為失業率太高等等因素、南加州的房市還有一波法拍屋高潮、而房市也就很有可能再次探底。
投資客最好準備現金購屋，因為真正便宜的法拍屋(Short Sale, REO 等)多是希望你用現金買下(Cash Offer)。加上現階段要在美國貸款十分不容易，因此先準備好現金再來看房子，一有便宜的好房子才能搶得下來。
接下來我們就談談在美國所謂Short Sale (短售屋), Foreclosure(债主或銀行回收), REO(銀行屋), Auction(拍賣), Court Auction(法拍), Probate Sale (遺產拍賣) & Tax Sale有什麼差別 ?
1.Short Sale (短售屋): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 買主出價低于40 萬 (比如37 萬) 而銀行同意損失3萬售于買主。
2.Foreclosure (债主或銀行回收): 屋主欠銀行幾十萬, 付不出房貸, 銀行趕走屋主、收回後整修出售。
3.REO (銀行屋): 銀行的回收房屋、銀行自行雇用房地產經紀來出售。
4.Auction (拍賣): 由拍賣公司統一收集各種來源 (銀行或私人债主) 再統一向大眾拍賣岀售。
5.Court Auction (法拍): 屋主或有法律糾紛, 離婚破產或訴訟结果, 由法院下令向大衆公開拍賣。
6.Probate Sale (法拍): 遺產拍賣、由法院向大衆公開拍賣。
7.Tax sale: 屋主沒有繳交產業稅、五年後由縣政府主辦公開拍賣。
因為在美國的市場, 房價是公開而透明, 有資金和資訊的人很多, 不會有太大的便宜可佔, 其價差不多在百分之十左右, 也就是說好價錢的房屋一定會有人和你搶標, 當然在很多地區仍是可以買到聲稱低於原價30-40% 的房子, 但所謂原價或要價並不代表市場價(Market Price), 更不代表實際售價(Actual Sale Price ).不要受一般賣主或經紀人的說詞上的操弄而盲目進場炒作、我們也要誠意提醒投資人, 不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投機想法, 投資地產應是一個長期穏定的事業, 美國地產是己接近谷底,房價也偏低, 但房價的復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展, 仍有一段辛苦漫長的路要走, 目前祗有條件相當的投資者才適宜進場。
本公司己有法拍屋幾十棟的成交經驗, 只要你有興趣投資, 本公司的法拍屋資料隨時準備好, 會帶著大家來尋找最好的投資物業。Gary Ma 626-282-5988
在1990年代克林頓總統推行一項「容易負擔的房屋政策」(Affordable Housing Program) ﹐要金融機構降低標準﹐提供房貸給這些所得較低下﹐或是信用紀錄有瑕疵﹐而被排斥在金融機構的門外的人群。因此﹐1994年以後﹐這些原來無法取得房貸的人群也能取得貸款來購買住宅﹐實現他們的美國夢。我們把這種不符合優等房貸的貸款叫做次等房屋貸款(Subprime Mortgage)。
2000年當選總統以後﹐布希總統變本加厲推行更寬鬆的「特別容易負擔的房屋貸款」(Special Affordable Loan Program) ﹐進一步降低房屋貸款的門檻﹐使更多中下收入家庭受惠﹐連收入最低階層的家庭也能購買住宅。因此﹐次等房貸在房貸市場所佔的比率由1994年的5%增加到2005年的20%。政府寬鬆的房貸政策﹐造成房屋市場的蓬勃發展﹐房價快速大幅上升,形成泡沫。2007年房市泡沫破滅﹐引發次貸危機﹐透過骨牌效應﹐危機擴散到整個全球性的金融市場﹐造成難以收拾的金融危機。
今年以來陸續有不少投資客來購屋，主要是看在這數十年難得一遇的房價整理上，光是這個月就有四五個買家跟我約看房子。更離奇的是本公司竟然在今年做了超過十棟法拍屋的買賣、法拍屋專車也擠滿了投資客、而且像一些華人好學區的房價竟然不跌反漲、由此可知華人的購買力是多麼強大。
在這裡先跟來看房子的投資者說明：最近房市有回穩的跡象。一些便宜的法拍屋根本就是十幾個買家搶著買。當然這有好有壞，好的是房價有支撐，房市已是谷底。壞的是想要搶最低價的人，有一推人要跟你搶，比較不可能買到前一陣子報上說所謂超低價的房子、不過看起來南加州的房市、因為失業率太高等等因素、南加州的房市還有一波法拍屋高潮、而房市也就很有可能再次探底。
投資客最好準備現金購屋，因為真正便宜的法拍屋(Short Sale, REO 等)多是希望你用現金買下(Cash Offer)。加上現階段要在美國貸款十分不容易，因此先準備好現金再來看房子，一有便宜的好房子才能搶得下來。
接下來我們就談談在美國所謂Short Sale (短售屋), Foreclosure(债主或銀行回收), REO(銀行屋), Auction(拍賣), Court Auction(法拍), Probate Sale (遺產拍賣) & Tax Sale有什麼差別 ?
1.Short Sale (短售屋): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 買主出價低于40 萬 (比如37 萬) 而銀行同意損失3萬售于買主。
2.Foreclosure (债主或銀行回收): 屋主欠銀行幾十萬, 付不出房貸, 銀行趕走屋主、收回後整修出售。
3.REO (銀行屋): 銀行的回收房屋、銀行自行雇用房地產經紀來出售。
4.Auction (拍賣): 由拍賣公司統一收集各種來源 (銀行或私人债主) 再統一向大眾拍賣岀售。
5.Court Auction (法拍): 屋主或有法律糾紛, 離婚破產或訴訟结果, 由法院下令向大衆公開拍賣。
6.Probate Sale (法拍): 遺產拍賣、由法院向大衆公開拍賣。
7.Tax sale: 屋主沒有繳交產業稅、五年後由縣政府主辦公開拍賣。
因為在美國的市場, 房價是公開而透明, 有資金和資訊的人很多, 不會有太大的便宜可佔, 其價差不多在百分之十左右, 也就是說好價錢的房屋一定會有人和你搶標, 當然在很多地區仍是可以買到聲稱低於原價30-40% 的房子, 但所謂原價或要價並不代表市場價(Market Price), 更不代表實際售價(Actual Sale Price ).不要受一般賣主或經紀人的說詞上的操弄而盲目進場炒作、我們也要誠意提醒投資人, 不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投機想法, 投資地產應是一個長期穏定的事業, 美國地產是己接近谷底,房價也偏低, 但房價的復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展, 仍有一段辛苦漫長的路要走, 目前祗有條件相當的投資者才適宜進場。
本公司己有法拍屋幾十棟的成交經驗, 只要你有興趣投資, 本公司的法拍屋資料隨時準備好, 會帶著大家來尋找最好的投資物業。Gary Ma 626-282-5988
如何成為一位加州地產經紀USA
不論是上一個世紀或本世紀, 不管在世界上的各個角落、房地產的興衰幾乎和經濟景氣與否必定是成正比的、在網際網路尚末形成之時、一切資訊不够透明、因此在三十年前也就是上一個世紀八零和九零年代要成為一位地產(貸款)經紀人、通過地產執照考試是很不容易的、而要成為一位成功的地產(貸款)經紀人更是難上加難了、這是個鉄一般的事實、但是如今情况不同了、只要透過本學院馬老師悉心的中文講解及指導、加上同學們自己的努力、迅速(三個月之內)的通過執照考試並且順利取得執照不再是如此的遥不可及、而成為一位成功的地產(貸款)經紀人也就指日可待了。
想要成為一位加州地產經紀人的必要條件是個人需年滿十八歲或以上、以及具有加州政府所要求的課程學分、無犯罪紀錄、才能報名參加地產經紀人執照考試、考試通過後需要申請執照、並且加入一個房地產公司後才可以開始做生意、也就是說地產經紀人不能單獨做生意、這一點也是大家必須先要瞭解的。因此找到一個可以相處和發展的房地產公司將是您成為地產(貸款) 經紀人最關鍵的一個條件、本公司提供周詳完善的在職訓練課程以及優良的工作環境與設備、只要您加入本公司保証能得到最佳的協助和支援。
衆所周知、成為一位成功的地產(貸款)經紀人所能創造出的財富並不會少於一位會計師、医師或律師、但是所花費的時間和金錢及心血卻少的多、舉例來說、一位成功的開業會計師、需要花四年的時間上大學、畢業後需要到會計師事務所取得實習資格又花上幾年的時間、並通過CPA執照考試、取得了執業資格之後、尋找到足够的客戶而成立獨立的會計師事務所、可能要花十年以及可觀的花費、那医師或律師通過考試取得執業資格並獨立的執業所需的時間可能更長。
反之要成為成功的地產經紀人只要花上幾個月的時間努力讀書並通過執照考試、花費非常少、再加上兩年的在職訓練即可成為稱職的地產經紀人、不論是中年轉業或重回職場、新移民或年輕學生、在人生的任何時段皆可投入此地產(貸款)經紀人行業、經紀人是人和人之間關係的行業、關係越多越好、越容易成功、中年之後每個人的人脈充沛、個性也更成熟圓融所以更昜成功、但我們也要加倍的努力、必定能成為一位地產經紀人而有所成就、當然大家都知道取得地產經紀人執照而不能堅持兩年以上者大有人在、這樣一來能堅持下來又超過兩年者、當然就有很高的成功機會、而成為一位富有的地產(貸款)經紀人、最終必能嚐到美好甜美的果實。這是個人認為是世界上最好行業之一。
本文所說的地產經紀人是指Sales Person License和Broker License是兩種不同的執照、想拿到Broker License有不同的要求、如有需要本班提供Broker License 的 Home Study考照課程學分、請電本班洽詢626-200-9370。New Address: 9049 E Valley Blvd. #104, Rosemead, CA 91770
想要成為一位加州地產經紀人的必要條件是個人需年滿十八歲或以上、以及具有加州政府所要求的課程學分、無犯罪紀錄、才能報名參加地產經紀人執照考試、考試通過後需要申請執照、並且加入一個房地產公司後才可以開始做生意、也就是說地產經紀人不能單獨做生意、這一點也是大家必須先要瞭解的。因此找到一個可以相處和發展的房地產公司將是您成為地產(貸款) 經紀人最關鍵的一個條件、本公司提供周詳完善的在職訓練課程以及優良的工作環境與設備、只要您加入本公司保証能得到最佳的協助和支援。
衆所周知、成為一位成功的地產(貸款)經紀人所能創造出的財富並不會少於一位會計師、医師或律師、但是所花費的時間和金錢及心血卻少的多、舉例來說、一位成功的開業會計師、需要花四年的時間上大學、畢業後需要到會計師事務所取得實習資格又花上幾年的時間、並通過CPA執照考試、取得了執業資格之後、尋找到足够的客戶而成立獨立的會計師事務所、可能要花十年以及可觀的花費、那医師或律師通過考試取得執業資格並獨立的執業所需的時間可能更長。
反之要成為成功的地產經紀人只要花上幾個月的時間努力讀書並通過執照考試、花費非常少、再加上兩年的在職訓練即可成為稱職的地產經紀人、不論是中年轉業或重回職場、新移民或年輕學生、在人生的任何時段皆可投入此地產(貸款)經紀人行業、經紀人是人和人之間關係的行業、關係越多越好、越容易成功、中年之後每個人的人脈充沛、個性也更成熟圓融所以更昜成功、但我們也要加倍的努力、必定能成為一位地產經紀人而有所成就、當然大家都知道取得地產經紀人執照而不能堅持兩年以上者大有人在、這樣一來能堅持下來又超過兩年者、當然就有很高的成功機會、而成為一位富有的地產(貸款)經紀人、最終必能嚐到美好甜美的果實。這是個人認為是世界上最好行業之一。
本文所說的地產經紀人是指Sales Person License和Broker License是兩種不同的執照、想拿到Broker License有不同的要求、如有需要本班提供Broker License 的 Home Study考照課程學分、請電本班洽詢626-200-9370。New Address: 9049 E Valley Blvd. #104, Rosemead, CA 91770
加卅房地產執照班
經濟低迷、不必心焦、做好準備、蓄勢待發。
地產執照、終生受用、景氣回溫時、機會要把握。
有句名言是這麼說的“機會是留給做好準備的人”而今、在金融風暴發生了一年之後的現在、股市指數重登萬點、有些特定的行業也己回春、但是房地產業仍深陷泥淖之中、這一點也實在令投資者担心、不過、房地產業一向居於火車頭的地位、上回經濟蕭條之後、最終也是由於房地產業的帶動之下、所有的行業才又走出了經濟不景氣、也因此造就了不少因房地產而致富的地產經紀及從業人員、以此看來、房地產業的起飛更是指日可待、為期不遠矣!
想要把握此次時機的朋友、一定要參加此次免費上課的考照機會。
令人很驚訝的是在華人聚居的地區、房價在此金融風暴之中竟然衝擊不算太大、某些好學區的成交價居然高出了屋主的出價而在此景氣低迷之中獨樹一格、這証明了華人對房產情有獨衷而且有無窮的購買力、華人自古以來就有著“有土斯有財”的觀念、因此華人為自己和家人選購一個理想中的家園或找尋好的投資地產標的之想法、在許多華人朋友的心中不時縈繞著、接著馬上就會想到有什麼人可以幫忙找到美好而理想的家園及好的投資地產標的呢? 事實上、不論是新移民或老華僑、均應俱備房地產的基本專業知識、唯有您自己俱備房地產的基本專業知識之後、才能在任何房地產買賣中不致於上當受騙、而能為您自己和親友朋友的血汗錢把關。
房地產執照將是您移民美國和實現美國夢不可或缺的、它是您想踏入房地產行業必備的條件、並且以此房地產執照為您快速致富、所以考取執照是您的第一歩、由過去的經驗告訴我們、當房地產價格飛漲之時、考執照是來不及的、在此地產價格景氣回溫時、把自己準備好將是您最佳的訣擇、明年您就會成為千萬地產經紀人。
地產執照課程由馬老師担任講師、為大家用中英文講解房地產課程之內容及考古題、馬老師來自台灣、旅美三十年、從事房地產相關行業前後二十多年、担任講師也有十餘年經驗、講課嚴謹中帶著風趣幽默的舉例、把此沈悶而枯燥的房地產法律條文、減化為清楚的槪念、使大家可以最短的時間得到最大的成效、最令視考試為畏途也就是担心不懂英文的朋友、甚至懷疑其他考過的朋友、為何他們英文這樣差也能考的過、殊不知本學院自有絕招幫助了南北加州成百上千的同學順利取得執照、一展長才而致富。
馬老師擁有台灣建築學士來美之後取得電腦碩士學位、三十年來從紐約到舊金山灣區及南加洛杉機、在多項地產開發案中累積了宝貴的經驗、培養新進同學朋友更是不遺餘力、在台担任過陽明山國家安全局園區辨公大樓的設計及施工圖繪制、來美之後在紐約法拉盛任職於建築師事務所、接觸了購物中心、小商店和集合住宅大廈的建設、因緣際會下來到舊金山灣區並適逢個人電腦高科技公司起飛之際、参與的工程有HP, 洛克西德航太公司及生物科技藥品等公司高科技辨公大樓及廠房設計、在交通公共建設方面有SANTA CLARA 縣政府輕軌鐵路及火車站的電腦繪圖設計專案。有感於高科技的發展潛力不可忽視, 為充實自己實力, 也擁有MicroSoft MCSE & CISCO CCNP認證。
馬老師擁有加卅房地產Broker、地保公証(Notary Public)及建築包商執照,目前在南加卅有幾項開發案正在進行中、從購地、分割、市府開會、建築設計、申請建照、工程承包(工程管理)以及成屋銷售、物業管理一系列的服務。
房地產執照班, 名額有限、請早報名。請電626-200-9370
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