談談非常熱門的法拍屋USA

這次金融海嘯起源於次貸危機,而次貸危機﹐是美國政府所推行的不當房屋政策造成的。美國政府為了協助人民實現美國夢 (American Dream)﹐推行住者有其屋的房屋政策。透過各種管道對中下收入家庭提供房屋貸款。
在1990年代克林頓總統推行一項「容易負擔的房屋政策」(Affordable Housing Program) ﹐要金融機構降低標準﹐提供房貸給這些所得較低下﹐或是信用紀錄有瑕疵﹐而被排斥在金融機構的門外的人群。因此﹐1994年以後﹐這些原來無法取得房貸的人群也能取得貸款來購買住宅﹐實現他們的美國夢。我們把這種不符合優等房貸的貸款叫做次等房屋貸款(Subprime Mortgage)。
2000年當選總統以後﹐布希總統變本加厲推行更寬鬆的「特別容易負擔的房屋貸款」(Special Affordable Loan Program) ﹐進一步降低房屋貸款的門檻﹐使更多中下收入家庭受惠﹐連收入最低階層的家庭也能購買住宅。因此﹐次等房貸在房貸市場所佔的比率由1994年的5%增加到2005年的20%。政府寬鬆的房貸政策﹐造成房屋市場的蓬勃發展﹐房價快速大幅上升,形成泡沫。2007年房市泡沫破滅﹐引發次貸危機﹐透過骨牌效應﹐危機擴散到整個全球性的金融市場﹐造成難以收拾的金融危機。
今年以來陸續有不少投資客來購屋，主要是看在這數十年難得一遇的房價整理上，光是這個月就有四五個買家跟我約看房子。更離奇的是本公司竟然在今年做了超過十棟法拍屋的買賣、法拍屋專車也擠滿了投資客、而且像一些華人好學區的房價竟然不跌反漲、由此可知華人的購買力是多麼強大。
在這裡先跟來看房子的投資者說明：最近房市有回穩的跡象。一些便宜的法拍屋根本就是十幾個買家搶著買。當然這有好有壞，好的是房價有支撐，房市已是谷底。壞的是想要搶最低價的人，有一推人要跟你搶，比較不可能買到前一陣子報上說所謂超低價的房子、不過看起來南加州的房市、因為失業率太高等等因素、南加州的房市還有一波法拍屋高潮、而房市也就很有可能再次探底。
投資客最好準備現金購屋，因為真正便宜的法拍屋(Short Sale, REO 等)多是希望你用現金買下(Cash Offer)。加上現階段要在美國貸款十分不容易，因此先準備好現金再來看房子，一有便宜的好房子才能搶得下來。
接下來我們就談談在美國所謂Short Sale (短售屋), Foreclosure(债主或銀行回收), REO(銀行屋), Auction(拍賣), Court Auction(法拍), Probate Sale (遺產拍賣) & Tax Sale有什麼差別 ?
1.Short Sale (短售屋): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 買主出價低于40 萬 (比如37 萬) 而銀行同意損失3萬售于買主。
2.Foreclosure (债主或銀行回收): 屋主欠銀行幾十萬, 付不出房貸, 銀行趕走屋主、收回後整修出售。
3.REO (銀行屋): 銀行的回收房屋、銀行自行雇用房地產經紀來出售。
4.Auction (拍賣): 由拍賣公司統一收集各種來源 (銀行或私人债主) 再統一向大眾拍賣岀售。
5.Court Auction (法拍): 屋主或有法律糾紛, 離婚破產或訴訟结果, 由法院下令向大衆公開拍賣。
6.Probate Sale (法拍): 遺產拍賣、由法院向大衆公開拍賣。
7.Tax sale: 屋主沒有繳交產業稅、五年後由縣政府主辦公開拍賣。
因為在美國的市場, 房價是公開而透明, 有資金和資訊的人很多, 不會有太大的便宜可佔, 其價差不多在百分之十左右, 也就是說好價錢的房屋一定會有人和你搶標, 當然在很多地區仍是可以買到聲稱低於原價30-40% 的房子, 但所謂原價或要價並不代表市場價(Market Price), 更不代表實際售價(Actual Sale Price ).不要受一般賣主或經紀人的說詞上的操弄而盲目進場炒作、我們也要誠意提醒投資人, 不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投機想法, 投資地產應是一個長期穏定的事業, 美國地產是己接近谷底,房價也偏低, 但房價的復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展, 仍有一段辛苦漫長的路要走, 目前祗有條件相當的投資者才適宜進場。
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