Notice of Nonresponsibility

Sample of Notice of Completion & Homestead Declaration

Sample of Grant Deed and Quit Claim Deed

外國人購買美國房地產的相關稅務(轉貼)

美國不動產稅為每年繳交一次，課徵的對象為不動產所有人；因此無論是否為美國籍、當地居民(即綠卡)或是外國籍之顧客，擁有當地不動產即需要繳交不動產稅。依據各城市之不同，繳交的稅務內容也有差異；一般來說，每年所需繳交的稅額約為買價之1%。在台灣的顧客可以上各郡政府的網站，利用信用卡繳款；委由地產物業管理之顧客，代繳不動產稅之服務。
不動產稅的種類
不動產稅(含房屋與土地稅)(Property Tax)
當您在美國加州進行不動產物件交易時，郡政府將派員依照該不動產的現況與交易價格重新評估該不動產物件之價值，而該不動產物件之土地與房屋稅將依照重新估價後的價值計算。您的土地稅與房屋稅的加總大約佔買價的1%，再加上當地居民投票通過的社區債券。在加州地區最常見的債券為「Mello-Roos」債券，這個債券須經2/3當地居民投票通過方能向居民徵收，Mello-Roos的稅收將做為地方建設與服務的資金，包含學校、道路、社區圖書館的建設與改善以及警察、消防單位與急救單位等服務。

補徵土地稅（Supplemental Tax）
此稅（Supplemental Tax）為美國土地稅課徵的一部份，與台灣所認識的土地增值稅不同。加州稅法規定，當不動產交易成立並完成過戶手續或是當新建物建設完成後，稅務機關有權利對該不動產再次重新評估價值。由於重估的價值大多較原先價格高，因此稅務機關有權在該會計年度（即交易日或建物完成年度），補徵重新估價後的不動產價差額；反之，在極少的狀況下，若重新評估之不動產價格較原估價之價格低時，則稅務機關將退還納稅人溢繳之稅金。一般而言，不動產所有人在土地買賣完成後，會收到1至2次的補徵地價稅通知單（如附件），相關金額計算方式如下:
補徵稅額 = 稅率 x 重估地價與原公告地價之差異 x 時間（交易日到會計年度底總天數占全年度天數的比例）

外資不動產投資稅(Foreign Investor Withholding Tax)
此為美國聯邦稅，目的是要減少非永久居民的外籍人士與外國企業逃稅的情形。根據該法令，任何買主若是從外國籍賣主手中購買美國不動產，就必須從總購買價格中預先扣留10%的稅額，並且在成交後20天內把這筆稅額繳交給美國聯邦稅務部。當繳交這筆稅額時，買主必須填妥「8288」與「8288A」兩份表格，也就是向出售不動產的外籍賣主扣繳預提稅的退稅表格。沒有預先扣繳這筆稅額的外國籍買方，最高可罰美金一萬元。這筆稅額通常在不動產交易時，履約保證中介公司(Escrow Company)通常會提供必要的表格，並代表外國籍買(賣)方扣留稅額並繳交至美國聯邦稅務部。

1031延稅交換（1031 Exchange）
所謂的1031交換，或者叫做「同類不動產交換Like-Kind Exchange」，在美國是一種鼓勵投資者把原本不動產投資額在其增值後(自助自用地產除外)繼續「回流」至不動產市場以換取緩繳增值稅權利的一種刺激不動產市場之雙贏稅法。透過交換(可一換多也可多換一)，投資者拿不回資本額或增值回報，但可享有緩繳地產買賣增值稅(若有賺到錢)的優勢，持續在「免稅」的情況下把雪球滾大。但是這個稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續轉換投資時一併繳交。

在交換不動產時，為避免增值稅，交換者應該:
1. 購買不動產淨售價應大於或等於售出不動產價格
2. 售出不動產的淨值應全部投入購入不動產
3. 新購入不動產的抵押貸款應大於或等於售出不動產

不動產交換在省稅方面的好處
1. 延緩繳納增值稅
2. 將資產重新定位
3. 更換投資地產種類
4. 增加地產投資槓桿作用（以小搏大）
5. 增加折舊抵稅額
6. 為退休及資產做規劃
7. 達到合併地產或多元化投資目的

在通貨膨脹的國際經濟情勢下，房地產投資提供一個穩定持續成長且具保值效果的機會。運用1031不動產交換的方式，可幫助投資者更聰明的運用現有資產增加購買能力。

建築工程管理公司有那些服務?

建築工程管理公司將使用己證實成功過的施工策略來輔助您的投資專案能够在預算之內準時完工、並且創造最大的利潤。

投資者的壓力除了資金的調度之外、還必需面對各方面錯綜複雜的工程事項和問題、並且思考解決、從開始的建地分析購買、比如說此建地可否分割成兩戶或三戶等等、建築師的挑選、建築設計及施工圖的繪製、市政府對設計及施工圖的審核、營建執照的取得、然後基地推土整地及地基基礎放樣等施工的技術、到營建商的挑選、工程貸款及工程簽約發包、完工後的最後加工潤飾直到開張日。這些事項需要大量的工程知識和時間去和建築師、營建商丶小包、建築材料商及工程師們開會研討、各位投資者請想想這些事項會花掉您多少時間。

如果您雇用建築工程管理公司、不但可省下許多您寶貴時間並可保證在預算之內順利完工。
並將為您複雜的工程發揮苦幹實幹的精神、用最先進專業知識而確保工程能順利完工。雇用建築工程管理公司之後保證您就擁有了在加州蓋房子的各項專業技術知識、並且不會和您公司有任何利益上的衝突。

建築工程管理公司將在下列幾個方面做為您工程上的代表:
1. 美國加州建地的購買的推薦、ZONING使用分析報告並成為您的地產買賣經紀人。
2. 推薦建築師並代表參加建築設計及施工圖繪製的會議並代處理及回答各種工程問題。
3. 最適合營建商的推薦並為您工程簽約發包。
4. 檢查營建商有無做到预定的施工工程進度。
5. 控管施工中工程有無超岀预定施工的範圍。
6. 協助參與工地建造的所有包商和公司能最有效率的發揮其才能及資源。
7. 避免施工工期的延誤丶更改設計丶爭論而造成花費增加。
8. 建築材料的購買和採用上保證發揮最大的效率和彈性採購。
9. 確保工程完全符合施工說明書和業主的需求。

建築工程管理公司可提供其他各方面的知識、例如: 購買保證金及責任險、準備工程的標案、規畫、設計和建造等等、而您的公司就不需要聘雇工程施工方面的人員、更不必列入薪水名冊。可省下許多人事上的開支與麻煩。

工程簽約發包的標案準備期中、建築工程管理公司可提供下列服務:
1. 舉行工程簽約發包前置作業的會議、澄清工程施工的各項要求並且得到建商的出價。
2. 確保為您解答工程施工圖及說明書的各項問題。
3. 協助您評估及比較各建商的出價。
4. 推薦您最適合的建商並協助簽定工程合約。

工程施工中、建築工程管理公司將成為您工程上的眼和耳、並為您做最忠誠的服務。將為您做到下列事項:
1. 確保每一個工程包商、小包和其他有參與工程的公司、完全了解每個階段的設計和要求。
2. 按時向您提出關於工程每個階段的進度清楚明白的細節報告。
3. 管理關於工程變更設計的各種事項流程、使達到最大效率、同時儘量減少工程工期的延緩及費用的增加。
4. 監控工程每個階段的進度、預先考慮到各種困難、而能解決各種問題於發生之前、使得工程能順利進行。
5. 掌管工程進度款、而確保能達到工程每個階段的進度、以及所有的開支能準時發給。
6. 嚴格要求工程包商維持工地的乾凈安全、不但提供工人一個安全的工作環境並且不斷的更新工地設備和所使用的工具以保安全。
7. 嚴控所雇人員、確保人事精減。
8. 協調工程完工時要求所有的工程包商、小包和其他有參與工程各個公司提出的工人工時及建築材料等書面報告。
9. 為您的工程申請市府建築許可。
10. 保證工程的施工品質並通過市府建築部門的檢查、而取得使用執照。
11. 為工程向貸款銀行請款、準時付款給所有的包商、小包和其他所有參與工程的建材公司。

如果想利用此建築工程為美國投資移民的專案、將為您推薦並雇用美國投資移民律師保證移民成功。Call 626-282-5988 for more information