苑先生製作繪圖
Thursday, June 24, 2010
Tuesday, June 22, 2010
Sunday, June 20, 2010
房貸詐欺案 (報載)
司法部宣布，此一代號為Operation Stolen Dreams的行動，是對房貸詐欺問題所展開的執法行動。 從3月查緝貸款詐欺案以來，已起訴約1200人且己逮捕超過了400人。 同時由民事索賠，為受害人取回約1億4000萬元。 聯調局也表示，數百位探員和執法人員成立特別小組，將專門對付此類貸款詐欺的犯罪案。
兩家全國貸款公司因向屋主收費過高，將付出1億800多萬元和解費。
同時破獲一個"詐欺貸款"集團，分別假冒貸款經紀、房地產經紀、估價師、產權公司和超過百位房屋買家，向金融機構取得多筆貸款，超過1億元之不法貸款所得。
加州建築商在06年時有許多銷售不出去的房屋，該公司以高價出售房屋給"假的買家"，然後再退回扣給買方經紀的"空殼公司"。貸款機構根本不知道有回扣之事。到目前為止，約40棟房已進入了法拍程序。
兩家全國貸款公司因向屋主收費過高，將付出1億800多萬元和解費。
同時破獲一個"詐欺貸款"集團，分別假冒貸款經紀、房地產經紀、估價師、產權公司和超過百位房屋買家，向金融機構取得多筆貸款，超過1億元之不法貸款所得。
加州建築商在06年時有許多銷售不出去的房屋，該公司以高價出售房屋給"假的買家"，然後再退回扣給買方經紀的"空殼公司"。貸款機構根本不知道有回扣之事。到目前為止，約40棟房已進入了法拍程序。
Friday, June 11, 2010
切勿為不需要的服務被詐騙
在目前房屋價值下跌的經濟動盪時期，我有責任確保所有不動產屋主沒有支付超過其公平份額的稅款。即使有第13號提案保護，人們也擔心被銀行收回產權和支付不動產稅。現在，他們更須擔心私人企業以降低稅款作誘餌進行詐騙。
私人企業正利用這個情勢，圖謀向不動產屋主收取不合理的費用，
提供屋主不需要的服務──遞交價值下跌的重新估價申請。
使用「稅務核算師」(“Tax Adjusters”) 、「稅務審核」(“Tax Review”) 或「重新估稅」(“Tax Reassessment”) 等聰明名稱的企業，正以看似政府的信封寄出誤導的請求。信函以期限警告的語言書寫，很容易使人誤以為是正式的政府表格。
一些信函正轉交地方法院檢察官調查。任何人收到可疑的請求信函，應撥打(800) 973-3370，與洛杉磯郡消費者事務部 (Los Angeles County Department of Consumer Affairs) 聯絡，或造訪他們的網站 (dca.lacounty.gov/contact.htm)。
本估稅官辦事處今年將審核500,000間房屋的價值，而不必遞交表格 ──而且完全免費！
第13號提案定下確定不動產稅的指引。不動產的法定價值是在購買或興建時確立的。大多數人稱此為第13號提案價值。較不為人所知的是第8號提案，該提案允許在不動產當時的市場價值少於不動產稅單上顯示的價值時，暫時降低不動產的法定價值。
屋主以最高的市場價格或接近最高的價格購買房屋或共有公寓，可能會出現比市場價值高的第13號提案價值。他們明顯應獲暫時降低不動產稅。
去年，我開始審核於2004年7月1日至2007年6月30日之間購買的單戶住宅和共有公寓，大約審核了318,000間房屋，為128,000位屋主節省可觀的稅款。2009年，我們將擴大此項服務，審核於2003年7月至2008年6月之間購買的500,000間房屋。在某些地區，我們將研究更早時期的購買案例。
然而，市場下滑並不意味著每個人將看見自己的房屋不動產稅降低。不動產的市場價值必須少於最新不動產稅單上所顯示的價值，才能獲減少不動產稅。因此，如果您在2002年之前購買您的房屋，很可能您的不動產稅將不會減少。
切勿被誤導，以致付款給別人代為遞交申請表。我們將免費審核您的不動產。您如何知道您的不動產是否在審核之列？所有被審核的500,000位房屋屋主將於6月底之前收到通知他們結果的信函。在4月1日之後，您也可前往估稅官網站 (assessor.lacounty.gov)，查詢您的房屋是否在審核之列。
如果屋主不同意審核結果或其房屋未在審核之列，可在12月31日或之前遞交申請表。此外，如果屋主仍然不同意房屋的價值，可於7月2日至11月30日之間向獨立的估稅申訴會(Assessment Appeals Board)提出上訴。
價值下跌重新估價申請表很容易填寫，可從估稅官網站下載或電 (888) 807-2111索取。
所有申請將獲審核，包括已審核的500,000 間房屋。我們從不收取遞交費用。由於我們將於六月底之前完成審核，我懇請審核中的500,000 間房屋的屋主等到七月才決定是否遞交申請表。原文http://assessor.lacounty.gov/extranet/Chinese
私人企業正利用這個情勢，圖謀向不動產屋主收取不合理的費用，
提供屋主不需要的服務──遞交價值下跌的重新估價申請。
使用「稅務核算師」(“Tax Adjusters”) 、「稅務審核」(“Tax Review”) 或「重新估稅」(“Tax Reassessment”) 等聰明名稱的企業，正以看似政府的信封寄出誤導的請求。信函以期限警告的語言書寫，很容易使人誤以為是正式的政府表格。
一些信函正轉交地方法院檢察官調查。任何人收到可疑的請求信函，應撥打(800) 973-3370，與洛杉磯郡消費者事務部 (Los Angeles County Department of Consumer Affairs) 聯絡，或造訪他們的網站 (dca.lacounty.gov/contact.htm)。
本估稅官辦事處今年將審核500,000間房屋的價值，而不必遞交表格 ──而且完全免費！
第13號提案定下確定不動產稅的指引。不動產的法定價值是在購買或興建時確立的。大多數人稱此為第13號提案價值。較不為人所知的是第8號提案，該提案允許在不動產當時的市場價值少於不動產稅單上顯示的價值時，暫時降低不動產的法定價值。
屋主以最高的市場價格或接近最高的價格購買房屋或共有公寓，可能會出現比市場價值高的第13號提案價值。他們明顯應獲暫時降低不動產稅。
去年，我開始審核於2004年7月1日至2007年6月30日之間購買的單戶住宅和共有公寓，大約審核了318,000間房屋，為128,000位屋主節省可觀的稅款。2009年，我們將擴大此項服務，審核於2003年7月至2008年6月之間購買的500,000間房屋。在某些地區，我們將研究更早時期的購買案例。
然而，市場下滑並不意味著每個人將看見自己的房屋不動產稅降低。不動產的市場價值必須少於最新不動產稅單上所顯示的價值，才能獲減少不動產稅。因此，如果您在2002年之前購買您的房屋，很可能您的不動產稅將不會減少。
切勿被誤導，以致付款給別人代為遞交申請表。我們將免費審核您的不動產。您如何知道您的不動產是否在審核之列？所有被審核的500,000位房屋屋主將於6月底之前收到通知他們結果的信函。在4月1日之後，您也可前往估稅官網站 (assessor.lacounty.gov)，查詢您的房屋是否在審核之列。
如果屋主不同意審核結果或其房屋未在審核之列，可在12月31日或之前遞交申請表。此外，如果屋主仍然不同意房屋的價值，可於7月2日至11月30日之間向獨立的估稅申訴會(Assessment Appeals Board)提出上訴。
價值下跌重新估價申請表很容易填寫，可從估稅官網站下載或電 (888) 807-2111索取。
所有申請將獲審核，包括已審核的500,000 間房屋。我們從不收取遞交費用。由於我們將於六月底之前完成審核，我懇請審核中的500,000 間房屋的屋主等到七月才決定是否遞交申請表。原文http://assessor.lacounty.gov/extranet/Chinese
Tuesday, June 8, 2010
不動產轉移可免除重新估價
第58號 及第193號提案指南
不動產轉移免除重新估價適用於:
1. 父母和子女之間的轉移 2. 從祖父母到孫子女之間的轉移
許多同學來上課之前、己擁有房地產並想把子女的名子加入Title、也有許多同學想把自已的名子加入父母擁有房地產Title、以免父母萬一百年之後房地產變成遺產而需經過法院認証的繁雜手續、所以大家共同之問題就是房地產稅是否需要重新估價、請看從洛杉機市估值官網轉貼的下列文章、保證可得到答案:
第58號及第193號提案
這些憲法上的提案對在父母和子女之間以及從祖父母到孫子女之間的不動產轉移提供了財產稅的優惠。集體的來說，這些提案將使財產更容易的被保留在一個家族中。
一般來說，第58號提案中規定從父母到子女或從子女到父母之間的不動產轉移可以免除被重新估價。第193號提案則將稅款優惠擴大到包括從祖父母到孫子女的不動產轉移。
在這兩種情況下都必須在轉移日起的三年內提出申請，才能得到這項優惠的全部利益。
第58號及第193號提案的條件和實施準則
1.在轉移前，主要住所必須已經得到不動產擁有人豁免或殘障退伍軍人豁免。這個住所不需要是得到這不動產人士的新的主要住所。
2.對一個可以被免除重新估價的主要住所，其估定價值沒有限制。
3.除了對主要住所的稅款優惠以外，您可以對價值不超過一百萬美元的其他不動產的轉移申請免除重新估價。
4.這一百萬美元的免除額度分別適用於每一個合格的財產轉移人。一個兩百萬美元的限額適用於一對合格夫婦的共有不動產。
5.以出售，贈與或繼承方式轉移不動產將有資格申請免除重新估價。
6.在父母和子女之間的個人轉移，從祖父母到孫子女之間的個人轉移，在共有產權人之間的轉移，從信托到個人之間的轉移，或從個人到信托之間的轉移都可以有資格申請 除重新估價。從孫子女到祖父母之間的轉移將沒有資格申請這項免除。
7.除了大多數的信托以外，在法律實體之間的所有權轉移將沒有資格申請這項減免。
8.在購買或轉移日起的三年內，或在轉移給第三者之前必須提出申請，以這兩個日期的較早日期為準，或在寄出因為這個轉移申請而寄發的補充或免除估價通知的六個月之內提出申請。不按照規定的時間提 出申請將要看某些情況而定，例如，這不動產不能被轉移或重新出售給第三者，同時這個申請將只被適用於未來的納稅年度。
9.如果對您不動產的重新估價發生在您按時提出申請的批準和處理之前，此重新估價可以被取消。在這些情況下，一個修正的稅單和 或一個退款將被發出。
第58號提案在父母和子女之間轉移的資格條件
1.不動產必須為合格的轉移人所擁有，不論是父母或是子女。
2.您必須是一個父母或子女。一個子女可能是一個兒子，女兒，女婿，媳婦，繼子女或是在十八歲以前被收養的子女。合格子女的配偶在離婚以前也有資格申請，或者如果因死亡而終止，則直到幸存的配偶，繼父母或公婆再婚為止。
3.對父母和子女之間的贈與或購買不動產，您必須填寫一份Claim for Reassessment Exclusion for Transfer Between Parent and Child表格。
第193號提案從祖父母到孫子女之間轉移的資格條件
1. 不動產必須為合格的轉移人，即祖父母所擁有。
2. 在轉移的日期，您必須是一個孫子女，而您的父母是您祖父母的已去世子女，同時您必須是死者的子女。
3. 對從祖父母到孫子女之間的贈與或購買不動產，您必須填寫一份Claim for Reassessment Exclusion for Transfer from Grandparent to Grandchild表格。
常見的問題
Q1. 我最近繼承了我家的房屋，但是我並不想住在裏面。我是否需要把它當做是我的主要住所才能有資格申請第58號提案下的免除重新估價?
A. 沒有這個必要。
Q2. 我的父母剛剛把他們位於十英畝土地上的房屋給我。對主要住所要求免除重新估價是否有一個限度?
A. 是的。十英畝超過了房屋所需土地的數量。以您的情況來說，只有一個合理數量的土地被認為是主要住所的一部份。
Q3. 我在考慮將幾個不動產給我的子女。我是否可以決定那一個子女可以得到免除重新估價?
A. 第一個提出申請的子女將得到免除。
Q4. 我和我的的兩個姐妹最近從我們的父母購買了幾個不動產。我們中的那一個有資格得到免除重新估價?
A. 如果您和您的姐妹共同擁有這些不動產，您們將必須自行決定。從另一方面來說，如果有三個不動產被個別的轉移，第一個提出申請的合格人士將會得到免除。
Q5. 我的祖父把他的房屋和七個在南加州的商業用不動產給我。您如何決定那一個不動產將得到這一百萬美元的免除額?
A. 假設您有資格得到這項免除，您必須做這個決定。
申請表格有幾個方法可以取得。請選擇對您最方便的方法。網上:在估稅官的網站可以取得assessor.lacounty.gov Email: 請發helpdesk@assessor.lacounty.gov 電話請撥 213.893.1239
申請表格也可以用信件或親自到在這個手冊中列出的我們任何一個辦事處索取。
原文http://assessor.lacounty.gov/extranet/Chinese/CH_prop58_193.aspx
不動產轉移免除重新估價適用於:
1. 父母和子女之間的轉移 2. 從祖父母到孫子女之間的轉移
許多同學來上課之前、己擁有房地產並想把子女的名子加入Title、也有許多同學想把自已的名子加入父母擁有房地產Title、以免父母萬一百年之後房地產變成遺產而需經過法院認証的繁雜手續、所以大家共同之問題就是房地產稅是否需要重新估價、請看從洛杉機市估值官網轉貼的下列文章、保證可得到答案:
第58號及第193號提案
這些憲法上的提案對在父母和子女之間以及從祖父母到孫子女之間的不動產轉移提供了財產稅的優惠。集體的來說，這些提案將使財產更容易的被保留在一個家族中。
一般來說，第58號提案中規定從父母到子女或從子女到父母之間的不動產轉移可以免除被重新估價。第193號提案則將稅款優惠擴大到包括從祖父母到孫子女的不動產轉移。
在這兩種情況下都必須在轉移日起的三年內提出申請，才能得到這項優惠的全部利益。
第58號及第193號提案的條件和實施準則
1.在轉移前，主要住所必須已經得到不動產擁有人豁免或殘障退伍軍人豁免。這個住所不需要是得到這不動產人士的新的主要住所。
2.對一個可以被免除重新估價的主要住所，其估定價值沒有限制。
3.除了對主要住所的稅款優惠以外，您可以對價值不超過一百萬美元的其他不動產的轉移申請免除重新估價。
4.這一百萬美元的免除額度分別適用於每一個合格的財產轉移人。一個兩百萬美元的限額適用於一對合格夫婦的共有不動產。
5.以出售，贈與或繼承方式轉移不動產將有資格申請免除重新估價。
6.在父母和子女之間的個人轉移，從祖父母到孫子女之間的個人轉移，在共有產權人之間的轉移，從信托到個人之間的轉移，或從個人到信托之間的轉移都可以有資格申請 除重新估價。從孫子女到祖父母之間的轉移將沒有資格申請這項免除。
7.除了大多數的信托以外，在法律實體之間的所有權轉移將沒有資格申請這項減免。
8.在購買或轉移日起的三年內，或在轉移給第三者之前必須提出申請，以這兩個日期的較早日期為準，或在寄出因為這個轉移申請而寄發的補充或免除估價通知的六個月之內提出申請。不按照規定的時間提 出申請將要看某些情況而定，例如，這不動產不能被轉移或重新出售給第三者，同時這個申請將只被適用於未來的納稅年度。
9.如果對您不動產的重新估價發生在您按時提出申請的批準和處理之前，此重新估價可以被取消。在這些情況下，一個修正的稅單和 或一個退款將被發出。
第58號提案在父母和子女之間轉移的資格條件
1.不動產必須為合格的轉移人所擁有，不論是父母或是子女。
2.您必須是一個父母或子女。一個子女可能是一個兒子，女兒，女婿，媳婦，繼子女或是在十八歲以前被收養的子女。合格子女的配偶在離婚以前也有資格申請，或者如果因死亡而終止，則直到幸存的配偶，繼父母或公婆再婚為止。
3.對父母和子女之間的贈與或購買不動產，您必須填寫一份Claim for Reassessment Exclusion for Transfer Between Parent and Child表格。
第193號提案從祖父母到孫子女之間轉移的資格條件
1. 不動產必須為合格的轉移人，即祖父母所擁有。
2. 在轉移的日期，您必須是一個孫子女，而您的父母是您祖父母的已去世子女，同時您必須是死者的子女。
3. 對從祖父母到孫子女之間的贈與或購買不動產，您必須填寫一份Claim for Reassessment Exclusion for Transfer from Grandparent to Grandchild表格。
常見的問題
Q1. 我最近繼承了我家的房屋，但是我並不想住在裏面。我是否需要把它當做是我的主要住所才能有資格申請第58號提案下的免除重新估價?
A. 沒有這個必要。
Q2. 我的父母剛剛把他們位於十英畝土地上的房屋給我。對主要住所要求免除重新估價是否有一個限度?
A. 是的。十英畝超過了房屋所需土地的數量。以您的情況來說，只有一個合理數量的土地被認為是主要住所的一部份。
Q3. 我在考慮將幾個不動產給我的子女。我是否可以決定那一個子女可以得到免除重新估價?
A. 第一個提出申請的子女將得到免除。
Q4. 我和我的的兩個姐妹最近從我們的父母購買了幾個不動產。我們中的那一個有資格得到免除重新估價?
A. 如果您和您的姐妹共同擁有這些不動產，您們將必須自行決定。從另一方面來說，如果有三個不動產被個別的轉移，第一個提出申請的合格人士將會得到免除。
Q5. 我的祖父把他的房屋和七個在南加州的商業用不動產給我。您如何決定那一個不動產將得到這一百萬美元的免除額?
A. 假設您有資格得到這項免除，您必須做這個決定。
申請表格有幾個方法可以取得。請選擇對您最方便的方法。網上:在估稅官的網站可以取得assessor.lacounty.gov Email: 請發helpdesk@assessor.lacounty.gov 電話請撥 213.893.1239
申請表格也可以用信件或親自到在這個手冊中列出的我們任何一個辦事處索取。
原文http://assessor.lacounty.gov/extranet/Chinese/CH_prop58_193.aspx
Monday, June 7, 2010
老年人重置住所的優惠
第60 號及第90 號提案
在大多數的情況下，這些憲法上的稅務提案將允許老年人把他們目前住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到一個替代的不動產上，如果某些條件符合的話，這可能導致稅款大輻度的降低。
什麼人可以申請
如果您或和您住在一起配偶的年齡超過了五十五歲，您可以購買或建造一個新的房屋，價值相等於或少於您的現有住所，同時將您現有住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到您新的不動產上。
這是一個只能使用一次的優惠。您必須在出售您現有住所的兩年以內完成購買或建造您重置的住所。您現有的住所和您新的住所都必須是您的主要住所，同時您
必須在購買或建造您重置住所的三年以內提出申請。一旦您提出申請並得到稅款優惠，您或和您住在一起的配偶都不能再次申請這項優惠。
申請資格條件
1. 這重置的不動產必須是您的主要住所，同時必須有資格得到不動產擁有人豁 免或殘障退伍軍人豁免。
2. 重置不動產的價值必須等於或少於您原有財產的 目前市價。這等於或少於的測驗將應用於整個重置住所甚至如果原有不動產的屋主只在重置住所購買了部份的所有權。擁有兩個合格原有住所的屋主不能合併這兩個不動產以取得資格在第 號提議下轉移基礎價值到一個價值更高的重置住所，該價值超過這兩個原有住所中價值較高的住所。
3. 重置的不動產必須在出售原有住所 (之前或之後) 的兩年內購買或建造。
4. 您的原有不動產必須有資格得到不動產擁有人豁 免或殘障退伍軍人豁 免 。
5. 當出售原有不動產時，您或和您住在一起的配偶必須至少滿五十五歲。
常見的問題Q. 第60 號提案和第90 號提案有什麼不同?
A. 第60 號提案適用於在同一個郡內的轉移。第90 號提案適用於在加州以內從一個郡到另一個郡的轉移。
Q. 如果我有資格申請第60/90 號提案下的優惠，我是否仍舊需要為重置的不動產申請不動產擁有人豁免?
A. 是的。不動產擁有人豁 免不會自動的被授與。
Q. 第60/90 號提案的申請截止日期是那天? 您必須在購買或完成建造您新的重置住所的三年之內提出申請。我原有的住所位於洛杉磯郡以外，但是我的重置住所位於洛杉磯郡以內。我是否有資格申請這項優惠?
A. 是的。
Q. 我計劃從洛杉磯郡搬到另一個郡去。我是否有資格申請這項優惠?
A. 您可能有資格申請這項優惠。在加州其他的郡也通過了法令使第90 號提案能夠實施。我們建議您和您想搬去的郡聯絡，以了解申請第90號提案下優惠的資格。
Q. 是否所有的重置住所都有資格申請?
A. 如果您符合了所有其他的資格條件，單戶住宅，康斗，社區開發計劃下的單位，共有住宅，社區公寓，移動住宅都可以申請這項優惠，但是仍要支付當地的不動產稅，同時在一個較大的包括住宅和非住宅設施的結構中的居住單位也可以申請這項優惠。
Q. 如果在購買的兩年以內，我對我的重置住所做了改進，對這新的建築工程我是否可以得到更多的稅款優惠?
A. 是的。只要您購買和新建築工程的價值不超過原有不動產在賣出時的價格。
Q. 一個重置不動產的等於或少於的價值 是指什麼
A. 等於或少於的價值 的意義要看您何時購買這重置不動產而定。一般來說，等於或少於的價值是指: 等於或低於原有不動產100%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產
出售前購買或建造時，或等於或低於原有不動產105%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產出售後的第一年之內購買或建造時，或等於或低於原有不動產110%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產出售後的第二年之內購買或建造時。當做 等於或少於的價值測驗時，了解一個不動產的市場價值並不一定和出售價格和購買
價格相同是很重要的。估稅官將決定每一個不動產的市場價值。如果您重置住所的市場價值超過了 等於或少於的價值 測驗時，您將不會得到這項優惠。這項優惠是
完全有或完全沒有 ，不會有部份的優惠。
Q. 我是否能夠把我的原有住所給我的兒子或女兒，且當我購買一個重置的不動產時，仍然可以得到第60/90 號提案下的優惠?
A. 不行。一個原有的不動產必須被出售，同時必須經過重新估價以決定十足的市場價值。
Q. 如果一個原有的不動產被數個人擁有，第60/90 號提案下的優惠是否可以被分享?
A. 不行。共有產權人必須決定他們之中的那一位會得到這項優惠。只有一個原有不動產的擁有人可以申請第60/90 號提案下的稅款優惠。
我要如何去申請第60/90 號提案下的稅款優惠?
申請表格有幾個方法可以取得。請選擇對您最方便的方法。網上: 表格在估稅官的網站可以取得 assessor.lacounty.gov Email: 請發email 給我們到helpdesk@assessor.lacounty.gov電話請撥 213.893.1239申請表格也可以用信件或親自到在這個手冊中列出的我們任何一個辦事處索取。
我需要什麼表格?
Claim of Person(s) at Least 55 Years of Age for Transfer of Base Year Value to Replacement
Dwelling (BOE-60-AH/OWN-89)要得到第60 號和第90 號提案的更詳細定義，請看 Revenue and Taxation (R & T)法規第69.5 節。此法規在網址 www.leginfo.ca.gov 可察閱。
在大多數的情況下，這些憲法上的稅務提案將允許老年人把他們目前住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到一個替代的不動產上，如果某些條件符合的話，這可能導致稅款大輻度的降低。
什麼人可以申請
如果您或和您住在一起配偶的年齡超過了五十五歲，您可以購買或建造一個新的房屋，價值相等於或少於您的現有住所，同時將您現有住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到您新的不動產上。
這是一個只能使用一次的優惠。您必須在出售您現有住所的兩年以內完成購買或建造您重置的住所。您現有的住所和您新的住所都必須是您的主要住所，同時您
必須在購買或建造您重置住所的三年以內提出申請。一旦您提出申請並得到稅款優惠，您或和您住在一起的配偶都不能再次申請這項優惠。
申請資格條件
1. 這重置的不動產必須是您的主要住所，同時必須有資格得到不動產擁有人豁 免或殘障退伍軍人豁免。
2. 重置不動產的價值必須等於或少於您原有財產的 目前市價。這等於或少於的測驗將應用於整個重置住所甚至如果原有不動產的屋主只在重置住所購買了部份的所有權。擁有兩個合格原有住所的屋主不能合併這兩個不動產以取得資格在第 號提議下轉移基礎價值到一個價值更高的重置住所，該價值超過這兩個原有住所中價值較高的住所。
3. 重置的不動產必須在出售原有住所 (之前或之後) 的兩年內購買或建造。
4. 您的原有不動產必須有資格得到不動產擁有人豁 免或殘障退伍軍人豁 免 。
5. 當出售原有不動產時，您或和您住在一起的配偶必須至少滿五十五歲。
常見的問題Q. 第60 號提案和第90 號提案有什麼不同?
A. 第60 號提案適用於在同一個郡內的轉移。第90 號提案適用於在加州以內從一個郡到另一個郡的轉移。
Q. 如果我有資格申請第60/90 號提案下的優惠，我是否仍舊需要為重置的不動產申請不動產擁有人豁免?
A. 是的。不動產擁有人豁 免不會自動的被授與。
Q. 第60/90 號提案的申請截止日期是那天? 您必須在購買或完成建造您新的重置住所的三年之內提出申請。我原有的住所位於洛杉磯郡以外，但是我的重置住所位於洛杉磯郡以內。我是否有資格申請這項優惠?
A. 是的。
Q. 我計劃從洛杉磯郡搬到另一個郡去。我是否有資格申請這項優惠?
A. 您可能有資格申請這項優惠。在加州其他的郡也通過了法令使第90 號提案能夠實施。我們建議您和您想搬去的郡聯絡，以了解申請第90號提案下優惠的資格。
Q. 是否所有的重置住所都有資格申請?
A. 如果您符合了所有其他的資格條件，單戶住宅，康斗，社區開發計劃下的單位，共有住宅，社區公寓，移動住宅都可以申請這項優惠，但是仍要支付當地的不動產稅，同時在一個較大的包括住宅和非住宅設施的結構中的居住單位也可以申請這項優惠。
Q. 如果在購買的兩年以內，我對我的重置住所做了改進，對這新的建築工程我是否可以得到更多的稅款優惠?
A. 是的。只要您購買和新建築工程的價值不超過原有不動產在賣出時的價格。
Q. 一個重置不動產的等於或少於的價值 是指什麼
A. 等於或少於的價值 的意義要看您何時購買這重置不動產而定。一般來說，等於或少於的價值是指: 等於或低於原有不動產100%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產
出售前購買或建造時，或等於或低於原有不動產105%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產出售後的第一年之內購買或建造時，或等於或低於原有不動產110%的市場價值，如果一個重置的不動產是在原有的不動產出售後的第二年之內購買或建造時。當做 等於或少於的價值測驗時，了解一個不動產的市場價值並不一定和出售價格和購買
價格相同是很重要的。估稅官將決定每一個不動產的市場價值。如果您重置住所的市場價值超過了 等於或少於的價值 測驗時，您將不會得到這項優惠。這項優惠是
完全有或完全沒有 ，不會有部份的優惠。
Q. 我是否能夠把我的原有住所給我的兒子或女兒，且當我購買一個重置的不動產時，仍然可以得到第60/90 號提案下的優惠?
A. 不行。一個原有的不動產必須被出售，同時必須經過重新估價以決定十足的市場價值。
Q. 如果一個原有的不動產被數個人擁有，第60/90 號提案下的優惠是否可以被分享?
A. 不行。共有產權人必須決定他們之中的那一位會得到這項優惠。只有一個原有不動產的擁有人可以申請第60/90 號提案下的稅款優惠。
我要如何去申請第60/90 號提案下的稅款優惠?
申請表格有幾個方法可以取得。請選擇對您最方便的方法。網上: 表格在估稅官的網站可以取得 assessor.lacounty.gov Email: 請發email 給我們到helpdesk@assessor.lacounty.gov電話請撥 213.893.1239申請表格也可以用信件或親自到在這個手冊中列出的我們任何一個辦事處索取。
我需要什麼表格?
Claim of Person(s) at Least 55 Years of Age for Transfer of Base Year Value to Replacement
Dwelling (BOE-60-AH/OWN-89)要得到第60 號和第90 號提案的更詳細定義，請看 Revenue and Taxation (R & T)法規第69.5 節。此法規在網址 www.leginfo.ca.gov 可察閱。
Saturday, June 5, 2010
建築包商執照B牌考照班開課
南加房地產的價格因次貸風暴, 法拍屋超低價, 吸引了衆多的華裔投資客搶購, 因此翻修加建許多工程也進入了高度需求的時代。也因為建築翻修加建商機的強勁增加, 伴隨而來了許多的法律糾紛, 其中絕大多數皆因承包商沒有合法執照而起, 依加州法律規定, 只要工程費超過$500元, 承包商就必需要擁有由加州政府(建築包商管理委員會)所發的建築包商B牌執照, 如您正從事房屋翻修加建的行業, 應依規定考取B牌執照, 以確保您和屋主的權益, 同樣的屋主也應依規定雇用有執照的承包商, 以免招致不必要的損失。
本公司所推出的建築B牌考照班, 以其多年來從事講授考照班的經驗, 深知大家的需要, 所聘請的授課老師擁有深厚的建築設計和建造背景及實務經驗, 採用中文上課及考古題詳解的教學方式, 易學易懂, 配合最新教材以及電腦類比CD考古題, 可在家反覆練習, 使你省下大量的時間而能輕易通過州府考試而順利取得包商執照。本公司並提供房地產考照班和建築設計, 電腦繪圖, 代客送審和代請建照等等多項服務, 歡迎洽詢。
加州建築B牌新班開課, 開課日: 6月20日
每星期日下午2:30至6:30上課 (上課十六次), 費用: US $1,500
939 S Atlantic Blvd #211, Monterey Park, CA 91754 請洽: Gary Ma 626-200-7787
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没胆量就别在美国盖房子 轉載
在美国生活，买房子的人很多，盖房子来卖的人也很多。前者是为了生存和生活。所以喜欢拥有一座房子，一个空间。而后者多数是纯粹做生意，做买卖。而我，却是为了拥有一座完全按自己喜好而设计的房子而去盖房子，结果就有了一段我在美国的盖房子经历。回想起来，真的是不知天高地厚，想不到，买房子和盖房子是两件不同概念的事情。买房子的经历，在这里不写了，因为相信很多人都拥有自己的房子，当然就会有了买房子的经历。而我，一个完全不懂建筑行业的人去盖房子，这段经历就真够精彩了。
我在美国生活了20 多年，7 年前一直是住美国人20 年前设计的房子，一种固定格局，代表了那个时代那个地区的建筑风格。但是我一直都希望有一间按自己的要求设计的房子，特别我很相信风水这东西。我想这也不是一件很困难的事，要将自己的意思和要求，告诉一个地产发展商便可以了，顶多是在原来的房价上加钱。终於在一次机缘巧合的机会，我在一个非常好的地区找到了一块空地，这是闹市区内的一片非常优静的住宅区。正常情况下，这个地方基本不会有空地建屋。我当时毫不犹豫地买了这快空地，尽管不大但足够可以建一间自己的梦想小屋。
当买下了土地之后，就开始找建筑商承建，结果发现，有些规模的建筑商根本不感兴趣去承建单独一间屋，他们起码要十间八间一齐承建，建单间的他们认为不划算。结果只能去找一些小建筑商，这些讲就是建筑商，其实是个体户，他们连办公室都没有，平时接到工程就召集一班工人开工。一个工程完成后，就解散了。原来在美国也有很多这些没有规模的建筑商，个体户工司，因为在大的建筑商开始一个工程时，都会按建筑的项目按不同的专业分包判给小建筑商。建筑行业不论大小都不会长期养一支建筑工程队伍，最下层的工作，都是临时整合。中型的建筑公司，从画图设计师，到工程师，到电工，水工，木工，全部都是临时组合，平时的办公室人员，是负责接工程办手续，报建等文件方面的操作。所以，他们无论工程项目大小，工作程序都必须这样操作。后来，我终於明白，为什麽那些中大型的建筑商不肯单独为我建屋的原因了。
无奈，只有去接触那些建筑商个体户，开始他们都拍胸口，承诺这，承诺那，找了第一个承建商，签好合同，交了首期定金，我就以为可以坐着等搬新屋了，结果是那个承建商要我自己去找设计师画图，去政府部门报建审批，结果又一次无奈地和我那个刚读大学一年级的女儿一齐从一片空白地摸索着完成了这些工作。由於政府审批的结果与原来的设计有出入，
承建商要重新定价。最后和这个承建商合作没有成功。幸好，我所有的合同文件都做好了保护自己的措施，定金由我方律师保存。不然，就这一点已经够我麻烦了。
第二个承建商在我申请建筑贷款的其间，家庭出了问题，他的老婆要跟他离婚。
他本人几乎精神崩溃而无法开始工作。我一方面同情他的景况，另一方面也为我自己的建筑安全着想，所以，双方同意在不作任何赔偿的情况下和他终止合同。他很感动地握着我的手说：好人有好报，愿上帝保佑您！
再一次无奈！我找了第三位承建商，双方谈妥条件，签了合同，他也承诺半年内交货。他收了定金，过了四天，我到工地果然见到他正在将10 几棵大树砍倒，准备运走。又过了几天，我再去工地上，看见一班人正在挖地基，挖好地基，就可以倒水泥建房子的土库了，即（BASEMENT）。那时，我在想，这一次我可以安心了。真没有想到，真正的麻烦却在后头。
一个月后，我再到工地上看时，连个人影都没有。原来挖了的那个地基，储了一大潭水，周围再次长满了青草，我傻了眼，马上找到了建筑商，他告诉我，做 FOUNTATION（地基）
的部分，他是判出去给人承包的，最近那个承包商有太多工程忙不过来，后来，我通过别人，找到了那个挖地基的承包商，他却告诉了我另一个版本，他说我的承建商没有付钱给他，当我又去找我的承建商时，他又以各种理由去解释，过了一段时间，依然没有任何进展，当我很气愤地去找他时，他说他现在没有钱请工人，我的贷款银行这一期给他的只够买材料。
因为银行在房地产贷款方面，建筑贷款是最难的一种，这些是我从来不知道的，买屋贷款不难，只要你够收入。但是建筑贷款就不同，银行要承担很大的风险，所以做建筑贷款非常困难。贷款人要很有实力担保才行。但我好不容易拿到建筑贷款时，更大的问题又出在承建商身上，而银行会很严格地监督承建商，银行不会一次性付款，而是按工程进度，付每一笔款，同时只是购买材料按收据付全款，人工部分只付一部分，换言之，承建商要先垫一部分人工才能让工程顺利进行，而且，每一个付款阶段，银行都委派专业的检验员（INSPECTOR）来盖印，写报告，才会支付下一期的贷款。而检验员每一次的工作费用都会加在贷款人身上（每一次约600 元左右），我自己又必须购买工地建筑保险，这样一来，
如果工程拖下去我又需付银行利息，保险等一大堆费用，先不论时间，就那些费用我也拖不起啊！
承建商看中我的弱点，於是逼我由我支付工人人工，才可以继续开工。我明知是敲诈，但为了让工程可以继续进行，只有答应他。开始的第一个星期他的确找了十几个工人来开工，工程总算见到一些起色，但是，从第二周开始开工的工人越来越少，最后，只见到他本人和他的舅父二个人在工作，后来我知道，因为他从我这拿到支票后，并没有按时支付工人人工，那些建筑工人是每周结算一次的，那要人工，就到那做工，这一行的工人，非常现实，也非常松散。
无奈，我又开了支票给他，另外，因为他没有按时完工，银行拒绝支付下一期的贷款。但是，与此同时，有些材料又是必须购买的，我只好跟着他去材料公司用我自己的信用卡去买材料，后来有几次我无时间跟他去，就打电话到材料公司确认，由他自己去提货，也就因为这样，我吃了一个大亏。不久我发现，有两次他订购了一批工具运到他的家，工具不是材料，不属我支付的范围，那些工具，一共5000 多元，是没有经我确认的，也没有在信用卡收据上签名，是由於他已经和那些售货员混熟了，他们便相信他，但这个亏我可不能吃啊。我跟材料公司理论，他们一定要我认这笔帐。我也不是那麽好欺负的，於是，我打电话去信用卡公司拒付。因为我没有确认，也没有我的签名，信用卡公司就拒付了。但材料公司火冒三丈，把我告到法庭上。因为道理在我这边，法官不接受材料公司这个案子，没有开庭。后来，这个亏就由材料公司吃了。
这件事情，让我学会了怎样用法律来保护自己。为此，我跟这个承建商已经无法合作下去了，但我支付给他的款项，远远地超过这个工程他所造的价值。但无论如何，我是不能再依赖他了，因为他的另外几个客人同时经历了我的遭遇。这几个白人找他来只是改建和装修房子的，还不是盖房子呢，结果也是收了钱不完工。这几个白人决定来找我一起把他告上法庭，他知道我们告他，就到联邦法庭去审请破产保护，我们几个受害人，
又一起到联邦法庭上，反对通过他的破产申请。这样一搞就几年了，尽管我们都得到了联邦法官的支持，判他必需分期还债。但他后来，又以没有收入来应付，到现在，我还没有拿到他该还我的金钱。
事情还未完，因为当时没有办法跟这个承建商继续下去，但房子只盖了一半，电工，水工部分还没有开始。我当时只能找另一个承建商来继续，但是那时候，我的建筑贷款时间还剩2 个月的期限，如果超过2 个月，就要加利息。当我正在为此事烦恼时，很幸运，我在那一年的经济收入还不错，所以就乾脆中断了银行的建筑贷款，我在这个建筑贷款中付出了好几万的费用和利息，真是亏啊！
再来一次无奈，我找了第四个承建商，这个承建商做了3 个月，还是没有按时交货，工程又拖下来了。最后，他要求增加建筑费用，原因是材料涨价了。我一气之下，中止了跟他合作关系，那时候，我也清楚地知道了美国建筑行业的结构，也认识了一些这个行业的人。我乾脆就自己做承建商，来完成最后的工程。
我找来了专业电工，水工完成最后的工作。找来了个体的建筑工人，完成其它未完成的部分。这些工人，只要你按时支付人工，他们就争着来你的地盘工作，但这些工人很会偷懒，每天上午7 点到工地，下午3 点就收工了，中间还有午饭时间，小休，咖啡时间等，真正做工的时间只有5 小时左右，而他们是按每天计人工錢，不是包工，工程进度慢，我就吃大亏了，那段时间，我和我女儿和我先生，及一位多年深交的好朋友，轮流到工地监工，去HOME DEPOT 买材料。我和女儿每天穿着运动衣，球鞋到工地去跟这些建筑工人打交道。开始，这些男人，还看不起我们女人，但由於我们吃亏多了，经历了对这一行业的由不懂到稍懂的过程，特别看清楚这一行业的人际关系。后来，他们还算服服帖帖的，有时候，我们又带他们去吃中国自助餐，又买咖啡给他们。这样，2 个月之后，我的梦想小屋终於屹立在一方土地上。
这次经历之后，我对美国的建筑行业基本上完全了解，很清楚地知道每一个环节。从画图设计报建，贷款，到建筑的每一个步骤，都了如指掌。现在回想起来，连我自己都不敢相信，一个女人，居然在对建筑行业的认识完全空白的情况下，自己去盖房子，真的不知天高地厚，但是尽管经历了很多挫折，被那些建筑商欺负，欺骗，但是这一段经历，却让我增加了很多知识，丰富了我的人生。也深深体会到，在美国生活?要你不气馁，勇敢尝试，就会有新的希望。
各位朋友，读完我的盖房子经历后，是否还有胆量去自己盖房子呢？特别是在自己对这一个行业的认识完全空白的情况下。还是读完本文后，感到很有挑战性，决定去尝试一下这美国生活高难度动作呢？ 无论如何，我都在此祝福各位，在美国生活，衣食住行，顺顺利利！
如果你只想擁有專屬於你的夢想房屋或賺錢而不想有這麼多的煩惱,本公司有專人為你建造專屬於你的夢想房屋, 從建築設計,電腦繪圖,新建加建,餐館設計,商業大樓,辦公室,各種違建處理,舊屋(法拍屋)翻新工程包工,到不動產買賣,一系列服務, 加州執照,免費估價。請電Gary Ma 626-200-7787
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房地產抵押貸款利率有那些種類.
當聯邦政府決定停止購買”住宅房地產抵押貸款”時、謠傳房地產抵押貸款利率即將調升、這時就產生了許多的投機性買賣。其實聯邦政府對房地產抵押貸款利率的確調升了一奌、但也只維持了一段極短的時間。
對房地產抵押貸款利率的好消息也就是短時期內將會維持低利率、前兩個星期歐州金融市場的不穩定導致美國股市充滿了負面消息、而股市投資客只有從股市徹資、把錢拿來買公債。每當錢流入公債市場之時、公債的收益就會下滑、如此一來直接的導致房地產抵押貸款利率下跌。
每個人都知道房地產抵押貸款利率己處於歷史上低點有很長一段時間了、但是這幾個星期以來三十年固定利率低略於5%、大多數的買家現在都選用三十年固定利率、但是另外還有幾種貸款方法亦可供買家選擇丶這些選項都提供了低於5%的抵押貸款利率、在某些適當的情况下買家也可穫得益處。
一、如果屋主想在此地居住十年以上、那他們可考慮選擇十五年固定利率的貸款、此種貸款利率現正提供了不可思議的約4.19%低利息、和三十年固定利率的貸款比較起來、將為屋主省下許多錢。試想十五年之後你將過著沒有貸款的日子是多麼的快活、例如: 買價四十萬、20%頭款、貸款額三十二萬、三十年固定利率的貸款月供為$1,693、而十五年固定利率的貸款月供為$2,397其中每月多付$704貸款。好處是貸款期縮短為十五年、可較快建立較多的房屋淨值、以及省下大筆利息大約為$178,000。
二、有一種另人有些許担心的浮動抵押貸款(Adjustable Rate Mortgage)丶一般稱為5∕1(ARM)、某些屋主們平均七年搬家一次、如果買主知道自己只會居住在此屋五年至七年、我一定會提一下浮動抵押貸款5∕1(ARM)來供買主參考選擇。以現今來說五年固定利率開始為3.71%、五年之後利率每年加1%、所以第六年固定利率為4.71%、而第七年固定利率為5.71%、請記住如果買主會住超過七年、我決不建議買主使用此種浮動抵押貸款。好處是較三十年固定利率抵押貸款容易過關、並且非常適合七年之中會換購更大屋子的首次購屋者。
時間會告訴大家房地產抵押貸款利率會處於歷史低點5%還有多久、最近有許多關於金融和房地產正面聽聞和報導訊息、多過負面訊息。大約在今年第三季、房地產抵押貸款利率有可能會升息、因為利率處於歷史低點己經太久、不會再向下探底只有升息之路可走、己有人喊出升息會在6%以上。現在大多數的買主均採用三十年固定利率貸款即是絕佳的貸款方法、不論如何、如果你現在想買屋而考慮採用浮動抵押貸款5∕1(ARM)的話、請諮訽你的地產經紀或打電話給我。請電626-282-5988
對房地產抵押貸款利率的好消息也就是短時期內將會維持低利率、前兩個星期歐州金融市場的不穩定導致美國股市充滿了負面消息、而股市投資客只有從股市徹資、把錢拿來買公債。每當錢流入公債市場之時、公債的收益就會下滑、如此一來直接的導致房地產抵押貸款利率下跌。
每個人都知道房地產抵押貸款利率己處於歷史上低點有很長一段時間了、但是這幾個星期以來三十年固定利率低略於5%、大多數的買家現在都選用三十年固定利率、但是另外還有幾種貸款方法亦可供買家選擇丶這些選項都提供了低於5%的抵押貸款利率、在某些適當的情况下買家也可穫得益處。
一、如果屋主想在此地居住十年以上、那他們可考慮選擇十五年固定利率的貸款、此種貸款利率現正提供了不可思議的約4.19%低利息、和三十年固定利率的貸款比較起來、將為屋主省下許多錢。試想十五年之後你將過著沒有貸款的日子是多麼的快活、例如: 買價四十萬、20%頭款、貸款額三十二萬、三十年固定利率的貸款月供為$1,693、而十五年固定利率的貸款月供為$2,397其中每月多付$704貸款。好處是貸款期縮短為十五年、可較快建立較多的房屋淨值、以及省下大筆利息大約為$178,000。
二、有一種另人有些許担心的浮動抵押貸款(Adjustable Rate Mortgage)丶一般稱為5∕1(ARM)、某些屋主們平均七年搬家一次、如果買主知道自己只會居住在此屋五年至七年、我一定會提一下浮動抵押貸款5∕1(ARM)來供買主參考選擇。以現今來說五年固定利率開始為3.71%、五年之後利率每年加1%、所以第六年固定利率為4.71%、而第七年固定利率為5.71%、請記住如果買主會住超過七年、我決不建議買主使用此種浮動抵押貸款。好處是較三十年固定利率抵押貸款容易過關、並且非常適合七年之中會換購更大屋子的首次購屋者。
時間會告訴大家房地產抵押貸款利率會處於歷史低點5%還有多久、最近有許多關於金融和房地產正面聽聞和報導訊息、多過負面訊息。大約在今年第三季、房地產抵押貸款利率有可能會升息、因為利率處於歷史低點己經太久、不會再向下探底只有升息之路可走、己有人喊出升息會在6%以上。現在大多數的買主均採用三十年固定利率貸款即是絕佳的貸款方法、不論如何、如果你現在想買屋而考慮採用浮動抵押貸款5∕1(ARM)的話、請諮訽你的地產經紀或打電話給我。請電626-282-5988
房地產經紀考試
曾幾何時、號稱遍地黃金的加州好景己不再、州府本身債台高築也將面臨宣告破產之外、據報紙報導洛杉機市府也可能宣告破產、現正大幅削減“社福”以求茍延殘喘、而最近加州失業率一直在百分之十二左右，也就是說每八個人就有一個人失業。很多人的生活都受到了影響，就算自己還有工作，親朋好友中也難免有人失業。想要重新再找到合適的工作談何容易？尤其是中年人想轉業，更是難上加難。
如此一來房地產經紀也就成了一項可供選擇的行業、但想從事房地產仲介這一個行業必需先通過房地產州府經紀執照考試、許多人問房地產經紀執照到底容不容易考？我認為中國人從小學一路考到大學，有些人還得經過考試才能取得留美獎學金！所以個個都身經百考，以”考過(Pass)”並取得執照為目標、對大家來說應不是一項難事。
房地產經紀考試，是一種資格考試，你只要考七十分就可以過關，不需要九十分更不需要一百分。考古題背一背，博聞強記，一次不過，再考第二次，有人考了五、六次才過關。一般英文有點基礎的，大概考一，兩次就拿到執照了。
拿到執照只代表您有資格可以幫客戶買賣房地產。真的要會做，還得靠努力、知識、經驗、人脈、品德等的配合，才有可能做個稱職的房地產經紀。有酒醉駕車、打人、虐待（夫、妻）子女其他犯罪記錄，一律不發（或吊銷）執照。從0九年七月一日開始，所有買賣房屋的廣告及名片一定要放上地產執照的號碼。打開地產報紙及雜誌,發現有三分之一的經紀沒有寫上自己地產經紀的執照號碼、真是替他們捏一把冷汗。因為加州地產局只要拿一本中文地產雜誌在手，瞬間可抓十幾、二十個違規經紀！
我以為人生經驗非常重要，現在才知道並不見得！因為我有一個經紀才二十出頭，做四個多月已經賣五棟房子，其中三棟已經過戶，第四棟也即將交屋！所以事在人為，年輕並不會造成阻礙！當然做為他的BROKER提心吊膽是免不了的。您聽說過『初生之犢不畏虎』吧？真給我碰上了。
中年轉業是非常具有挑戰性的。但是以往的人脈及其他行業的經驗，對您的房地事業，常常有正面的影響。譬如現在加州政府財務困窘，要裁數以萬計的老師，歡迎老師們加入房地產行業，因為他們比一般人有耐性，也喜歡與人溝通，但缺點是常常會問客人『你懂了嗎』？『你知不知道』？讓客人很失措！
做過護士的人也挺好，對客人噓寒問暖，還可不時分享一些養生或保健的經驗。缺點是護士是做一小時拿一小時的錢，做八小時拿八小時的錢，過了八小時就是OVER TIME要拿一倍半的工資，在房地產這一行，沒有什麼『超時』工作。有時客人帶一帶就不見了，因為他們跟別人買了房子，他們只是利用你。所以做房地產必須心胸寬大，還得有個強壯的心臟，隨時準備一些『不按牌理出牌』的客戶或其他經紀搶你的客人....
總之房地產非常有趣，每個客戶、每棟房子都自成一格，有他自己的故事。歡迎地產界新兵的加入，請您秉持平常心，得失不要看得太重。時時以助人為本，房地產就會很容易做得起來的。
祝大家都能順利”考過(Pass)”執照考試並有一個豐收的一年！
詳情請電626-200-9370 Gary Ma本班洽詢。
如此一來房地產經紀也就成了一項可供選擇的行業、但想從事房地產仲介這一個行業必需先通過房地產州府經紀執照考試、許多人問房地產經紀執照到底容不容易考？我認為中國人從小學一路考到大學，有些人還得經過考試才能取得留美獎學金！所以個個都身經百考，以”考過(Pass)”並取得執照為目標、對大家來說應不是一項難事。
房地產經紀考試，是一種資格考試，你只要考七十分就可以過關，不需要九十分更不需要一百分。考古題背一背，博聞強記，一次不過，再考第二次，有人考了五、六次才過關。一般英文有點基礎的，大概考一，兩次就拿到執照了。
拿到執照只代表您有資格可以幫客戶買賣房地產。真的要會做，還得靠努力、知識、經驗、人脈、品德等的配合，才有可能做個稱職的房地產經紀。有酒醉駕車、打人、虐待（夫、妻）子女其他犯罪記錄，一律不發（或吊銷）執照。從0九年七月一日開始，所有買賣房屋的廣告及名片一定要放上地產執照的號碼。打開地產報紙及雜誌,發現有三分之一的經紀沒有寫上自己地產經紀的執照號碼、真是替他們捏一把冷汗。因為加州地產局只要拿一本中文地產雜誌在手，瞬間可抓十幾、二十個違規經紀！
我以為人生經驗非常重要，現在才知道並不見得！因為我有一個經紀才二十出頭，做四個多月已經賣五棟房子，其中三棟已經過戶，第四棟也即將交屋！所以事在人為，年輕並不會造成阻礙！當然做為他的BROKER提心吊膽是免不了的。您聽說過『初生之犢不畏虎』吧？真給我碰上了。
中年轉業是非常具有挑戰性的。但是以往的人脈及其他行業的經驗，對您的房地事業，常常有正面的影響。譬如現在加州政府財務困窘，要裁數以萬計的老師，歡迎老師們加入房地產行業，因為他們比一般人有耐性，也喜歡與人溝通，但缺點是常常會問客人『你懂了嗎』？『你知不知道』？讓客人很失措！
做過護士的人也挺好，對客人噓寒問暖，還可不時分享一些養生或保健的經驗。缺點是護士是做一小時拿一小時的錢，做八小時拿八小時的錢，過了八小時就是OVER TIME要拿一倍半的工資，在房地產這一行，沒有什麼『超時』工作。有時客人帶一帶就不見了，因為他們跟別人買了房子，他們只是利用你。所以做房地產必須心胸寬大，還得有個強壯的心臟，隨時準備一些『不按牌理出牌』的客戶或其他經紀搶你的客人....
總之房地產非常有趣，每個客戶、每棟房子都自成一格，有他自己的故事。歡迎地產界新兵的加入，請您秉持平常心，得失不要看得太重。時時以助人為本，房地產就會很容易做得起來的。
祝大家都能順利”考過(Pass)”執照考試並有一個豐收的一年！
詳情請電626-200-9370 Gary Ma本班洽詢。
地產投資者需要了解的重要問題
1。 怎樣才能利用摃捍原理在我的房產投資中得到最大的利益？
2。 什麼是真正的“房產現金值”Equity 和投資回報率的百分比？
3。 怎樣才能開始我的房地產投資? 投資何種房產較適宜?
4。 我懂得利用LLC來買賣房產，减少房地產投資的風險嗎？
5。 我懂得利用房地產投資多樣化來减低投資的風險嗎?
6。 我懂得利用國稅局1031法規來延缓交税嗎？
7。 怎樣才能使我在資產增加的情况下將税務負荷减之最低？
8。 我有没有利用所有的折舊而達到税務優惠？
9。 我現在使用的房地產所有權狀形式是可以保護我的財產的最好方式嗎？
10。我怎樣才能在不牺牲收入和成長空間的情况下，减少房地產管理的壓力和時間？
11。我期望的投資回報率到底是多少？我的房產投資到底有沒有達到我期望的投資回報率?
12。我的房產投資到底為我工作得有多努力？我怎樣才能判斷它的績效？
13。怎樣才能從房產增值中得到最大的利益？
14。我的房地產的管理費和維修費有沒有被忽略?
15。我的房地產地目的種類(Zoning)為何? 可否做分割(Subdivision)或加建?
總之、房地產投資比起其他的金融投資更需要特定的專業知識、在很多情况下，房地產投資是我們大多數人最重要及能賺錢的投資項目之一。
所以，我們有需要讓它能有最大程度的增長。
如果你不太確定上述問題的答案，請打电話给我，作為房地產專業人士，我很樂意為您提供任何有關房地產方面的資詢和服務。Gary Ma 626-200-7787
2。 什麼是真正的“房產現金值”Equity 和投資回報率的百分比？
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4。 我懂得利用LLC來買賣房產，减少房地產投資的風險嗎？
5。 我懂得利用房地產投資多樣化來减低投資的風險嗎?
6。 我懂得利用國稅局1031法規來延缓交税嗎？
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8。 我有没有利用所有的折舊而達到税務優惠？
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10。我怎樣才能在不牺牲收入和成長空間的情况下，减少房地產管理的壓力和時間？
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12。我的房產投資到底為我工作得有多努力？我怎樣才能判斷它的績效？
13。怎樣才能從房產增值中得到最大的利益？
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15。我的房地產地目的種類(Zoning)為何? 可否做分割(Subdivision)或加建?
總之、房地產投資比起其他的金融投資更需要特定的專業知識、在很多情况下，房地產投資是我們大多數人最重要及能賺錢的投資項目之一。
所以，我們有需要讓它能有最大程度的增長。
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加州雇用裝修承包商的秘訣
1。首先得到至少3個承包商的書面估價。
2。如果可能的話，查看承包商以前完成過的數個工作並咨詢前屋主。
3。請教當地商會或 Better Business Bureau 看看是否有人投訴您將雇用的承包商。
4。要確保合同上明確規定到底要做什麼工作，以及萬一工程有變怎麼辦, 比如使用仲裁的方式來解決問題。
5。盡可能每期款少付首期款， 如果承包商未能完成這項工作您不會失去太多。
6。要確保承包商擁有必要的Permit，執照，和保險。
7。檢查合同是否規定工作完成期限，以及如果未在規定期限内完工您有什麼追索權力。
此外，在許多情况下你可以在簽署合同後的三個工作日内取消合同。
8。搞清楚承包商是用自己的工人做工，還是全部或部分工作分包给别人。
9。如果工作不符合任何地方政府建築法規， 讓承包商賠償您。
10。要確保合同上有規定承包商將負責最後清理工作并負責賠償任何損傷。
11。確保所用的材料和您要求的材料相同。
12。最後的付款(尾款)，到您滿意承包商的工作後才付。
本公司在地產經紀行業大環境如此的艱難情况下、許多客戶投資銀行拍賣屋、舉例來說、客戶花低價買入銀行拍賣屋、必需裝修後出租; 本公司會幫買主聘請可信任的建商、代客裝修拍賣屋、並代為找到理想的租客、如此“一條龍”服務、每位投資者均至為滿意、令投資者的煩惱降為零、等於是「保賺錢又沒煩惱」是我們對投資者的承諾、希望有機會為您或您的親朋好友服務且賺錢。
2。如果可能的話，查看承包商以前完成過的數個工作並咨詢前屋主。
3。請教當地商會或 Better Business Bureau 看看是否有人投訴您將雇用的承包商。
4。要確保合同上明確規定到底要做什麼工作，以及萬一工程有變怎麼辦, 比如使用仲裁的方式來解決問題。
5。盡可能每期款少付首期款， 如果承包商未能完成這項工作您不會失去太多。
6。要確保承包商擁有必要的Permit，執照，和保險。
7。檢查合同是否規定工作完成期限，以及如果未在規定期限内完工您有什麼追索權力。
此外，在許多情况下你可以在簽署合同後的三個工作日内取消合同。
8。搞清楚承包商是用自己的工人做工，還是全部或部分工作分包给别人。
9。如果工作不符合任何地方政府建築法規， 讓承包商賠償您。
10。要確保合同上有規定承包商將負責最後清理工作并負責賠償任何損傷。
11。確保所用的材料和您要求的材料相同。
12。最後的付款(尾款)，到您滿意承包商的工作後才付。
本公司在地產經紀行業大環境如此的艱難情况下、許多客戶投資銀行拍賣屋、舉例來說、客戶花低價買入銀行拍賣屋、必需裝修後出租; 本公司會幫買主聘請可信任的建商、代客裝修拍賣屋、並代為找到理想的租客、如此“一條龍”服務、每位投資者均至為滿意、令投資者的煩惱降為零、等於是「保賺錢又沒煩惱」是我們對投資者的承諾、希望有機會為您或您的親朋好友服務且賺錢。
加卅房地產投資的步驟與方法
房地產的投資是一個十分熱門的話題，有人認為投資房地產十分簡單，用低價買入房地產然後高價賣出，投資者賺取中間差價。看似十分簡單，但實際操作卻並非想像中的容易，對於首次涉足地產的投資者而言，可能會感到無從下手，以下提供一般房地產投資的步驟，供大家參考。
1. 貸款：投資房地產的好處是可借用銀行的金錢來取得最多的回報，這就是在美國投資地產最為吸引的地方。不過，購買自住房屋最容易申請到貸款，且利率也較低，但如是投資者購買的投資物業、向銀行申請貸款的利率比自住物業高許多，一般商業貸款的利率比住宅高1.5-3%不等，且所要求的首期款一般在35%以上。投資者在投資地產前應先明確投資的項目，然後再根據不同項目尋找不同的貸款途徑。在商業地產的投資中，向賣方直接借貸，是一種簡單而方便的貸款途徑，投資者可嘗試要求賣方提供「只付利息」的貸款，在還款期間，投資者僅支付利息給賣方，待日後出售物業後再歸還本金。
2. 選擇適當的地產經紀人：地產經紀人的作用相當重要，投資者應以所投資的項目不同而選擇不同的經紀人。例如投資商業物業的，應選擇擅長買賣該類物業的經紀人。投資住宅的應選擇熟悉當地房屋市場的地產經紀人。好的地產經紀人可以根據投資金額大小，為投資者提供最佳投資項目，而投資項目的選擇是一項地產投資是否成功的至為關鍵的部分。
3. 設立有限責任公司：投資者設立有限責任公司(一般是設立一個LLC公司)進行地產投資的好處，是保護投資者避免因投資失敗而招受其他個人財產的損失。
4. 辦理物業過戶應選擇使用ESCROW公司辦理地產交易手續及產權保險(TITLE INSURANCE), 在交易中應透過產權保險公司調查物業的產權是否清楚, 並購買產權保險的保單, 以避免投資失敗。
5. 物業維修：投資者應做好物業維修的準備，包括維修費用及負責維修的各種專業人員。例如空調及冷暖氣、水電技工，甚至裝修公司。
6. 物業保險：投資者要購買各種必要的保險。包括災害險、洪水險、責任保險等。即使是投資者進行短期投資，仍需向保險公司購買必要的保險，以保障投資。
7. 物業翻修: 投資者有時需要對物業進行翻修、例如有投資者購入的物業是車商, 物業中有部分是辦公室和衛生間加上車輛展示間、購入前地產經紀人已建議把辦公室和衛生間改成五間商店岀租收租金、並把車輛展示間拆除、首先請建築師画圖並通過市府審圖且取得建築許可後進行翻修、期間政府會派人來檢查、完工後取得使用許可、這時才能租給商家從此每月收取租金、此投資被視為較成功的案件。
8. 買入違規房屋多煩惱: 根據政府法例規定，現任業主必須對房屋現有的違章建築負責。買家在成交前應查清所購買房屋有否任何違章建築，否則一旦房屋過戶後，新業主將承擔一切違章建築的責任、將違章建築合法化的手續很複雜、耗時又耗錢、地產經紀人未必完全了解所有的手續以及花多少錢丶雖然有些違章建築的房屋可能以此原由較易殺價、買價將會較低、但隨後而來的煩惱到底值不值得、每人看法也有所不同、投資者應多方咨詢有經驗之專業有執照建商的意見才好、以免吃虧、如果在違章建築合法化過程中、同時產生了如上所述的物業成功翻修的案例的情况、並且增加了物業的價値、那倒不失成為因禍而福、終成一個好的投資項目。
本公司在地產經紀行業大環境如此的艱難情况下、去年2009年業績超過二十棟獨立屋(銀行拍賣屋)、舉例來說、客戶John花大約 $120,000 買入、裝修花$25,000總共$145,000 、租金收$1,250 請各位精明的投資者算一下、扣除所有開支(含產業稅)之後、每月凈賺$400美元; 本公司會幫買主、聘請可信任的建商、代客裝修拍賣屋、並代為找到理想的租客、如此“一條龍”且品質到家的服務、每位投資者均至為滿意、如此令投資者的煩惱降為零、等於是保證賺錢丶「賺錢又沒煩惱」是華信對投資者的承諾、希望有機會能為您服務並且賺錢。讀者如現有違章建築合法化的煩惱、翻修或想新建加建您的房屋請電本公司丶專業處理免費估價、執照建商為您服務。
1. 貸款：投資房地產的好處是可借用銀行的金錢來取得最多的回報，這就是在美國投資地產最為吸引的地方。不過，購買自住房屋最容易申請到貸款，且利率也較低，但如是投資者購買的投資物業、向銀行申請貸款的利率比自住物業高許多，一般商業貸款的利率比住宅高1.5-3%不等，且所要求的首期款一般在35%以上。投資者在投資地產前應先明確投資的項目，然後再根據不同項目尋找不同的貸款途徑。在商業地產的投資中，向賣方直接借貸，是一種簡單而方便的貸款途徑，投資者可嘗試要求賣方提供「只付利息」的貸款，在還款期間，投資者僅支付利息給賣方，待日後出售物業後再歸還本金。
2. 選擇適當的地產經紀人：地產經紀人的作用相當重要，投資者應以所投資的項目不同而選擇不同的經紀人。例如投資商業物業的，應選擇擅長買賣該類物業的經紀人。投資住宅的應選擇熟悉當地房屋市場的地產經紀人。好的地產經紀人可以根據投資金額大小，為投資者提供最佳投資項目，而投資項目的選擇是一項地產投資是否成功的至為關鍵的部分。
3. 設立有限責任公司：投資者設立有限責任公司(一般是設立一個LLC公司)進行地產投資的好處，是保護投資者避免因投資失敗而招受其他個人財產的損失。
4. 辦理物業過戶應選擇使用ESCROW公司辦理地產交易手續及產權保險(TITLE INSURANCE), 在交易中應透過產權保險公司調查物業的產權是否清楚, 並購買產權保險的保單, 以避免投資失敗。
5. 物業維修：投資者應做好物業維修的準備，包括維修費用及負責維修的各種專業人員。例如空調及冷暖氣、水電技工，甚至裝修公司。
6. 物業保險：投資者要購買各種必要的保險。包括災害險、洪水險、責任保險等。即使是投資者進行短期投資，仍需向保險公司購買必要的保險，以保障投資。
7. 物業翻修: 投資者有時需要對物業進行翻修、例如有投資者購入的物業是車商, 物業中有部分是辦公室和衛生間加上車輛展示間、購入前地產經紀人已建議把辦公室和衛生間改成五間商店岀租收租金、並把車輛展示間拆除、首先請建築師画圖並通過市府審圖且取得建築許可後進行翻修、期間政府會派人來檢查、完工後取得使用許可、這時才能租給商家從此每月收取租金、此投資被視為較成功的案件。
8. 買入違規房屋多煩惱: 根據政府法例規定，現任業主必須對房屋現有的違章建築負責。買家在成交前應查清所購買房屋有否任何違章建築，否則一旦房屋過戶後，新業主將承擔一切違章建築的責任、將違章建築合法化的手續很複雜、耗時又耗錢、地產經紀人未必完全了解所有的手續以及花多少錢丶雖然有些違章建築的房屋可能以此原由較易殺價、買價將會較低、但隨後而來的煩惱到底值不值得、每人看法也有所不同、投資者應多方咨詢有經驗之專業有執照建商的意見才好、以免吃虧、如果在違章建築合法化過程中、同時產生了如上所述的物業成功翻修的案例的情况、並且增加了物業的價値、那倒不失成為因禍而福、終成一個好的投資項目。
本公司在地產經紀行業大環境如此的艱難情况下、去年2009年業績超過二十棟獨立屋(銀行拍賣屋)、舉例來說、客戶John花大約 $120,000 買入、裝修花$25,000總共$145,000 、租金收$1,250 請各位精明的投資者算一下、扣除所有開支(含產業稅)之後、每月凈賺$400美元; 本公司會幫買主、聘請可信任的建商、代客裝修拍賣屋、並代為找到理想的租客、如此“一條龍”且品質到家的服務、每位投資者均至為滿意、如此令投資者的煩惱降為零、等於是保證賺錢丶「賺錢又沒煩惱」是華信對投資者的承諾、希望有機會能為您服務並且賺錢。讀者如現有違章建築合法化的煩惱、翻修或想新建加建您的房屋請電本公司丶專業處理免費估價、執照建商為您服務。
美國加卅買房的過程
1．准備買房子
買房子是每個人一生中最大的投資之一，所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍（假設貸款利率是6%）。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?，還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢，有的地方可以買到獨立屋，而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?
2．選對的經紀人
如果你是初次買房，一定有很多相關的問題，所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢，從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。有一條最好的理由，經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。
3．貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後，他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。
4．看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋，信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋，可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間，一次可看5-6棟房子。
5．准備出價的合同 (Offer)
買主選好了中意的房子後，經紀人會進行市場分析並幫你確定要價是否合理，准備出價的合同。除了價錢，定金之外，經紀人還會提議你選擇一些附加條款，以確保你在必要時能合法的取消合同，並拿回定金。經紀人會把出價的合同送去給賣方經紀人、由賣方經紀人轉交給賣主、如果雙方能達成協議，賣主在合同上簽字後並通知買主、買賣合同就生效了。
6．房屋及白蟻檢查
除了房屋檢查之外，常做的還有白蟻檢查。在買賣合同中，可以附上房屋和白蟻檢查的條款。在此條款的有效期間之内，買主有權以任何一項檢查不合格為由而取消買賣合同或要求賣主處理。檢查结果出來後，經紀人會為你指出哪些是賣主的責任，有些情况是賣主願出錢而由買主過戶後再處理、至於願出多少錢則需要經紀人為你和賣主談判。
7．申請貸款
買主向貸款公司提出貸款申請後，貸款公司首先會請估價師給屋子估價、通常估價師需要進入屋內測量並拍照。在合同中，買主可以選擇房屋估價和貸款批准兩項條款。由于次级貸款所造成的金融風暴的影響，銀行現在比較挑剔，有時會出現房屋估價低于合同售價的情况，影響貸款的批准。如果房屋估價出現低于合同售價，買主可要求把合同售價降到房屋估價值或者取消合同。如果買主申請不到貸款，買主可在條款有效期内合法取消合同。如果一切順利的話、等貸款公司批准你的貸款並把錢匯入信託帳号後、房子就立刻可過戶到買主名下、接著您就馬上可以搬入新居了。
8．計劃搬家
搬家成功最重要的因素是預先計劃。 在搬家過程中您只為自己準備最小限度的必需品即可、以及準備好新居迎接您的到來。
搬家日來臨之前要做些什麼:
• 提前幾個星期安排搬家運貨車或搬家公司。
• 開始收集包裝物品及提早開始包裝。
• 至少提前四個星期通知您的房東。
• 聯繫水，電，煤氣，有線電視，垃圾，電話公司等並告知關閉服務的日期。
• 請電話公司，轉移號碼或為新居申請一個新號碼。
• 在搬入新居前，確定煤氣，電和水已連接。確定舊居的各項服務已關閉。
• 提前一個月向郵局通報新地址並填好郵寄地址變動表格。
• 如有寵物或植物，需要安排他們的搬動。
• 如要旅行很長的距離，兩周前要檢查車輛。
• 如是長途旅行或無法直接搬入新居，預訂酒店。
• 搬家那天，自己攜帶的物品，如首飾，家庭照片等等。
• 確保您在拆分和包裝電腦前，備份了電腦文件。
搬家那天要做些什麼:
裝一個背包，足夠您和家人生存至少24小時的必需品如下：
• 個人需要品– 各種所需藥品，額外的衣服等等
• 浴室需要品 -- 毛巾，香皂，廁紙等等
• 清潔需要品 -- 清潔劑，掃把，除塵器等等
• 廚房需要品 -- 小吃，飲料，一次性使用器具如杯子和盤子等等
• 基本工具品 -- 錘子，螺絲起子，小刀，膠帶等等
• 搬家工人的費用。
• 去您新家的鑰匙和方向指引。
經紀人一定要熟記搬家成功的因素並不断的提醒您的買主、以免造成買主在搬家途中發生不必要的疏失而付出慘重的代價、因而使您的服務品質在最後的階段減分。
買房子是每個人一生中最大的投資之一，所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍（假設貸款利率是6%）。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?，還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢，有的地方可以買到獨立屋，而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?
2．選對的經紀人
如果你是初次買房，一定有很多相關的問題，所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢，從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。有一條最好的理由，經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。
3．貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後，他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。
4．看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋，信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋，可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間，一次可看5-6棟房子。
5．准備出價的合同 (Offer)
買主選好了中意的房子後，經紀人會進行市場分析並幫你確定要價是否合理，准備出價的合同。除了價錢，定金之外，經紀人還會提議你選擇一些附加條款，以確保你在必要時能合法的取消合同，並拿回定金。經紀人會把出價的合同送去給賣方經紀人、由賣方經紀人轉交給賣主、如果雙方能達成協議，賣主在合同上簽字後並通知買主、買賣合同就生效了。
6．房屋及白蟻檢查
除了房屋檢查之外，常做的還有白蟻檢查。在買賣合同中，可以附上房屋和白蟻檢查的條款。在此條款的有效期間之内，買主有權以任何一項檢查不合格為由而取消買賣合同或要求賣主處理。檢查结果出來後，經紀人會為你指出哪些是賣主的責任，有些情况是賣主願出錢而由買主過戶後再處理、至於願出多少錢則需要經紀人為你和賣主談判。
7．申請貸款
買主向貸款公司提出貸款申請後，貸款公司首先會請估價師給屋子估價、通常估價師需要進入屋內測量並拍照。在合同中，買主可以選擇房屋估價和貸款批准兩項條款。由于次级貸款所造成的金融風暴的影響，銀行現在比較挑剔，有時會出現房屋估價低于合同售價的情况，影響貸款的批准。如果房屋估價出現低于合同售價，買主可要求把合同售價降到房屋估價值或者取消合同。如果買主申請不到貸款，買主可在條款有效期内合法取消合同。如果一切順利的話、等貸款公司批准你的貸款並把錢匯入信託帳号後、房子就立刻可過戶到買主名下、接著您就馬上可以搬入新居了。
8．計劃搬家
搬家成功最重要的因素是預先計劃。 在搬家過程中您只為自己準備最小限度的必需品即可、以及準備好新居迎接您的到來。
搬家日來臨之前要做些什麼:
• 提前幾個星期安排搬家運貨車或搬家公司。
• 開始收集包裝物品及提早開始包裝。
• 至少提前四個星期通知您的房東。
• 聯繫水，電，煤氣，有線電視，垃圾，電話公司等並告知關閉服務的日期。
• 請電話公司，轉移號碼或為新居申請一個新號碼。
• 在搬入新居前，確定煤氣，電和水已連接。確定舊居的各項服務已關閉。
• 提前一個月向郵局通報新地址並填好郵寄地址變動表格。
• 如有寵物或植物，需要安排他們的搬動。
• 如要旅行很長的距離，兩周前要檢查車輛。
• 如是長途旅行或無法直接搬入新居，預訂酒店。
• 搬家那天，自己攜帶的物品，如首飾，家庭照片等等。
• 確保您在拆分和包裝電腦前，備份了電腦文件。
搬家那天要做些什麼:
裝一個背包，足夠您和家人生存至少24小時的必需品如下：
• 個人需要品– 各種所需藥品，額外的衣服等等
• 浴室需要品 -- 毛巾，香皂，廁紙等等
• 清潔需要品 -- 清潔劑，掃把，除塵器等等
• 廚房需要品 -- 小吃，飲料，一次性使用器具如杯子和盤子等等
• 基本工具品 -- 錘子，螺絲起子，小刀，膠帶等等
• 搬家工人的費用。
• 去您新家的鑰匙和方向指引。
經紀人一定要熟記搬家成功的因素並不断的提醒您的買主、以免造成買主在搬家途中發生不必要的疏失而付出慘重的代價、因而使您的服務品質在最後的階段減分。
誠信, 專業, 要有服務精神
若想做一名合格的房地產經紀人，不僅要有房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產買家和賣家中間搭起橋樑，才能在仲介行業中使自己立於不敗之地。
房地產專業知識（包括房地資訊）
所謂房地產經紀，是指為委託人提供房地產資訊和仲介代理業務。仲介，通俗地說就是作中間人。
仲介是一手牽兩家：買家和賣家，並在兩者之間起一種溝通、促進成交的作用。
對房地產經紀人來說，掌握大量的市場訊息是他從事好這項業務的先決條件。
這些應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的政策資訊、購買房地產變化資訊等。
在很大的程度上來說，經紀人就是利用資訊製造利潤，資訊就是他們最主要的資本。
如果說仲介側重的是資訊的話，那麼代理就非得要具備專業知識才行。
代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全程代理，貫穿於房地產交易各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建築學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，
一, 要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程式、專案可行性研究、工程建設與竣工驗收、
資金融通、市場推廣。
二, 要熟悉建築基礎知識，瞭解工程全部過程。
三, 要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、具體規定，以及產權的基本知識。
四, 要掌握房地產價格評估的理論和實務。
市場行銷知識
對於房地產商來說，他們所需要的不是單純的仲介服務，而是能夠提供開拓市場的完善行銷計畫和高超的市場策劃方案的仲介服務。
房地產市場生產與消費的分離特徵，決定了房地產行銷的重要性。
房地產在時間、數量、類型、房型、資訊、估價的分散，非得靠市場行銷來彌補。
房地產市場行銷組合理論、市調，乃至定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場行銷中心必不可少的東西。
要掌握市場行銷知識，就必須掌握市調、選擇目標市場、產品開發、產品定價、管道選擇、產品促銷、售後服務等知識和技能。
法律知識
房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水準，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。
也就是說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。
作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及政府部門關於房地產的政策和精神，而且還要熟悉民法及民事訴訟法的知識。
舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到合同法、民法等法律知識。
代理租賃要熟悉《房屋租賃辦法》等，懂得什麼房可以租而租賃合同以什麼方式生效等。
代理買賣，就得熟悉房屋產權轉讓的條件及程序、交易知識。房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委託人的合法權益。
金融知識
房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯繫，房地產金融是房地產與金融相關的產物。
房地產業的發展，要金融業作為後盾，金融業要拓展，房地產業是首選。
不論是作開發商的代理還是抵押貸款，甚至房地產諮詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉金融慣例、現行金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續及還款方法以等知識。
談判技巧
談判是一門技術，藝術和科學。通過談判去了解各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能滿意的協定。
房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委託方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使賣家或買家的需求均得到了滿足。
在談判中常見的策略如時機的運用、利益讓步、以誠取勝等等策略都是房地產經紀人所必須使的。
具體來說仲介業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。
對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人“該出手時就出手”，下手必要快丶狠、準,還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但絕對不能使用欺騙手段。
房地產專業知識（包括房地資訊）
所謂房地產經紀，是指為委託人提供房地產資訊和仲介代理業務。仲介，通俗地說就是作中間人。
仲介是一手牽兩家：買家和賣家，並在兩者之間起一種溝通、促進成交的作用。
對房地產經紀人來說，掌握大量的市場訊息是他從事好這項業務的先決條件。
這些應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的政策資訊、購買房地產變化資訊等。
在很大的程度上來說，經紀人就是利用資訊製造利潤，資訊就是他們最主要的資本。
如果說仲介側重的是資訊的話，那麼代理就非得要具備專業知識才行。
代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全程代理，貫穿於房地產交易各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建築學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，
一, 要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程式、專案可行性研究、工程建設與竣工驗收、
資金融通、市場推廣。
二, 要熟悉建築基礎知識，瞭解工程全部過程。
三, 要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、具體規定，以及產權的基本知識。
四, 要掌握房地產價格評估的理論和實務。
市場行銷知識
對於房地產商來說，他們所需要的不是單純的仲介服務，而是能夠提供開拓市場的完善行銷計畫和高超的市場策劃方案的仲介服務。
房地產市場生產與消費的分離特徵，決定了房地產行銷的重要性。
房地產在時間、數量、類型、房型、資訊、估價的分散，非得靠市場行銷來彌補。
房地產市場行銷組合理論、市調，乃至定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場行銷中心必不可少的東西。
要掌握市場行銷知識，就必須掌握市調、選擇目標市場、產品開發、產品定價、管道選擇、產品促銷、售後服務等知識和技能。
法律知識
房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水準，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。
也就是說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。
作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及政府部門關於房地產的政策和精神，而且還要熟悉民法及民事訴訟法的知識。
舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到合同法、民法等法律知識。
代理租賃要熟悉《房屋租賃辦法》等，懂得什麼房可以租而租賃合同以什麼方式生效等。
代理買賣，就得熟悉房屋產權轉讓的條件及程序、交易知識。房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委託人的合法權益。
金融知識
房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯繫，房地產金融是房地產與金融相關的產物。
房地產業的發展，要金融業作為後盾，金融業要拓展，房地產業是首選。
不論是作開發商的代理還是抵押貸款，甚至房地產諮詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉金融慣例、現行金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續及還款方法以等知識。
談判技巧
談判是一門技術，藝術和科學。通過談判去了解各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能滿意的協定。
房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委託方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使賣家或買家的需求均得到了滿足。
在談判中常見的策略如時機的運用、利益讓步、以誠取勝等等策略都是房地產經紀人所必須使的。
具體來說仲介業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。
對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人“該出手時就出手”，下手必要快丶狠、準,還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但絕對不能使用欺騙手段。
淺談不動產估價原則及方法
不動產估價的意義就是用有組織、有系統的方法，針對不動產的價值進行「評估」，藉以說明其「價格」的過程。詳言之不動產估價是：專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在「價格日期」的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。
A:不動產估價的目的有下列幾種 ---不動產買賣估價,貸款估價,保險公司估價和不動產課稅估價等等。因不動產估價的目的不同、而估出來的價值(Value)也就不一樣。
舉例來說、買家剛買了一棟百萬美元住宅、銀行抵押貸款估價師估出來的價值為百萬美元、銀行依此貸款百分之八十(八十萬美元抵押貸款)、而買家同時向保險公司買火險、保險公司估出來的價值為四十萬美元(扣掉土地價格、只估地面上建築物的價值)丶由此可知因不動產估價的目的不同、所以銀行貸款和保險公司估出來的價值(Value)也就差很大。如果保險公司估出來的價值也同為百萬美元、而保單是火災的話賠百萬美元、那火災過後花四十萬美元蓋棟同樣的新屋還賺得六十萬美元、如此一來大家不都把火災當成賺錢事業了嗎? 這樣的估價不但毫無意義、同時也會造成許多的問題。
B: 估價原則: 由以下圖解可知估價原則有十幾種之多, 如有機會的話下回我會一一為您分析詳解、本篇只介紹名稱。
C: 不動產估價程序如下：
一、確定估價基本事項。
•勘估標的內容、價格日期、種類及條件。
•估價目的。
二、擬定估價計畫。
•確定作業步驟。
•預估所需時間、人力、經費。
•擬定作業進度表。
三、蒐集資料。
•勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
•影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。
•勘估標的相關交易、收益及成本資料。
四、確認勘估標的狀態。
五、整理、比較、分析資料。
實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。
實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
六、運用估價方法推算勘估標的價格。
1. 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。
2. 調查勘估標的及比較標的之使用現況。確認影響價格之各項資料。作成紀錄及攝製必要之照片。
七、決定勘估標的價格。
八、製作估價報告書。
D: 估價方法有下列三種:
1. 比較法 (Comparison)=:比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推勘估標的價格之方法、依此方法所求得之價格為比較價格。一般房地產經紀人較常使用此方法。比較法估價之程序如下：
•蒐集並查證比較標的相關資料。
•選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
•對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
•比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
•計算勘估標的之試算價格。
•決定勘估標的之比較價格。
2. 收益法 (Capitalization Rate):收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等法。
•直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。（收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率）
•折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
3. 成本法 (Reproduction / Replacement):指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
•重建成本(Reproduction)，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
•重置成本(Replacement)，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。
關於累積折舊額等內容及此估價方法、如有興趣請報名上課。
總之、不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，但因情況特殊不能兼採二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明。不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定詳予敘明。
A:不動產估價的目的有下列幾種 ---不動產買賣估價,貸款估價,保險公司估價和不動產課稅估價等等。因不動產估價的目的不同、而估出來的價值(Value)也就不一樣。
舉例來說、買家剛買了一棟百萬美元住宅、銀行抵押貸款估價師估出來的價值為百萬美元、銀行依此貸款百分之八十(八十萬美元抵押貸款)、而買家同時向保險公司買火險、保險公司估出來的價值為四十萬美元(扣掉土地價格、只估地面上建築物的價值)丶由此可知因不動產估價的目的不同、所以銀行貸款和保險公司估出來的價值(Value)也就差很大。如果保險公司估出來的價值也同為百萬美元、而保單是火災的話賠百萬美元、那火災過後花四十萬美元蓋棟同樣的新屋還賺得六十萬美元、如此一來大家不都把火災當成賺錢事業了嗎? 這樣的估價不但毫無意義、同時也會造成許多的問題。
B: 估價原則: 由以下圖解可知估價原則有十幾種之多, 如有機會的話下回我會一一為您分析詳解、本篇只介紹名稱。
C: 不動產估價程序如下：
一、確定估價基本事項。
•勘估標的內容、價格日期、種類及條件。
•估價目的。
二、擬定估價計畫。
•確定作業步驟。
•預估所需時間、人力、經費。
•擬定作業進度表。
三、蒐集資料。
•勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
•影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。
•勘估標的相關交易、收益及成本資料。
四、確認勘估標的狀態。
五、整理、比較、分析資料。
實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。
實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
六、運用估價方法推算勘估標的價格。
1. 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。
2. 調查勘估標的及比較標的之使用現況。確認影響價格之各項資料。作成紀錄及攝製必要之照片。
七、決定勘估標的價格。
八、製作估價報告書。
D: 估價方法有下列三種:
1. 比較法 (Comparison)=:比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推勘估標的價格之方法、依此方法所求得之價格為比較價格。一般房地產經紀人較常使用此方法。比較法估價之程序如下：
•蒐集並查證比較標的相關資料。
•選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
•對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
•比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
•計算勘估標的之試算價格。
•決定勘估標的之比較價格。
2. 收益法 (Capitalization Rate):收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等法。
•直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。（收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率）
•折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
3. 成本法 (Reproduction / Replacement):指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
•重建成本(Reproduction)，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
•重置成本(Replacement)，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。
關於累積折舊額等內容及此估價方法、如有興趣請報名上課。
總之、不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，但因情況特殊不能兼採二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明。不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定詳予敘明。
美國1031 Exchange 條例
當您出售投資或出租的地產因而得到多年來累積的地產增值時，不要忘記繳納投資增值稅（Capital Gain）。美國在1921年美國國會為了刺激經濟增長制定了一系列的條例，1031 Exchange （同類資產交換）就是其中之一。1031 Exchange條例允許投資者把他們用作商業或者是出租用途的地產賣掉後，將原物業的盈利重新投資於類似的商業地產中，從而達到延遲繳稅的目的。現在越來越多的人意識到1031 Exchange是個非常有用的工具，它除了能幫助投資者延遲交稅之外，還能非常有效的幫助投資者實現一系列的投資目標。下面我們就介紹如何運用1031 Exchange 條例來為您提供延遲繳納出售房產所產生的稅金的方法。
利用國稅局稅法1031條款，可以將同類的房產轉移而讓增值延後繳稅，但必須在45天內確認下一棟房產，並透過“被認可的中間人”Qualified Intermediary處理，180天內需過戶；交換前後，物業的所有人必須一樣，交換過程由中間人保管現金。這樣，在出售原有地產而就可以延遲交納。
投資者可以得到以下幾點益處：
1. 延遲交納剛賣掉的投資房產而產生的Capital Gain。這個稅務延遲繳付的策略可以反覆多次使用。可以在最後地產賣掉之後才繳稅；
2. 投資者可以根據其擁有的地產數量和種類進行整合或多元化的投資。例如投資者可以把多個地產轉換為一、兩個較大的地產，也可以將一個地產換成多個不同類別的地產來降低風險；
3. 地產可以轉換到別的地方。例如投資者需要搬離到另一個城市，可以把現有的投資地產轉換到離他新家比較近的地方，如紐約搬到加州；
4. 暫時沒有交稅的負擔，投資者可以改變其投資策略來調整現有投資回報和長遠投資回報的比例。從而改善其所投資地產的回報率；
5. 投資者享受百分之百的資產增值，延遲交付的稅款可用來再投資。
國稅局1031稅例主要條款如下:
1. 需以“同類”(Like-Kind) 物業作交換。但“同類”的定義很廣闊，只要是賺取租金入息的物業便可。故此，公寓換貨倉，空地換住宅，辦公大樓也可換公寓等等。
2. 需換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少貸款，否則有部份會成為BOOT ，而BOOT需繳稅。
3. 要按45/180天條例:第一個是“訂明期”( Identification Period) ，乃由原來物業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(Exchange Period)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠
4. 需由交易開始便聲明為1031交換，而整個新舊物業交易過程都按交換來進行而不是買賣。
5. 需要由一個“被認可的中間人”代辦。
6. 訂明 (Identification) 注意要點: 不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕
• 三個物業﹕不論物業之總值，訂明不超過三個物業。或
• 兩倍價值﹕不論物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或
• 百分之九十五﹕不論物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知“被認可的中間人”。
在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做“倒轉交換”(Reverse Exchange) 。倒轉交轉一般因手續較複雜、收費也比較高。
有個說法，人活在世兩件事不可避免︰死亡和繳稅。1031是一個非常好的延稅工具。運用好的話，可以到死才繳稅。以前的1031房產交換只限于投資房。最近的1031法允許自住房參與交換。根据國稅局121條規定單身自住房價值增長的前25萬不交稅，夫妻自住房價值增長的前50萬不交稅。房主在過去的5年內必需有至少2年住在里面。加州很多房多年來漲幅超過免稅額。如果賣掉，要交15% Capital Gain Tax加上CA Sales Tax，總稅額是25%左右。如果一個房子去掉費用賺了一百五十萬，夫妻有五十萬免稅，如果不用1031，他們賣房子的一百萬需要交稅百分之二十五，也就是二十五萬美元。
怎樣用1031延稅呢? 首先將自住房出租至少一年，這樣就成了投資房，可以合法參與1031交換。出售房子以後，因為房主住夠了二年，所以前五十萬免稅(假設是夫妻兩人)。剩下的一百萬，投資到別的房產中, 用于出租。一年後繼續做投資用，或者收回自住或度假房,如此一來二十五萬美元的延税就可用來再投資。請咨詢會計師相關的稅法
利用國稅局稅法1031條款，可以將同類的房產轉移而讓增值延後繳稅，但必須在45天內確認下一棟房產，並透過“被認可的中間人”Qualified Intermediary處理，180天內需過戶；交換前後，物業的所有人必須一樣，交換過程由中間人保管現金。這樣，在出售原有地產而就可以延遲交納。
投資者可以得到以下幾點益處：
1. 延遲交納剛賣掉的投資房產而產生的Capital Gain。這個稅務延遲繳付的策略可以反覆多次使用。可以在最後地產賣掉之後才繳稅；
2. 投資者可以根據其擁有的地產數量和種類進行整合或多元化的投資。例如投資者可以把多個地產轉換為一、兩個較大的地產，也可以將一個地產換成多個不同類別的地產來降低風險；
3. 地產可以轉換到別的地方。例如投資者需要搬離到另一個城市，可以把現有的投資地產轉換到離他新家比較近的地方，如紐約搬到加州；
4. 暫時沒有交稅的負擔，投資者可以改變其投資策略來調整現有投資回報和長遠投資回報的比例。從而改善其所投資地產的回報率；
5. 投資者享受百分之百的資產增值，延遲交付的稅款可用來再投資。
國稅局1031稅例主要條款如下:
1. 需以“同類”(Like-Kind) 物業作交換。但“同類”的定義很廣闊，只要是賺取租金入息的物業便可。故此，公寓換貨倉，空地換住宅，辦公大樓也可換公寓等等。
2. 需換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少貸款，否則有部份會成為BOOT ，而BOOT需繳稅。
3. 要按45/180天條例:第一個是“訂明期”( Identification Period) ，乃由原來物業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(Exchange Period)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠
4. 需由交易開始便聲明為1031交換，而整個新舊物業交易過程都按交換來進行而不是買賣。
5. 需要由一個“被認可的中間人”代辦。
6. 訂明 (Identification) 注意要點: 不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕
• 三個物業﹕不論物業之總值，訂明不超過三個物業。或
• 兩倍價值﹕不論物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或
• 百分之九十五﹕不論物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知“被認可的中間人”。
在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做“倒轉交換”(Reverse Exchange) 。倒轉交轉一般因手續較複雜、收費也比較高。
有個說法，人活在世兩件事不可避免︰死亡和繳稅。1031是一個非常好的延稅工具。運用好的話，可以到死才繳稅。以前的1031房產交換只限于投資房。最近的1031法允許自住房參與交換。根据國稅局121條規定單身自住房價值增長的前25萬不交稅，夫妻自住房價值增長的前50萬不交稅。房主在過去的5年內必需有至少2年住在里面。加州很多房多年來漲幅超過免稅額。如果賣掉，要交15% Capital Gain Tax加上CA Sales Tax，總稅額是25%左右。如果一個房子去掉費用賺了一百五十萬，夫妻有五十萬免稅，如果不用1031，他們賣房子的一百萬需要交稅百分之二十五，也就是二十五萬美元。
怎樣用1031延稅呢? 首先將自住房出租至少一年，這樣就成了投資房，可以合法參與1031交換。出售房子以後，因為房主住夠了二年，所以前五十萬免稅(假設是夫妻兩人)。剩下的一百萬，投資到別的房產中, 用于出租。一年後繼續做投資用，或者收回自住或度假房,如此一來二十五萬美元的延税就可用來再投資。請咨詢會計師相關的稅法
談談非常熱門的法拍屋USA
這次金融海嘯起源於次貸危機,而次貸危機﹐是美國政府所推行的不當房屋政策造成的。美國政府為了協助人民實現美國夢 (American Dream)﹐推行住者有其屋的房屋政策。透過各種管道對中下收入家庭提供房屋貸款。
在1990年代克林頓總統推行一項「容易負擔的房屋政策」(Affordable Housing Program) ﹐要金融機構降低標準﹐提供房貸給這些所得較低下﹐或是信用紀錄有瑕疵﹐而被排斥在金融機構的門外的人群。因此﹐1994年以後﹐這些原來無法取得房貸的人群也能取得貸款來購買住宅﹐實現他們的美國夢。我們把這種不符合優等房貸的貸款叫做次等房屋貸款(Subprime Mortgage)。
2000年當選總統以後﹐布希總統變本加厲推行更寬鬆的「特別容易負擔的房屋貸款」(Special Affordable Loan Program) ﹐進一步降低房屋貸款的門檻﹐使更多中下收入家庭受惠﹐連收入最低階層的家庭也能購買住宅。因此﹐次等房貸在房貸市場所佔的比率由1994年的5%增加到2005年的20%。政府寬鬆的房貸政策﹐造成房屋市場的蓬勃發展﹐房價快速大幅上升,形成泡沫。2007年房市泡沫破滅﹐引發次貸危機﹐透過骨牌效應﹐危機擴散到整個全球性的金融市場﹐造成難以收拾的金融危機。
今年以來陸續有不少投資客來購屋，主要是看在這數十年難得一遇的房價整理上，光是這個月就有四五個買家跟我約看房子。更離奇的是本公司竟然在今年做了超過十棟法拍屋的買賣、法拍屋專車也擠滿了投資客、而且像一些華人好學區的房價竟然不跌反漲、由此可知華人的購買力是多麼強大。
在這裡先跟來看房子的投資者說明：最近房市有回穩的跡象。一些便宜的法拍屋根本就是十幾個買家搶著買。當然這有好有壞，好的是房價有支撐，房市已是谷底。壞的是想要搶最低價的人，有一推人要跟你搶，比較不可能買到前一陣子報上說所謂超低價的房子、不過看起來南加州的房市、因為失業率太高等等因素、南加州的房市還有一波法拍屋高潮、而房市也就很有可能再次探底。
投資客最好準備現金購屋，因為真正便宜的法拍屋(Short Sale, REO 等)多是希望你用現金買下(Cash Offer)。加上現階段要在美國貸款十分不容易，因此先準備好現金再來看房子，一有便宜的好房子才能搶得下來。
接下來我們就談談在美國所謂Short Sale (短售屋), Foreclosure(债主或銀行回收), REO(銀行屋), Auction(拍賣), Court Auction(法拍), Probate Sale (遺產拍賣) & Tax Sale有什麼差別 ?
1.Short Sale (短售屋): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 買主出價低于40 萬 (比如37 萬) 而銀行同意損失3萬售于買主。
2.Foreclosure (债主或銀行回收): 屋主欠銀行幾十萬, 付不出房貸, 銀行趕走屋主、收回後整修出售。
3.REO (銀行屋): 銀行的回收房屋、銀行自行雇用房地產經紀來出售。
4.Auction (拍賣): 由拍賣公司統一收集各種來源 (銀行或私人债主) 再統一向大眾拍賣岀售。
5.Court Auction (法拍): 屋主或有法律糾紛, 離婚破產或訴訟结果, 由法院下令向大衆公開拍賣。
6.Probate Sale (法拍): 遺產拍賣、由法院向大衆公開拍賣。
7.Tax sale: 屋主沒有繳交產業稅、五年後由縣政府主辦公開拍賣。
因為在美國的市場, 房價是公開而透明, 有資金和資訊的人很多, 不會有太大的便宜可佔, 其價差不多在百分之十左右, 也就是說好價錢的房屋一定會有人和你搶標, 當然在很多地區仍是可以買到聲稱低於原價30-40% 的房子, 但所謂原價或要價並不代表市場價(Market Price), 更不代表實際售價(Actual Sale Price ).不要受一般賣主或經紀人的說詞上的操弄而盲目進場炒作、我們也要誠意提醒投資人, 不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投機想法, 投資地產應是一個長期穏定的事業, 美國地產是己接近谷底,房價也偏低, 但房價的復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展, 仍有一段辛苦漫長的路要走, 目前祗有條件相當的投資者才適宜進場。
本公司己有法拍屋幾十棟的成交經驗, 只要你有興趣投資, 本公司的法拍屋資料隨時準備好, 會帶著大家來尋找最好的投資物業。Gary Ma 626-282-5988
在1990年代克林頓總統推行一項「容易負擔的房屋政策」(Affordable Housing Program) ﹐要金融機構降低標準﹐提供房貸給這些所得較低下﹐或是信用紀錄有瑕疵﹐而被排斥在金融機構的門外的人群。因此﹐1994年以後﹐這些原來無法取得房貸的人群也能取得貸款來購買住宅﹐實現他們的美國夢。我們把這種不符合優等房貸的貸款叫做次等房屋貸款(Subprime Mortgage)。
2000年當選總統以後﹐布希總統變本加厲推行更寬鬆的「特別容易負擔的房屋貸款」(Special Affordable Loan Program) ﹐進一步降低房屋貸款的門檻﹐使更多中下收入家庭受惠﹐連收入最低階層的家庭也能購買住宅。因此﹐次等房貸在房貸市場所佔的比率由1994年的5%增加到2005年的20%。政府寬鬆的房貸政策﹐造成房屋市場的蓬勃發展﹐房價快速大幅上升,形成泡沫。2007年房市泡沫破滅﹐引發次貸危機﹐透過骨牌效應﹐危機擴散到整個全球性的金融市場﹐造成難以收拾的金融危機。
今年以來陸續有不少投資客來購屋，主要是看在這數十年難得一遇的房價整理上，光是這個月就有四五個買家跟我約看房子。更離奇的是本公司竟然在今年做了超過十棟法拍屋的買賣、法拍屋專車也擠滿了投資客、而且像一些華人好學區的房價竟然不跌反漲、由此可知華人的購買力是多麼強大。
在這裡先跟來看房子的投資者說明：最近房市有回穩的跡象。一些便宜的法拍屋根本就是十幾個買家搶著買。當然這有好有壞，好的是房價有支撐，房市已是谷底。壞的是想要搶最低價的人，有一推人要跟你搶，比較不可能買到前一陣子報上說所謂超低價的房子、不過看起來南加州的房市、因為失業率太高等等因素、南加州的房市還有一波法拍屋高潮、而房市也就很有可能再次探底。
投資客最好準備現金購屋，因為真正便宜的法拍屋(Short Sale, REO 等)多是希望你用現金買下(Cash Offer)。加上現階段要在美國貸款十分不容易，因此先準備好現金再來看房子，一有便宜的好房子才能搶得下來。
接下來我們就談談在美國所謂Short Sale (短售屋), Foreclosure(债主或銀行回收), REO(銀行屋), Auction(拍賣), Court Auction(法拍), Probate Sale (遺產拍賣) & Tax Sale有什麼差別 ?
1.Short Sale (短售屋): 屋主欠銀行40萬, 付不出房貸, 買主出價低于40 萬 (比如37 萬) 而銀行同意損失3萬售于買主。
2.Foreclosure (债主或銀行回收): 屋主欠銀行幾十萬, 付不出房貸, 銀行趕走屋主、收回後整修出售。
3.REO (銀行屋): 銀行的回收房屋、銀行自行雇用房地產經紀來出售。
4.Auction (拍賣): 由拍賣公司統一收集各種來源 (銀行或私人债主) 再統一向大眾拍賣岀售。
5.Court Auction (法拍): 屋主或有法律糾紛, 離婚破產或訴訟结果, 由法院下令向大衆公開拍賣。
6.Probate Sale (法拍): 遺產拍賣、由法院向大衆公開拍賣。
7.Tax sale: 屋主沒有繳交產業稅、五年後由縣政府主辦公開拍賣。
因為在美國的市場, 房價是公開而透明, 有資金和資訊的人很多, 不會有太大的便宜可佔, 其價差不多在百分之十左右, 也就是說好價錢的房屋一定會有人和你搶標, 當然在很多地區仍是可以買到聲稱低於原價30-40% 的房子, 但所謂原價或要價並不代表市場價(Market Price), 更不代表實際售價(Actual Sale Price ).不要受一般賣主或經紀人的說詞上的操弄而盲目進場炒作、我們也要誠意提醒投資人, 不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投機想法, 投資地產應是一個長期穏定的事業, 美國地產是己接近谷底,房價也偏低, 但房價的復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展, 仍有一段辛苦漫長的路要走, 目前祗有條件相當的投資者才適宜進場。
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如何成為一位加州地產經紀USA
不論是上一個世紀或本世紀, 不管在世界上的各個角落、房地產的興衰幾乎和經濟景氣與否必定是成正比的、在網際網路尚末形成之時、一切資訊不够透明、因此在三十年前也就是上一個世紀八零和九零年代要成為一位地產(貸款)經紀人、通過地產執照考試是很不容易的、而要成為一位成功的地產(貸款)經紀人更是難上加難了、這是個鉄一般的事實、但是如今情况不同了、只要透過本學院馬老師悉心的中文講解及指導、加上同學們自己的努力、迅速(三個月之內)的通過執照考試並且順利取得執照不再是如此的遥不可及、而成為一位成功的地產(貸款)經紀人也就指日可待了。
想要成為一位加州地產經紀人的必要條件是個人需年滿十八歲或以上、以及具有加州政府所要求的課程學分、無犯罪紀錄、才能報名參加地產經紀人執照考試、考試通過後需要申請執照、並且加入一個房地產公司後才可以開始做生意、也就是說地產經紀人不能單獨做生意、這一點也是大家必須先要瞭解的。因此找到一個可以相處和發展的房地產公司將是您成為地產(貸款) 經紀人最關鍵的一個條件、本公司提供周詳完善的在職訓練課程以及優良的工作環境與設備、只要您加入本公司保証能得到最佳的協助和支援。
衆所周知、成為一位成功的地產(貸款)經紀人所能創造出的財富並不會少於一位會計師、医師或律師、但是所花費的時間和金錢及心血卻少的多、舉例來說、一位成功的開業會計師、需要花四年的時間上大學、畢業後需要到會計師事務所取得實習資格又花上幾年的時間、並通過CPA執照考試、取得了執業資格之後、尋找到足够的客戶而成立獨立的會計師事務所、可能要花十年以及可觀的花費、那医師或律師通過考試取得執業資格並獨立的執業所需的時間可能更長。
反之要成為成功的地產經紀人只要花上幾個月的時間努力讀書並通過執照考試、花費非常少、再加上兩年的在職訓練即可成為稱職的地產經紀人、不論是中年轉業或重回職場、新移民或年輕學生、在人生的任何時段皆可投入此地產(貸款)經紀人行業、經紀人是人和人之間關係的行業、關係越多越好、越容易成功、中年之後每個人的人脈充沛、個性也更成熟圓融所以更昜成功、但我們也要加倍的努力、必定能成為一位地產經紀人而有所成就、當然大家都知道取得地產經紀人執照而不能堅持兩年以上者大有人在、這樣一來能堅持下來又超過兩年者、當然就有很高的成功機會、而成為一位富有的地產(貸款)經紀人、最終必能嚐到美好甜美的果實。這是個人認為是世界上最好行業之一。
本文所說的地產經紀人是指Sales Person License和Broker License是兩種不同的執照、想拿到Broker License有不同的要求、如有需要本班提供Broker License 的 Home Study考照課程學分、請電本班洽詢626-200-9370。New Address: 9049 E Valley Blvd. #104, Rosemead, CA 91770
想要成為一位加州地產經紀人的必要條件是個人需年滿十八歲或以上、以及具有加州政府所要求的課程學分、無犯罪紀錄、才能報名參加地產經紀人執照考試、考試通過後需要申請執照、並且加入一個房地產公司後才可以開始做生意、也就是說地產經紀人不能單獨做生意、這一點也是大家必須先要瞭解的。因此找到一個可以相處和發展的房地產公司將是您成為地產(貸款) 經紀人最關鍵的一個條件、本公司提供周詳完善的在職訓練課程以及優良的工作環境與設備、只要您加入本公司保証能得到最佳的協助和支援。
衆所周知、成為一位成功的地產(貸款)經紀人所能創造出的財富並不會少於一位會計師、医師或律師、但是所花費的時間和金錢及心血卻少的多、舉例來說、一位成功的開業會計師、需要花四年的時間上大學、畢業後需要到會計師事務所取得實習資格又花上幾年的時間、並通過CPA執照考試、取得了執業資格之後、尋找到足够的客戶而成立獨立的會計師事務所、可能要花十年以及可觀的花費、那医師或律師通過考試取得執業資格並獨立的執業所需的時間可能更長。
反之要成為成功的地產經紀人只要花上幾個月的時間努力讀書並通過執照考試、花費非常少、再加上兩年的在職訓練即可成為稱職的地產經紀人、不論是中年轉業或重回職場、新移民或年輕學生、在人生的任何時段皆可投入此地產(貸款)經紀人行業、經紀人是人和人之間關係的行業、關係越多越好、越容易成功、中年之後每個人的人脈充沛、個性也更成熟圓融所以更昜成功、但我們也要加倍的努力、必定能成為一位地產經紀人而有所成就、當然大家都知道取得地產經紀人執照而不能堅持兩年以上者大有人在、這樣一來能堅持下來又超過兩年者、當然就有很高的成功機會、而成為一位富有的地產(貸款)經紀人、最終必能嚐到美好甜美的果實。這是個人認為是世界上最好行業之一。
本文所說的地產經紀人是指Sales Person License和Broker License是兩種不同的執照、想拿到Broker License有不同的要求、如有需要本班提供Broker License 的 Home Study考照課程學分、請電本班洽詢626-200-9370。New Address: 9049 E Valley Blvd. #104, Rosemead, CA 91770
加卅房地產執照班
經濟低迷、不必心焦、做好準備、蓄勢待發。
地產執照、終生受用、景氣回溫時、機會要把握。
有句名言是這麼說的“機會是留給做好準備的人”而今、在金融風暴發生了一年之後的現在、股市指數重登萬點、有些特定的行業也己回春、但是房地產業仍深陷泥淖之中、這一點也實在令投資者担心、不過、房地產業一向居於火車頭的地位、上回經濟蕭條之後、最終也是由於房地產業的帶動之下、所有的行業才又走出了經濟不景氣、也因此造就了不少因房地產而致富的地產經紀及從業人員、以此看來、房地產業的起飛更是指日可待、為期不遠矣!
想要把握此次時機的朋友、一定要參加此次免費上課的考照機會。
令人很驚訝的是在華人聚居的地區、房價在此金融風暴之中竟然衝擊不算太大、某些好學區的成交價居然高出了屋主的出價而在此景氣低迷之中獨樹一格、這証明了華人對房產情有獨衷而且有無窮的購買力、華人自古以來就有著“有土斯有財”的觀念、因此華人為自己和家人選購一個理想中的家園或找尋好的投資地產標的之想法、在許多華人朋友的心中不時縈繞著、接著馬上就會想到有什麼人可以幫忙找到美好而理想的家園及好的投資地產標的呢? 事實上、不論是新移民或老華僑、均應俱備房地產的基本專業知識、唯有您自己俱備房地產的基本專業知識之後、才能在任何房地產買賣中不致於上當受騙、而能為您自己和親友朋友的血汗錢把關。
房地產執照將是您移民美國和實現美國夢不可或缺的、它是您想踏入房地產行業必備的條件、並且以此房地產執照為您快速致富、所以考取執照是您的第一歩、由過去的經驗告訴我們、當房地產價格飛漲之時、考執照是來不及的、在此地產價格景氣回溫時、把自己準備好將是您最佳的訣擇、明年您就會成為千萬地產經紀人。
地產執照課程由馬老師担任講師、為大家用中英文講解房地產課程之內容及考古題、馬老師來自台灣、旅美三十年、從事房地產相關行業前後二十多年、担任講師也有十餘年經驗、講課嚴謹中帶著風趣幽默的舉例、把此沈悶而枯燥的房地產法律條文、減化為清楚的槪念、使大家可以最短的時間得到最大的成效、最令視考試為畏途也就是担心不懂英文的朋友、甚至懷疑其他考過的朋友、為何他們英文這樣差也能考的過、殊不知本學院自有絕招幫助了南北加州成百上千的同學順利取得執照、一展長才而致富。
馬老師擁有台灣建築學士來美之後取得電腦碩士學位、三十年來從紐約到舊金山灣區及南加洛杉機、在多項地產開發案中累積了宝貴的經驗、培養新進同學朋友更是不遺餘力、在台担任過陽明山國家安全局園區辨公大樓的設計及施工圖繪制、來美之後在紐約法拉盛任職於建築師事務所、接觸了購物中心、小商店和集合住宅大廈的建設、因緣際會下來到舊金山灣區並適逢個人電腦高科技公司起飛之際、参與的工程有HP, 洛克西德航太公司及生物科技藥品等公司高科技辨公大樓及廠房設計、在交通公共建設方面有SANTA CLARA 縣政府輕軌鐵路及火車站的電腦繪圖設計專案。有感於高科技的發展潛力不可忽視, 為充實自己實力, 也擁有MicroSoft MCSE & CISCO CCNP認證。
馬老師擁有加卅房地產Broker、地保公証(Notary Public)及建築包商執照,目前在南加卅有幾項開發案正在進行中、從購地、分割、市府開會、建築設計、申請建照、工程承包(工程管理)以及成屋銷售、物業管理一系列的服務。
房地產執照班, 名額有限、請早報名。請電626-200-9370
New Address: 9049 E Valley Blvd. #104, Rosemead, CA 91770
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