淺談不動產估價原則及方法

不動產估價的意義就是用有組織、有系統的方法，針對不動產的價值進行「評估」，藉以說明其「價格」的過程。詳言之不動產估價是：專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在「價格日期」的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。
A:不動產估價的目的有下列幾種 ---不動產買賣估價,貸款估價,保險公司估價和不動產課稅估價等等。因不動產估價的目的不同、而估出來的價值(Value)也就不一樣。
舉例來說、買家剛買了一棟百萬美元住宅、銀行抵押貸款估價師估出來的價值為百萬美元、銀行依此貸款百分之八十(八十萬美元抵押貸款)、而買家同時向保險公司買火險、保險公司估出來的價值為四十萬美元(扣掉土地價格、只估地面上建築物的價值)丶由此可知因不動產估價的目的不同、所以銀行貸款和保險公司估出來的價值(Value)也就差很大。如果保險公司估出來的價值也同為百萬美元、而保單是火災的話賠百萬美元、那火災過後花四十萬美元蓋棟同樣的新屋還賺得六十萬美元、如此一來大家不都把火災當成賺錢事業了嗎? 這樣的估價不但毫無意義、同時也會造成許多的問題。

B: 估價原則: 由以下圖解可知估價原則有十幾種之多, 如有機會的話下回我會一一為您分析詳解、本篇只介紹名稱。

C: 不動產估價程序如下：
一、確定估價基本事項。
•勘估標的內容、價格日期、種類及條件。
•估價目的。
二、擬定估價計畫。
•確定作業步驟。
•預估所需時間、人力、經費。
•擬定作業進度表。
三、蒐集資料。
•勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
•影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。
•勘估標的相關交易、收益及成本資料。
四、確認勘估標的狀態。
五、整理、比較、分析資料。
實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。
實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
六、運用估價方法推算勘估標的價格。
1. 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。
2. 調查勘估標的及比較標的之使用現況。確認影響價格之各項資料。作成紀錄及攝製必要之照片。
七、決定勘估標的價格。
八、製作估價報告書。

D: 估價方法有下列三種:
1. 比較法 (Comparison)=:比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推勘估標的價格之方法、依此方法所求得之價格為比較價格。一般房地產經紀人較常使用此方法。比較法估價之程序如下：
•蒐集並查證比較標的相關資料。
•選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
•對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
•比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
•計算勘估標的之試算價格。
•決定勘估標的之比較價格。
2. 收益法 (Capitalization Rate):收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等法。
•直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。（收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率）
•折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
3. 成本法 (Reproduction / Replacement):指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
•重建成本(Reproduction)，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
•重置成本(Replacement)，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。
關於累積折舊額等內容及此估價方法、如有興趣請報名上課。
總之、不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，但因情況特殊不能兼採二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明。不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定詳予敘明。