外國人購買美國房地產的相關稅務(轉貼)

美國不動產稅為每年繳交一次，課徵的對象為不動產所有人；因此無論是否為美國籍、當地居民(即綠卡)或是外國籍之顧客，擁有當地不動產即需要繳交不動產稅。依據各城市之不同，繳交的稅務內容也有差異；一般來說，每年所需繳交的稅額約為買價之1%。在台灣的顧客可以上各郡政府的網站，利用信用卡繳款；委由地產物業管理之顧客，代繳不動產稅之服務。
不動產稅的種類
不動產稅(含房屋與土地稅)(Property Tax)
當您在美國加州進行不動產物件交易時，郡政府將派員依照該不動產的現況與交易價格重新評估該不動產物件之價值，而該不動產物件之土地與房屋稅將依照重新估價後的價值計算。您的土地稅與房屋稅的加總大約佔買價的1%，再加上當地居民投票通過的社區債券。在加州地區最常見的債券為「Mello-Roos」債券，這個債券須經2/3當地居民投票通過方能向居民徵收，Mello-Roos的稅收將做為地方建設與服務的資金，包含學校、道路、社區圖書館的建設與改善以及警察、消防單位與急救單位等服務。

補徵土地稅（Supplemental Tax）
此稅（Supplemental Tax）為美國土地稅課徵的一部份，與台灣所認識的土地增值稅不同。加州稅法規定，當不動產交易成立並完成過戶手續或是當新建物建設完成後，稅務機關有權利對該不動產再次重新評估價值。由於重估的價值大多較原先價格高，因此稅務機關有權在該會計年度（即交易日或建物完成年度），補徵重新估價後的不動產價差額；反之，在極少的狀況下，若重新評估之不動產價格較原估價之價格低時，則稅務機關將退還納稅人溢繳之稅金。一般而言，不動產所有人在土地買賣完成後，會收到1至2次的補徵地價稅通知單（如附件），相關金額計算方式如下:
補徵稅額 = 稅率 x 重估地價與原公告地價之差異 x 時間（交易日到會計年度底總天數占全年度天數的比例）

外資不動產投資稅(Foreign Investor Withholding Tax)
此為美國聯邦稅，目的是要減少非永久居民的外籍人士與外國企業逃稅的情形。根據該法令，任何買主若是從外國籍賣主手中購買美國不動產，就必須從總購買價格中預先扣留10%的稅額，並且在成交後20天內把這筆稅額繳交給美國聯邦稅務部。當繳交這筆稅額時，買主必須填妥「8288」與「8288A」兩份表格，也就是向出售不動產的外籍賣主扣繳預提稅的退稅表格。沒有預先扣繳這筆稅額的外國籍買方，最高可罰美金一萬元。這筆稅額通常在不動產交易時，履約保證中介公司(Escrow Company)通常會提供必要的表格，並代表外國籍買(賣)方扣留稅額並繳交至美國聯邦稅務部。

1031延稅交換（1031 Exchange）
所謂的1031交換，或者叫做「同類不動產交換Like-Kind Exchange」，在美國是一種鼓勵投資者把原本不動產投資額在其增值後(自助自用地產除外)繼續「回流」至不動產市場以換取緩繳增值稅權利的一種刺激不動產市場之雙贏稅法。透過交換(可一換多也可多換一)，投資者拿不回資本額或增值回報，但可享有緩繳地產買賣增值稅(若有賺到錢)的優勢，持續在「免稅」的情況下把雪球滾大。但是這個稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續轉換投資時一併繳交。

在交換不動產時，為避免增值稅，交換者應該:
1. 購買不動產淨售價應大於或等於售出不動產價格
2. 售出不動產的淨值應全部投入購入不動產
3. 新購入不動產的抵押貸款應大於或等於售出不動產

不動產交換在省稅方面的好處
1. 延緩繳納增值稅
2. 將資產重新定位
3. 更換投資地產種類
4. 增加地產投資槓桿作用（以小搏大）
5. 增加折舊抵稅額
6. 為退休及資產做規劃
7. 達到合併地產或多元化投資目的

在通貨膨脹的國際經濟情勢下，房地產投資提供一個穩定持續成長且具保值效果的機會。運用1031不動產交換的方式，可幫助投資者更聰明的運用現有資產增加購買能力。