美國加卅買房的過程

1．准備買房子
買房子是每個人一生中最大的投資之一，所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍（假設貸款利率是6%）。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?，還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢，有的地方可以買到獨立屋，而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?

2．選對的經紀人
如果你是初次買房，一定有很多相關的問題，所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢，從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。有一條最好的理由，經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。

3．貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後，他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。

4．看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋，信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋，可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間，一次可看5-6棟房子。

5．准備出價的合同 (Offer)
買主選好了中意的房子後，經紀人會進行市場分析並幫你確定要價是否合理，准備出價的合同。除了價錢，定金之外，經紀人還會提議你選擇一些附加條款，以確保你在必要時能合法的取消合同，並拿回定金。經紀人會把出價的合同送去給賣方經紀人、由賣方經紀人轉交給賣主、如果雙方能達成協議，賣主在合同上簽字後並通知買主、買賣合同就生效了。

6．房屋及白蟻檢查
除了房屋檢查之外，常做的還有白蟻檢查。在買賣合同中，可以附上房屋和白蟻檢查的條款。在此條款的有效期間之内，買主有權以任何一項檢查不合格為由而取消買賣合同或要求賣主處理。檢查结果出來後，經紀人會為你指出哪些是賣主的責任，有些情况是賣主願出錢而由買主過戶後再處理、至於願出多少錢則需要經紀人為你和賣主談判。

7．申請貸款
買主向貸款公司提出貸款申請後，貸款公司首先會請估價師給屋子估價、通常估價師需要進入屋內測量並拍照。在合同中，買主可以選擇房屋估價和貸款批准兩項條款。由于次级貸款所造成的金融風暴的影響，銀行現在比較挑剔，有時會出現房屋估價低于合同售價的情况，影響貸款的批准。如果房屋估價出現低于合同售價，買主可要求把合同售價降到房屋估價值或者取消合同。如果買主申請不到貸款，買主可在條款有效期内合法取消合同。如果一切順利的話、等貸款公司批准你的貸款並把錢匯入信託帳号後、房子就立刻可過戶到買主名下、接著您就馬上可以搬入新居了。

8．計劃搬家
搬家成功最重要的因素是預先計劃。 在搬家過程中您只為自己準備最小限度的必需品即可、以及準備好新居迎接您的到來。
搬家日來臨之前要做些什麼:
• 提前幾個星期安排搬家運貨車或搬家公司。
• 開始收集包裝物品及提早開始包裝。
• 至少提前四個星期通知您的房東。
• 聯繫水，電，煤氣，有線電視，垃圾，電話公司等並告知關閉服務的日期。
• 請電話公司，轉移號碼或為新居申請一個新號碼。
• 在搬入新居前，確定煤氣，電和水已連接。確定舊居的各項服務已關閉。
• 提前一個月向郵局通報新地址並填好郵寄地址變動表格。
• 如有寵物或植物，需要安排他們的搬動。
• 如要旅行很長的距離，兩周前要檢查車輛。
• 如是長途旅行或無法直接搬入新居，預訂酒店。
• 搬家那天，自己攜帶的物品，如首飾，家庭照片等等。
• 確保您在拆分和包裝電腦前，備份了電腦文件。
搬家那天要做些什麼:
裝一個背包，足夠您和家人生存至少24小時的必需品如下：
• 個人需要品– 各種所需藥品，額外的衣服等等
• 浴室需要品 -- 毛巾，香皂，廁紙等等
• 清潔需要品 -- 清潔劑，掃把，除塵器等等
• 廚房需要品 -- 小吃，飲料，一次性使用器具如杯子和盤子等等
• 基本工具品 -- 錘子，螺絲起子，小刀，膠帶等等
• 搬家工人的費用。
• 去您新家的鑰匙和方向指引。
經紀人一定要熟記搬家成功的因素並不断的提醒您的買主、以免造成買主在搬家途中發生不必要的疏失而付出慘重的代價、因而使您的服務品質在最後的階段減分。