加卅房地產投資的步驟與方法

房地產的投資是一個十分熱門的話題，有人認為投資房地產十分簡單，用低價買入房地產然後高價賣出，投資者賺取中間差價。看似十分簡單，但實際操作卻並非想像中的容易，對於首次涉足地產的投資者而言，可能會感到無從下手，以下提供一般房地產投資的步驟，供大家參考。

1. 貸款：投資房地產的好處是可借用銀行的金錢來取得最多的回報，這就是在美國投資地產最為吸引的地方。不過，購買自住房屋最容易申請到貸款，且利率也較低，但如是投資者購買的投資物業、向銀行申請貸款的利率比自住物業高許多，一般商業貸款的利率比住宅高1.5-3%不等，且所要求的首期款一般在35%以上。投資者在投資地產前應先明確投資的項目，然後再根據不同項目尋找不同的貸款途徑。在商業地產的投資中，向賣方直接借貸，是一種簡單而方便的貸款途徑，投資者可嘗試要求賣方提供「只付利息」的貸款，在還款期間，投資者僅支付利息給賣方，待日後出售物業後再歸還本金。

2. 選擇適當的地產經紀人：地產經紀人的作用相當重要，投資者應以所投資的項目不同而選擇不同的經紀人。例如投資商業物業的，應選擇擅長買賣該類物業的經紀人。投資住宅的應選擇熟悉當地房屋市場的地產經紀人。好的地產經紀人可以根據投資金額大小，為投資者提供最佳投資項目，而投資項目的選擇是一項地產投資是否成功的至為關鍵的部分。

3. 設立有限責任公司：投資者設立有限責任公司(一般是設立一個LLC公司)進行地產投資的好處，是保護投資者避免因投資失敗而招受其他個人財產的損失。

4. 辦理物業過戶應選擇使用ESCROW公司辦理地產交易手續及產權保險(TITLE INSURANCE), 在交易中應透過產權保險公司調查物業的產權是否清楚, 並購買產權保險的保單, 以避免投資失敗。

5. 物業維修：投資者應做好物業維修的準備，包括維修費用及負責維修的各種專業人員。例如空調及冷暖氣、水電技工，甚至裝修公司。

6. 物業保險：投資者要購買各種必要的保險。包括災害險、洪水險、責任保險等。即使是投資者進行短期投資，仍需向保險公司購買必要的保險，以保障投資。

7. 物業翻修: 投資者有時需要對物業進行翻修、例如有投資者購入的物業是車商, 物業中有部分是辦公室和衛生間加上車輛展示間、購入前地產經紀人已建議把辦公室和衛生間改成五間商店岀租收租金、並把車輛展示間拆除、首先請建築師画圖並通過市府審圖且取得建築許可後進行翻修、期間政府會派人來檢查、完工後取得使用許可、這時才能租給商家從此每月收取租金、此投資被視為較成功的案件。

8. 買入違規房屋多煩惱: 根據政府法例規定，現任業主必須對房屋現有的違章建築負責。買家在成交前應查清所購買房屋有否任何違章建築，否則一旦房屋過戶後，新業主將承擔一切違章建築的責任、將違章建築合法化的手續很複雜、耗時又耗錢、地產經紀人未必完全了解所有的手續以及花多少錢丶雖然有些違章建築的房屋可能以此原由較易殺價、買價將會較低、但隨後而來的煩惱到底值不值得、每人看法也有所不同、投資者應多方咨詢有經驗之專業有執照建商的意見才好、以免吃虧、如果在違章建築合法化過程中、同時產生了如上所述的物業成功翻修的案例的情况、並且增加了物業的價値、那倒不失成為因禍而福、終成一個好的投資項目。

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