通常買房後，會收到一兩封好像是政府發出的信件，有時更會將大家屋契的副本附在信件上，信內指出會為大家辦理一種手續，稱為 Homestead Declaration，來保存該房屋的淨值，以防將來被人追債時，該房屋至少有七萬五千美元的淨值是不會被債主取走，而已婚夫婦則有十萬美元的保障，至於六十五歲以上、或有殘障人士，則有十萬美元保障。要做這種手續，對方是要收取儿十美元的費用。
究竟屋主有否需要做這種 Homestead Declaration? Homestead確定是法律上給予業主的一種保障，除非屋主欠房屋扺押貸款銀行的債務、或欠政府稅金、或欠子女供養費(Child Support)；否則，其他債主若要取去屋主的房屋，Homestead保障條例就可以予屋主七萬五千美元至十萬美元保障。
但Homestead 保障是無需預先申請或登記，將來一旦有需要時才辦理，也不會太遲，因為這項保障是不會失去的。因此，當大家收到這類信件，不論它如何像是政府的公函，其實都是一些私人公司想賺你儿十美元的費用；一般情況中，無需理會這類廣告信。
其實所謂保障屋主七萬五千美元至十萬美元並不包括“有使用房屋所抵押的貸款”只有保障沒有使用房屋做抵押的貸款。所以和屋主所欠房屋貸款銀行的債務、或欠政府稅金、子女供養費等等債務無關。
而Homestead Declaration有一項好處是每年可減免七千美元的房屋地產稅、大約每年可少交七十多美元。Gary Ma (626) 200-7787
Monday, October 18, 2010
美國加州的產權種類
國人移民美國均喜購屋置產,但美國的法律與祖國大不相同而其中所涉及的權益稍不慎能帶給你很大的困擾, 因此在購屋前就要先想好, 用那種產權方式擁有你的房產最符合自己的利益.
在加州有八種擁有產權方式其中分個人擁有及共同擁有
1. 個人擁有權(Sole Ownership)
在法律上未婚人士或已離婚人士或雖然已婚人士﹐希望以個人名義擁有產權時﹐其配偶必須簽署書面文件﹐聲明同意﹐放棄一切和房地產有關的權利產權及利益。
2. 共有擁有權(Co-Ownership)
(a) 夫妻共有產權制(Community Property )夫妻共同或個別在婚姻期間購置的財產﹐除非有特別聲明﹐凡產權之轉讓時﹐皆假定為夫妻共有財產。在夫妻共有財產法規下各自擁有支配一半財產的權利。
(b) 聯合擁有權利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有﹔產權可由單一遺囑或轉讓所造成﹔而遺囑中必須講明產權轉讓是以 “聯合均有” 方式登記﹐這最大特點是生還者的擁有繼承權。有其一人死亡後﹐房地產可立即無條件的置於其他共有者名下。所以用Joint Tenancy 登記的房地產不會受到遺囑的支配, 國人喜歡三五好友共同投資旅館酒店公寓或商場,但在產權上如選擇Joint Tenancy ,如有人不幸死亡而他的產權便自動無條件的併入其他共同投資人手中, 未亡人是拿不到一毛錢的, 此點不可不慎.
(c) 共有權制(Tenancy in Common )在共有權之下各自擁有其不可分割的個人利益,但與聯合擁有權利制不同是各人的利益可以有不同比例,沒有生還者的繼承權﹐每一共有人擁有其個人的一份利益﹐而在這共有人死亡後﹐利益可置於其繼承人名下。
(d) 信託制(Trust)加州房地產的產權可以信託方式來實現。信託機構特有房地產法律上及產業等值上的產權﹐而受託人則代理託付人及受益人持有產權﹐託付人及受益人仍保留房地產的權利及責任。目前許多夫妻或公司為了遺產問題將產業交付信託處理.
(e) 夫妻共有財產制未亡人權益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實行的一種產權。在夫妻共有財產中丈夫或妻子在轉讓文件中特別聲明未亡人的權益﹐並由受益人以書面簽名同意配偶身亡時將自動轉換為與聯合均有權制的相同執行程序。
如何決定哪一種產權擁有方式最適合您﹐以及如何登記房地產產權﹐應根據您的個人情況詢問律師、會計師。
在加州有八種擁有產權方式其中分個人擁有及共同擁有
1. 個人擁有權(Sole Ownership)
在法律上未婚人士或已離婚人士或雖然已婚人士﹐希望以個人名義擁有產權時﹐其配偶必須簽署書面文件﹐聲明同意﹐放棄一切和房地產有關的權利產權及利益。
2. 共有擁有權(Co-Ownership)
(a) 夫妻共有產權制(Community Property )夫妻共同或個別在婚姻期間購置的財產﹐除非有特別聲明﹐凡產權之轉讓時﹐皆假定為夫妻共有財產。在夫妻共有財產法規下各自擁有支配一半財產的權利。
(b) 聯合擁有權利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有﹔產權可由單一遺囑或轉讓所造成﹔而遺囑中必須講明產權轉讓是以 “聯合均有” 方式登記﹐這最大特點是生還者的擁有繼承權。有其一人死亡後﹐房地產可立即無條件的置於其他共有者名下。所以用Joint Tenancy 登記的房地產不會受到遺囑的支配, 國人喜歡三五好友共同投資旅館酒店公寓或商場,但在產權上如選擇Joint Tenancy ,如有人不幸死亡而他的產權便自動無條件的併入其他共同投資人手中, 未亡人是拿不到一毛錢的, 此點不可不慎.
(c) 共有權制(Tenancy in Common )在共有權之下各自擁有其不可分割的個人利益,但與聯合擁有權利制不同是各人的利益可以有不同比例,沒有生還者的繼承權﹐每一共有人擁有其個人的一份利益﹐而在這共有人死亡後﹐利益可置於其繼承人名下。
(d) 信託制(Trust)加州房地產的產權可以信託方式來實現。信託機構特有房地產法律上及產業等值上的產權﹐而受託人則代理託付人及受益人持有產權﹐託付人及受益人仍保留房地產的權利及責任。目前許多夫妻或公司為了遺產問題將產業交付信託處理.
(e) 夫妻共有財產制未亡人權益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實行的一種產權。在夫妻共有財產中丈夫或妻子在轉讓文件中特別聲明未亡人的權益﹐並由受益人以書面簽名同意配偶身亡時將自動轉換為與聯合均有權制的相同執行程序。
如何決定哪一種產權擁有方式最適合您﹐以及如何登記房地產產權﹐應根據您的個人情況詢問律師、會計師。
房屋貸款所需要的文件
購屋時申請貸款需準備的文件 (含薪水或時薪)
- 最近２年的薪資表(W-2)。
- 最近２次工資單的存根。
- 最近３個月的銀行報表。
- 由銀行提供可証明的購屋頭款。
- 有效的買賣合約的影本。
- 除了收入所得的文件部份須如下，其他文件同上述一樣。
- 最近２年的報稅記錄，(包括Schedule A, B, C, E, 1120, 1120S)
- 當年的資產損益表
- 最近２年的薪資表(W-2)。
- 最近２次工資單的存根。
- 最近３個月的銀行報表。
- 付房屋估價費。
- 房屋產權複印件。
- 保證產權保險單複印件。
- 有效期屋主保險單。
- 適用的水災保險單。
自雇主申請重新貸款需準備的文件
- 除了收入所得的文件部份須如下，其他文件同上述一樣。
- 最近２年的全部報稅記錄，包括可適用的稅表附表
- 今年的財務報表
- 目前的資產損益表
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