短賣屋

目前在美國加州的地產市場之上“短賣屋”隨處可見，佔了上市屋很大的一部份，而買主及經紀人，只要一遇到“短賣屋”就有些無可奈何。


“短賣屋”(Short sale)是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。也就是說貸款銀行同意承担損失，讓屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。
但是市場上所見到的“短賣屋”，很大的一部份卻還未得到貸款銀行的同意，由屋主或經紀人自行定價而掛牌出售。由於每個房子的銀行都不一樣，所以“短賣屋”的買賣成功率也就變的很低，幸運的屋主可以賣掉，但大多數都只會在市場上擾亂人心，到頭來只有被拍賣或被銀行收回。

為何會出現短賣(Short Sale)的房子呢？
屋主在房價高時貸款買進，由於種種原因屋主不能還貸，在美國屋主有幾條路可走：
一，向貸款銀行申請降息或修改貸款(loan modification)而降低每月的還貸，因此可繼續擁有房屋。
二，放棄房屋，一走了之。可是這樣做會毁了自己的信譽，在七年中都很難再貸款買房。
三，短賣屋(Short sale)，屋主委託經紀人賠本出售短賣屋。但是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得，都不够還銀行的貸款，自己又没錢補差價，也不想放棄房屋而毁了自己的信譽。這時屋主向貸款銀行提出申请，希望貸款銀行同意賠本出售并承担差價的損失。如果銀行批准了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽不會毁得那麼惨。銀行會根据每個屋主的具體困難和經濟情况（hardship）來决定是否願意原諒屋主并承担損失，可是在南加州仍然有大约80-90%的短賣屋(short sale)得不到批准而賣不出去，并不是因為找不到買主，而是銀行不肯放。

短賣屋（Short sale）的買賣過程：（一個不成功的例子）
屋主小張兩年前得到100%的貸款，借了60萬美元買了一棟新房子，他欠第一貸款銀行48萬（first loan），欠第二貸款銀行12萬（second loan）。今年初由於小李的工作調動，他们不得不搬家。可是那棟房子的市場價已降到46萬左右，而他不可能拿出14萬來不填補差價還清貸款，於是我接到小張的委託，幫他掛牌短賣屋出售他已經搬空的房子。

我和他簽了代理合同（listing)之後，立即將房屋的所有資料加入到南加州的MLS系统，出價45萬美元（比市場價低）。由于房子又大又新，條件很好，市場上也不多見，所以一周後我就通過不同的買方經紀人拿到了10個購買合同（offers），我挑了一個條件最好的買主：出价47萬，首付20%現金。

找到最佳買主之後，我就按照第一貸款銀行的要求准備各種文件：屋主的困難聲明書（hardship letter），銀行存款証明，工作收入証明和過去兩年的税單（W2form）；買主的購買合同（purchase agreement）；賣房費用清單（closing cost）以及估價用的鄰近房屋買賣成交價對比（comparables）等等，一共50頁的文件（short sale package）郵寄或傳真給第一貸款銀行的損失處理部門（loss mitigation department）。

接下來的就是遙遙無期的等待，我定期打電話或郵件给那個部門的人員，可是要不就没人接電話，要不就是說還没時間看我們的材料。他們只不過是銀行的一般職員，銀行的損失與他們也没多大的厲害關系，而且他們每天要處理的文件也非常多，人手又不够。當然不同銀行有不同的情况。

大約兩個月過去了，有了一點進展，我的文件已紀上交到“短賣屋部門”了（short sale department）。讓我與那個部門的負責人聯系。當然，這期間我與賣主的第二貸款銀行和買主都定期保持着聯系，以確定買主還在等待之中。

這樣又等了半個多月，終於，我接到了第一貸款銀行的批准信件，但附带了很多條件，其中最主要的就是要我们在一個月之内辦完所有的過户手續，而且他們同意给第二貸款銀行一萬美元，如果第二貸款銀行不同意这個分成，那麼這個買賣也成不了。得到第一貸款銀行的批准是我意料之中的，因為第一貸款銀行的損失并不大，最多四五萬美元，而第二貸款銀行會損失11萬美元。所以關鍵是看第二貸款銀行能否批准。

我立即給第二貸款銀行的總經理發了一封提議書并附上很多相關文件，希望他能接受一萬美元的補償而放棄對屋主的債務追踪。如果他不接受，房子一旦被第一貸款銀行拍賣，那麼第二貸款銀行就會損失所有的12萬美元，一分錢都拿不回来。照理說第一貸款銀行願意給第二貸款銀行一萬美元的分成已經是很大方的了，可是没想到第二貸款銀行很有骨氣，覺得第一貸款銀行給他們一萬美元是對他們的悔辱。這個第二貸款銀行碰巧是一個中國人擁有的貸款銀行，我對他們能在美國創辦銀行并發展了幾個分行充满敬意，可是為了這點面子而放棄一萬美元也似乎不像個銀行家所為。當初為了攒取高利息，把第一貸款銀行，第二貸款銀行留给自己時 ，就應該知道有今天的風險。我和這個老總通過幾封郵件，知道他對屋主和第一貸款銀行都很不满意，說我們中國人應該争取自己的尊嚴，寧為玉碎不為瓦全。他堅持要第一貸款銀行给他們五萬美元，否則就不放手，而第一貸款銀行堅持最多一萬美元，互不相讓，再也無能為力。

我幾個月的工作就這樣付之東流！其實就算是第二貸款銀行同意了，也得從頭來過，因為就在第一貸款銀行批准的前一天我接到買主的電話，說他們等不了，已經買了另一棟房子了。我知道我還可以找到新的買主，可是由於買主不同，價錢和其他條件都不一同，我必須以新的買主重新申請批准和延期。

屋主小張也無能為力，只有等待銀行的拍賣通知，可是至今半年過去了也毫無音訊，那麼好的房子就這樣空在那兒，即便有很多人想買也只能等着買拍賣不成後的銀行屋了。當然如果買主有全現金的話，就可以到拍賣現場去購買。

為什麼有那麼多的短賣屋（Short sale）上市呢？
兩三年前當房價上漲時，市場上幾乎就見不到短賣屋，而今房價大跌，擁有負資產的屋主越來越多，這時如果屋主的經濟情况發生了變化，比如說失業，降工資，工作調動或家裡挣錢的人生病，去世了等等，屋主不能償還貸款而不得不賣房，這才是短賣屋上市的真正原因。

可是，現在却有很多屋主，他們的經濟情况根本就没有發生變化，如果願意，他們完全可以繼續償還貸款，但是眼看自己的房子成了負資產，心裡很不舒服，而市場上的房子又很便宜，所以有的屋主就决定先去買棟便宜的房子，再掛牌争取短賣屋。因為對屋主來說争取短賣屋的工作都是由經紀人來做，如果通過了，屋主的信譽損失也不大，而且還不用支付任何費用，因為經紀人的佣金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的短賣屋。不過這種情况下的短賣屋當然很難得到銀行的批准。目前在我們這個地區短賣屋的成功率大約只有百分之十左右，其中多數是那些有真正困難的，只有一個貸款銀行的，而且差價並不是很大的屋主。