Tuesday, August 31, 2010
學區資訊
請点击以下學區了解各學區以及學校的相關情况和資訊：
羅蘭學區 Rowland Unified School District
http://www.rowlandschools.org/
核桃學區 Walnut Unified School District
http://www.wvusd.k12.ca.us/
哈崗、拉朋地學區 Hacienda La Puente Unified School District
http://www.hlpusd.k12.ca.us/webapps/portal/frameset.jsp
西柯汶纳學區 West Covina Unified School District
http://www.wcusd-ca.schoolloop.com/
波莫纳學區 Pomona Unified School District
http://www.pusd.org/education/components/scrapbook/default.php?sectionid=1
奇諾崗學區 Chino Valley Unified School District
http://www.chino.k12.ca.us/
喜瑞都ABC Unified School District
http://www.abcusd.k12.ca.us/
阿罕布拉Alhambra Unified School District
http://www.alhambra.k12.ca.us/
亞市Arcadia Unified School District
http://site.ausd.net/
天普Temple City School District
http://www.tcusd.net/pages/Temple_City_Unified
爾灣Irvine Unified School District
http://www.iusd.org/
想知道某所學校的學分及其排名情况嗎？
http://www.psk12.com/rating/index.php
羅蘭學區 Rowland Unified School District
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核桃學區 Walnut Unified School District
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哈崗、拉朋地學區 Hacienda La Puente Unified School District
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西柯汶纳學區 West Covina Unified School District
http://www.wcusd-ca.schoolloop.com/
波莫纳學區 Pomona Unified School District
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奇諾崗學區 Chino Valley Unified School District
http://www.chino.k12.ca.us/
喜瑞都ABC Unified School District
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阿罕布拉Alhambra Unified School District
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亞市Arcadia Unified School District
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天普Temple City School District
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爾灣Irvine Unified School District
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想知道某所學校的學分及其排名情况嗎？
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Friday, August 27, 2010
短賣屋
目前在美國加州的地產市場之上“短賣屋”隨處可見，佔了上市屋很大的一部份，而買主及經紀人，只要一遇到“短賣屋”就有些無可奈何。
“短賣屋”(Short sale)是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。也就是說貸款銀行同意承担損失，讓屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。
但是市場上所見到的“短賣屋”，很大的一部份卻還未得到貸款銀行的同意，由屋主或經紀人自行定價而掛牌出售。由於每個房子的銀行都不一樣，所以“短賣屋”的買賣成功率也就變的很低，幸運的屋主可以賣掉，但大多數都只會在市場上擾亂人心，到頭來只有被拍賣或被銀行收回。
為何會出現短賣(Short Sale)的房子呢？
屋主在房價高時貸款買進，由於種種原因屋主不能還貸，在美國屋主有幾條路可走：
一，向貸款銀行申請降息或修改貸款(loan modification)而降低每月的還貸，因此可繼續擁有房屋。
二，放棄房屋，一走了之。可是這樣做會毁了自己的信譽，在七年中都很難再貸款買房。
三，短賣屋(Short sale)，屋主委託經紀人賠本出售短賣屋。但是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得，都不够還銀行的貸款，自己又没錢補差價，也不想放棄房屋而毁了自己的信譽。這時屋主向貸款銀行提出申请，希望貸款銀行同意賠本出售并承担差價的損失。如果銀行批准了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽不會毁得那麼惨。銀行會根据每個屋主的具體困難和經濟情况（hardship）來决定是否願意原諒屋主并承担損失，可是在南加州仍然有大约80-90%的短賣屋(short sale)得不到批准而賣不出去，并不是因為找不到買主，而是銀行不肯放。
短賣屋（Short sale）的買賣過程：（一個不成功的例子）
屋主小張兩年前得到100%的貸款，借了60萬美元買了一棟新房子，他欠第一貸款銀行48萬（first loan），欠第二貸款銀行12萬（second loan）。今年初由於小李的工作調動，他们不得不搬家。可是那棟房子的市場價已降到46萬左右，而他不可能拿出14萬來不填補差價還清貸款，於是我接到小張的委託，幫他掛牌短賣屋出售他已經搬空的房子。
我和他簽了代理合同（listing)之後，立即將房屋的所有資料加入到南加州的MLS系统，出價45萬美元（比市場價低）。由于房子又大又新，條件很好，市場上也不多見，所以一周後我就通過不同的買方經紀人拿到了10個購買合同（offers），我挑了一個條件最好的買主：出价47萬，首付20%現金。
找到最佳買主之後，我就按照第一貸款銀行的要求准備各種文件：屋主的困難聲明書（hardship letter），銀行存款証明，工作收入証明和過去兩年的税單（W2form）；買主的購買合同（purchase agreement）；賣房費用清單（closing cost）以及估價用的鄰近房屋買賣成交價對比（comparables）等等，一共50頁的文件（short sale package）郵寄或傳真給第一貸款銀行的損失處理部門（loss mitigation department）。
接下來的就是遙遙無期的等待，我定期打電話或郵件给那個部門的人員，可是要不就没人接電話，要不就是說還没時間看我們的材料。他們只不過是銀行的一般職員，銀行的損失與他們也没多大的厲害關系，而且他們每天要處理的文件也非常多，人手又不够。當然不同銀行有不同的情况。
大約兩個月過去了，有了一點進展，我的文件已紀上交到“短賣屋部門”了（short sale department）。讓我與那個部門的負責人聯系。當然，這期間我與賣主的第二貸款銀行和買主都定期保持着聯系，以確定買主還在等待之中。
這樣又等了半個多月，終於，我接到了第一貸款銀行的批准信件，但附带了很多條件，其中最主要的就是要我们在一個月之内辦完所有的過户手續，而且他們同意给第二貸款銀行一萬美元，如果第二貸款銀行不同意这個分成，那麼這個買賣也成不了。得到第一貸款銀行的批准是我意料之中的，因為第一貸款銀行的損失并不大，最多四五萬美元，而第二貸款銀行會損失11萬美元。所以關鍵是看第二貸款銀行能否批准。
我立即給第二貸款銀行的總經理發了一封提議書并附上很多相關文件，希望他能接受一萬美元的補償而放棄對屋主的債務追踪。如果他不接受，房子一旦被第一貸款銀行拍賣，那麼第二貸款銀行就會損失所有的12萬美元，一分錢都拿不回来。照理說第一貸款銀行願意給第二貸款銀行一萬美元的分成已經是很大方的了，可是没想到第二貸款銀行很有骨氣，覺得第一貸款銀行給他們一萬美元是對他們的悔辱。這個第二貸款銀行碰巧是一個中國人擁有的貸款銀行，我對他們能在美國創辦銀行并發展了幾個分行充满敬意，可是為了這點面子而放棄一萬美元也似乎不像個銀行家所為。當初為了攒取高利息，把第一貸款銀行，第二貸款銀行留给自己時 ，就應該知道有今天的風險。我和這個老總通過幾封郵件，知道他對屋主和第一貸款銀行都很不满意，說我們中國人應該争取自己的尊嚴，寧為玉碎不為瓦全。他堅持要第一貸款銀行给他們五萬美元，否則就不放手，而第一貸款銀行堅持最多一萬美元，互不相讓，再也無能為力。
我幾個月的工作就這樣付之東流！其實就算是第二貸款銀行同意了，也得從頭來過，因為就在第一貸款銀行批准的前一天我接到買主的電話，說他們等不了，已經買了另一棟房子了。我知道我還可以找到新的買主，可是由於買主不同，價錢和其他條件都不一同，我必須以新的買主重新申請批准和延期。
屋主小張也無能為力，只有等待銀行的拍賣通知，可是至今半年過去了也毫無音訊，那麼好的房子就這樣空在那兒，即便有很多人想買也只能等着買拍賣不成後的銀行屋了。當然如果買主有全現金的話，就可以到拍賣現場去購買。
為什麼有那麼多的短賣屋（Short sale）上市呢？
兩三年前當房價上漲時，市場上幾乎就見不到短賣屋，而今房價大跌，擁有負資產的屋主越來越多，這時如果屋主的經濟情况發生了變化，比如說失業，降工資，工作調動或家裡挣錢的人生病，去世了等等，屋主不能償還貸款而不得不賣房，這才是短賣屋上市的真正原因。
可是，現在却有很多屋主，他們的經濟情况根本就没有發生變化，如果願意，他們完全可以繼續償還貸款，但是眼看自己的房子成了負資產，心裡很不舒服，而市場上的房子又很便宜，所以有的屋主就决定先去買棟便宜的房子，再掛牌争取短賣屋。因為對屋主來說争取短賣屋的工作都是由經紀人來做，如果通過了，屋主的信譽損失也不大，而且還不用支付任何費用，因為經紀人的佣金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的短賣屋。不過這種情况下的短賣屋當然很難得到銀行的批准。目前在我們這個地區短賣屋的成功率大約只有百分之十左右，其中多數是那些有真正困難的，只有一個貸款銀行的，而且差價並不是很大的屋主。
“短賣屋”(Short sale)是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。也就是說貸款銀行同意承担損失，讓屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。
但是市場上所見到的“短賣屋”，很大的一部份卻還未得到貸款銀行的同意，由屋主或經紀人自行定價而掛牌出售。由於每個房子的銀行都不一樣，所以“短賣屋”的買賣成功率也就變的很低，幸運的屋主可以賣掉，但大多數都只會在市場上擾亂人心，到頭來只有被拍賣或被銀行收回。
為何會出現短賣(Short Sale)的房子呢？
屋主在房價高時貸款買進，由於種種原因屋主不能還貸，在美國屋主有幾條路可走：
一，向貸款銀行申請降息或修改貸款(loan modification)而降低每月的還貸，因此可繼續擁有房屋。
二，放棄房屋，一走了之。可是這樣做會毁了自己的信譽，在七年中都很難再貸款買房。
三，短賣屋(Short sale)，屋主委託經紀人賠本出售短賣屋。但是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得，都不够還銀行的貸款，自己又没錢補差價，也不想放棄房屋而毁了自己的信譽。這時屋主向貸款銀行提出申请，希望貸款銀行同意賠本出售并承担差價的損失。如果銀行批准了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽不會毁得那麼惨。銀行會根据每個屋主的具體困難和經濟情况（hardship）來决定是否願意原諒屋主并承担損失，可是在南加州仍然有大约80-90%的短賣屋(short sale)得不到批准而賣不出去，并不是因為找不到買主，而是銀行不肯放。
短賣屋（Short sale）的買賣過程：（一個不成功的例子）
屋主小張兩年前得到100%的貸款，借了60萬美元買了一棟新房子，他欠第一貸款銀行48萬（first loan），欠第二貸款銀行12萬（second loan）。今年初由於小李的工作調動，他们不得不搬家。可是那棟房子的市場價已降到46萬左右，而他不可能拿出14萬來不填補差價還清貸款，於是我接到小張的委託，幫他掛牌短賣屋出售他已經搬空的房子。
我和他簽了代理合同（listing)之後，立即將房屋的所有資料加入到南加州的MLS系统，出價45萬美元（比市場價低）。由于房子又大又新，條件很好，市場上也不多見，所以一周後我就通過不同的買方經紀人拿到了10個購買合同（offers），我挑了一個條件最好的買主：出价47萬，首付20%現金。
找到最佳買主之後，我就按照第一貸款銀行的要求准備各種文件：屋主的困難聲明書（hardship letter），銀行存款証明，工作收入証明和過去兩年的税單（W2form）；買主的購買合同（purchase agreement）；賣房費用清單（closing cost）以及估價用的鄰近房屋買賣成交價對比（comparables）等等，一共50頁的文件（short sale package）郵寄或傳真給第一貸款銀行的損失處理部門（loss mitigation department）。
接下來的就是遙遙無期的等待，我定期打電話或郵件给那個部門的人員，可是要不就没人接電話，要不就是說還没時間看我們的材料。他們只不過是銀行的一般職員，銀行的損失與他們也没多大的厲害關系，而且他們每天要處理的文件也非常多，人手又不够。當然不同銀行有不同的情况。
大約兩個月過去了，有了一點進展，我的文件已紀上交到“短賣屋部門”了（short sale department）。讓我與那個部門的負責人聯系。當然，這期間我與賣主的第二貸款銀行和買主都定期保持着聯系，以確定買主還在等待之中。
這樣又等了半個多月，終於，我接到了第一貸款銀行的批准信件，但附带了很多條件，其中最主要的就是要我们在一個月之内辦完所有的過户手續，而且他們同意给第二貸款銀行一萬美元，如果第二貸款銀行不同意这個分成，那麼這個買賣也成不了。得到第一貸款銀行的批准是我意料之中的，因為第一貸款銀行的損失并不大，最多四五萬美元，而第二貸款銀行會損失11萬美元。所以關鍵是看第二貸款銀行能否批准。
我立即給第二貸款銀行的總經理發了一封提議書并附上很多相關文件，希望他能接受一萬美元的補償而放棄對屋主的債務追踪。如果他不接受，房子一旦被第一貸款銀行拍賣，那麼第二貸款銀行就會損失所有的12萬美元，一分錢都拿不回来。照理說第一貸款銀行願意給第二貸款銀行一萬美元的分成已經是很大方的了，可是没想到第二貸款銀行很有骨氣，覺得第一貸款銀行給他們一萬美元是對他們的悔辱。這個第二貸款銀行碰巧是一個中國人擁有的貸款銀行，我對他們能在美國創辦銀行并發展了幾個分行充满敬意，可是為了這點面子而放棄一萬美元也似乎不像個銀行家所為。當初為了攒取高利息，把第一貸款銀行，第二貸款銀行留给自己時 ，就應該知道有今天的風險。我和這個老總通過幾封郵件，知道他對屋主和第一貸款銀行都很不满意，說我們中國人應該争取自己的尊嚴，寧為玉碎不為瓦全。他堅持要第一貸款銀行给他們五萬美元，否則就不放手，而第一貸款銀行堅持最多一萬美元，互不相讓，再也無能為力。
我幾個月的工作就這樣付之東流！其實就算是第二貸款銀行同意了，也得從頭來過，因為就在第一貸款銀行批准的前一天我接到買主的電話，說他們等不了，已經買了另一棟房子了。我知道我還可以找到新的買主，可是由於買主不同，價錢和其他條件都不一同，我必須以新的買主重新申請批准和延期。
屋主小張也無能為力，只有等待銀行的拍賣通知，可是至今半年過去了也毫無音訊，那麼好的房子就這樣空在那兒，即便有很多人想買也只能等着買拍賣不成後的銀行屋了。當然如果買主有全現金的話，就可以到拍賣現場去購買。
為什麼有那麼多的短賣屋（Short sale）上市呢？
兩三年前當房價上漲時，市場上幾乎就見不到短賣屋，而今房價大跌，擁有負資產的屋主越來越多，這時如果屋主的經濟情况發生了變化，比如說失業，降工資，工作調動或家裡挣錢的人生病，去世了等等，屋主不能償還貸款而不得不賣房，這才是短賣屋上市的真正原因。
可是，現在却有很多屋主，他們的經濟情况根本就没有發生變化，如果願意，他們完全可以繼續償還貸款，但是眼看自己的房子成了負資產，心裡很不舒服，而市場上的房子又很便宜，所以有的屋主就决定先去買棟便宜的房子，再掛牌争取短賣屋。因為對屋主來說争取短賣屋的工作都是由經紀人來做，如果通過了，屋主的信譽損失也不大，而且還不用支付任何費用，因為經紀人的佣金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的短賣屋。不過這種情况下的短賣屋當然很難得到銀行的批准。目前在我們這個地區短賣屋的成功率大約只有百分之十左右，其中多數是那些有真正困難的，只有一個貸款銀行的，而且差價並不是很大的屋主。
Friday, August 13, 2010
加州成為海外購房者第二選擇地
根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR）的最新報告，截止3月31日的過去一年中，全美7%的房地產交易，即價值660億美元的房產被居住在美國以外的人士以及持臨時護照的新移民買走。而加州已經成為這些海外購房者的第二選擇地，僅次於佛羅里達州。該協會的研究表明：
1. 佛羅里達州是海外購房者的首選目標，去年交易量達22%。加州位居第二，占12％，其後是亞利桑那州（11％） 和德克薩斯州（8％）。而加州在兩年前曾占首選地位。
2. 28％接受調查的房地產經紀說，過去一年中至少接待有一個國際客戶，比去年增加了5%。
3. 海外購房者去年在美國買房的中間價為21.94萬美元，相比之下全美中間價為17.25萬美元。房地產協會報告認為，是因為「海外買家傾向於購買高端市場。」
4. 多數海外買家（66%）購買的是家庭獨立屋。同時，海外買家購買康斗的比例為23%，比美國人高出5%。
5. 海外買家以現金付款的故事不是甚麼神話。房地產經紀人說，55％的海外買家支付現金，而普通買家支付現金的比例是8％。報告分析說：「多數海外買家使用現金，是因為在美國建立國際信用還很困難。」
全國房地產經紀人協會主席Vicki Cox Golder將外國人對美國房地產興趣激增的原因歸結為：「變化中的美元價值對國際房地產業務產生了強烈的影響。此外，美國的房地產市場走向在海外造成的印象，導致許多外國客戶相信在美國買房比在他們自己的國家買房更便宜，且更保值。」 http://www.epochtimes.com/b5/10/7/21/n2971927.htm
1. 佛羅里達州是海外購房者的首選目標，去年交易量達22%。加州位居第二，占12％，其後是亞利桑那州（11％） 和德克薩斯州（8％）。而加州在兩年前曾占首選地位。
2. 28％接受調查的房地產經紀說，過去一年中至少接待有一個國際客戶，比去年增加了5%。
3. 海外購房者去年在美國買房的中間價為21.94萬美元，相比之下全美中間價為17.25萬美元。房地產協會報告認為，是因為「海外買家傾向於購買高端市場。」
4. 多數海外買家（66%）購買的是家庭獨立屋。同時，海外買家購買康斗的比例為23%，比美國人高出5%。
5. 海外買家以現金付款的故事不是甚麼神話。房地產經紀人說，55％的海外買家支付現金，而普通買家支付現金的比例是8％。報告分析說：「多數海外買家使用現金，是因為在美國建立國際信用還很困難。」
全國房地產經紀人協會主席Vicki Cox Golder將外國人對美國房地產興趣激增的原因歸結為：「變化中的美元價值對國際房地產業務產生了強烈的影響。此外，美國的房地產市場走向在海外造成的印象，導致許多外國客戶相信在美國買房比在他們自己的國家買房更便宜，且更保值。」 http://www.epochtimes.com/b5/10/7/21/n2971927.htm
美國房貸利率創四十年新低
本週美國房屋抵押貸款利率繼續探底。根據房地美（Freddie Mac）和追蹤房貸利率的銀行利率網（Bankrate.com）的調查，現在的房貸利率達到了歷史新低。
房地美的每週報告顯示，30年固定利率房貸本週四下滑到4.44%，是1971年房地美開始跟蹤這一指標來的歷史最低水平。上週，市場通行的30年房貸利率為4.49%，而一年前的水平為5.29%
15年固定利率房貸則由上週的3.95%下滑到本週的3.92%，也創下房地美1991年開始追蹤這一利率水平以來的最低點，而一年前這一利率為4.69%。
五年浮動利率房貸（Adjustable Rate Mortgages）也在本週降至2005年以來的最低水平3.56%。
Bankrate.com對全美大型房貸公司、銀行的調查結果和房地美的數字相吻合。該公司公布的30年固定利率房貸的平均值已經是連續四週下滑，從上週的4.66%降到本週的4.57%。15年固定利率房貸則從上週的4.11%降至4.06%，是有記錄以來25年間的最低值。五年利率重設房貸降至3.92%，而上週的水平是3.95%；一年利率重設房貸則連續4週維持在4.8%。
房貸銀行家協會本週公布的數字顯示，房貸申請率比上週溫和的增加了0.6%，其中新房貸款申請增加了0.3%，重新貸款申請增加幅度為0.6%。
房地美的每週報告顯示，30年固定利率房貸本週四下滑到4.44%，是1971年房地美開始跟蹤這一指標來的歷史最低水平。上週，市場通行的30年房貸利率為4.49%，而一年前的水平為5.29%
15年固定利率房貸則由上週的3.95%下滑到本週的3.92%，也創下房地美1991年開始追蹤這一利率水平以來的最低點，而一年前這一利率為4.69%。
五年浮動利率房貸（Adjustable Rate Mortgages）也在本週降至2005年以來的最低水平3.56%。
Bankrate.com對全美大型房貸公司、銀行的調查結果和房地美的數字相吻合。該公司公布的30年固定利率房貸的平均值已經是連續四週下滑，從上週的4.66%降到本週的4.57%。15年固定利率房貸則從上週的4.11%降至4.06%，是有記錄以來25年間的最低值。五年利率重設房貸降至3.92%，而上週的水平是3.95%；一年利率重設房貸則連續4週維持在4.8%。
房貸銀行家協會本週公布的數字顯示，房貸申請率比上週溫和的增加了0.6%，其中新房貸款申請增加了0.3%，重新貸款申請增加幅度為0.6%。
Thursday, August 12, 2010
美國財産課稅
一、遺産稅與繼承稅
美國聯邦遺産稅制以及與之相關的聯邦贈與稅，採用總遺産稅制;州一級的死亡課稅形式多樣，但大部分州採用繼承稅的形式對繼承人課征，有的州也徵收總遺産稅和贈與稅。
(一)納稅人
遺産稅是由遺囑執行人納的稅。遺囑執行人在稅收尚未決定之前不得將遺産分配給繼承人和受遺人。
(二)徵稅範圍
是對死亡者死亡時的所有財産價值總額課征，包括動産、不動産、有形財産和無形財産。
遺産總額應包括:①死者亡故時所擁有的財産權益;②死者未亡配偶的權益;③死者生前以各種形式轉移的財産權益，前提是假定這些轉移同預期死亡有關;④以各種契約形式支付給死者及其未亡配偶的受益，例如聯名或僅在死者未亡配偶名下的年金等;⑤死者與另一具有未亡人權益者所共同擁有的財産權益;⑥死者的一般財産處置權所涉及的財産;⑦死者人壽保險的收益，但對受益人支付的保險金，卻不計入遺産總額。
(三)應稅遺産額
美國現行稅法規定，從遺産額和贈與額中扣除統一稅收抵免額，再扣除配偶遺贈減免額，即爲應稅遺産額。
統一稅收抵免額是逐年增加的，到1986年抵免額爲192800美元。
配偶間遺贈減免額的規定是50萬美元以下的遺産，遺贈減免額可達25萬美元，大的遺産則是遺産半數免稅。
(四)稅率
從1976年開始，遺産稅和贈與稅採用統一全額累進稅率，共21檔，最低一檔徵稅遺産額爲1萬美元，稅率10%;最高一檔應稅遺産額在500萬美元以上，稅率爲70%。
二、財産稅
財産稅是美國地方政府重要的財政來源，它占地方政府所有稅收收入的比重一直超過80%以上。美國聯邦政府不徵收財産稅，而州政府也漸漸退出這一領域。美國目前的財産稅，實際上只是對不動産的課征，即主要是房地産稅。
(一)納稅人
財産稅的納稅人是在美國境內擁有居民住宅、工商業房地産、車輛、設備等財産的自然人和法人。由於財産稅一般不易轉嫁，所以，其納稅義務人就是負稅人。
(二)徵稅範圍
1、不動産。包括:①土地，指農場、住宅用地、商業用地、森林。②改良物，指農莊、住房、企業、圍欄及人行道等。
2．動産。包括:①有形物，指設備、家具、車輛、商品等。②無形物，指股票、公債、抵押契據、存款等。
目前，財産稅的主要課稅物件是不動産。部分州如紐約等，對動産不課稅;有4個州對有形動産不課稅;10個州對無形動産不課稅;各州只對部分動産課稅，原因主要是難以確定這些動産的價值。
此外，許多州規定，各級政府的財産，宗教、慈善事業和教育事業的財産，退伍軍人的財産等，不列入財産稅徵稅範圍。http://www.yitax.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=530&Id=12105
美國聯邦遺産稅制以及與之相關的聯邦贈與稅，採用總遺産稅制;州一級的死亡課稅形式多樣，但大部分州採用繼承稅的形式對繼承人課征，有的州也徵收總遺産稅和贈與稅。
(一)納稅人
遺産稅是由遺囑執行人納的稅。遺囑執行人在稅收尚未決定之前不得將遺産分配給繼承人和受遺人。
(二)徵稅範圍
是對死亡者死亡時的所有財産價值總額課征，包括動産、不動産、有形財産和無形財産。
遺産總額應包括:①死者亡故時所擁有的財産權益;②死者未亡配偶的權益;③死者生前以各種形式轉移的財産權益，前提是假定這些轉移同預期死亡有關;④以各種契約形式支付給死者及其未亡配偶的受益，例如聯名或僅在死者未亡配偶名下的年金等;⑤死者與另一具有未亡人權益者所共同擁有的財産權益;⑥死者的一般財産處置權所涉及的財産;⑦死者人壽保險的收益，但對受益人支付的保險金，卻不計入遺産總額。
(三)應稅遺産額
美國現行稅法規定，從遺産額和贈與額中扣除統一稅收抵免額，再扣除配偶遺贈減免額，即爲應稅遺産額。
統一稅收抵免額是逐年增加的，到1986年抵免額爲192800美元。
配偶間遺贈減免額的規定是50萬美元以下的遺産，遺贈減免額可達25萬美元，大的遺産則是遺産半數免稅。
(四)稅率
從1976年開始，遺産稅和贈與稅採用統一全額累進稅率，共21檔，最低一檔徵稅遺産額爲1萬美元，稅率10%;最高一檔應稅遺産額在500萬美元以上，稅率爲70%。
二、財産稅
財産稅是美國地方政府重要的財政來源，它占地方政府所有稅收收入的比重一直超過80%以上。美國聯邦政府不徵收財産稅，而州政府也漸漸退出這一領域。美國目前的財産稅，實際上只是對不動産的課征，即主要是房地産稅。
(一)納稅人
財産稅的納稅人是在美國境內擁有居民住宅、工商業房地産、車輛、設備等財産的自然人和法人。由於財産稅一般不易轉嫁，所以，其納稅義務人就是負稅人。
(二)徵稅範圍
1、不動産。包括:①土地，指農場、住宅用地、商業用地、森林。②改良物，指農莊、住房、企業、圍欄及人行道等。
2．動産。包括:①有形物，指設備、家具、車輛、商品等。②無形物，指股票、公債、抵押契據、存款等。
目前，財産稅的主要課稅物件是不動産。部分州如紐約等，對動産不課稅;有4個州對有形動産不課稅;10個州對無形動産不課稅;各州只對部分動産課稅，原因主要是難以確定這些動産的價值。
此外，許多州規定，各級政府的財産，宗教、慈善事業和教育事業的財産，退伍軍人的財産等，不列入財産稅徵稅範圍。http://www.yitax.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=530&Id=12105
美國稅收制度概述
目前，美國聯邦、州和地方政府的稅收幾乎覆蓋了所有的領域:所得稅、普通和特別消費稅、工薪稅、遺産和贈與稅以及財産稅。美國是聯邦制國家，稅收管理體制分爲聯邦、州及地方政府三級。聯邦政府徵收所得稅、消費稅、遺産稅與贈與稅，大多數州及地方政府徵收專營權稅、所得稅、銷售稅、消費稅、財産稅、遺産稅與贈與稅。
美國所得課稅
一、個人所得稅
個人所得稅在美國稅收制度中居於重要的地位。個人所得稅收入占聯邦稅收總收入的比 重已超過一半(不包括社會保障稅)，是美國聯邦稅收結構中比重最大的稅種。
(一)納稅人
美國以是否擁有美利堅合從國的國籍來作爲劃分納稅義務人的一個標準。凡是美國公民、居民都是納稅人，其來自美國國內和世界各地的收入，均需納稅。非美國公民的外國人，其來自美國境內的收入應課稅。
(二)徵稅範圍
美國個人所得稅的徵稅範圍主要包括以下幾項:工人和雇員的工資、薪金、退休金，獨資或合夥經營取得的商業利潤，農業收入，利息收入，股息收入，租金收入，特許權使用費收入，資本利得收入，其他收入。
(三)應稅所得
應稅所得額的計算，是從調整毛收入(adjusted gross income,AGI)中減去個人減免專案(personal exemptions)和個人扣除專案(personal deductions)。所謂AGI是指所有來源的收入(除某些特例排除以外)，包括工資、利息股息、租金、特許權使用費、合夥人經營利潤等等，綜合起來並作某些"調整"後所得。AGl並非完全是毛收入，其中相當一部分己經扣除了成本費用，實際上是淨收入。求得AGI後，再減去按個人計算的"寬免扣除"和按家庭成員結構標準計算的"標準扣除"，其餘額便是應稅的所得額，然後乘以適用稅率便是應納稅款。見表1。
***************************************************
表1 -- 美國個人所得稅率表（1988）單位:美元
應稅所得
夫妻合併 夫妻分別 戶主申報 單身申報 稅率%
申報 申報
0-29750 0-14875 0-23900 0-17850 15%
29750-71900 14875-35950 23900-61650 17850-43150 28%
71900-149250 35950-113300 61650-123790 43150-89560 33%
149250以上 113300以上 123790以上 89560以上 28*
***************************************************
這裏所說的"個人寬免扣除"，過去的標準爲每人1000美元，稅制改革後，每人標準調整爲1987年1900美元，1988年1950美元，1989年2000美元，並從1990年開始依據通貨膨脹率按年調整。
所謂的"家庭標準扣除"是一種簡便的方法，開始實行於1944年，同時允許納稅人選用複雜的"專案扣除法"。稅改後的標準扣除，單身申報的爲3120美元，夫妻聯合申報的爲5200 美元。這個標準同樣從1990年開始依據通貨膨脹率按年調整。
(四)徵收方法
個人所得稅的徵收主要採用按年申報清繳制，即以一年爲標準，按會計年度(會計年度有多種劃分方法，由納稅人自行選擇)填寫納稅申報表，一季一次，年終結算，多退少補。另外，爲保證收入，一部分採用預扣制。具體有以下幾種:
1．凡屬職業固定的工人和雇員的工資、薪金收入的應納稅款，均由雇主在發放工薪時預扣代繳，年終由納稅人申報結算，多退少補。
2．外國人在美國按總額單一稅率繳納個人所得稅的稅款;在取得收入時預扣，年終不再申報。
3．資本利得稅是在股票、財産出售取得收入時課征，年終不再申報。
4．納稅人其餘各項應稅所得，都採用按季自報繳納、年終結算的辦法。
二、公司所得稅
美國的聯邦政府和州政府兩級都可開徵公司所得稅，但以聯邦政府爲主，其徵收的公司所得稅約占全國公司所得稅的90%。公司所得稅是目前美國第三大稅種，1985年約占全國稅收收入的8.4%。它也是美國最繁瑣複雜的一個稅種。
(一)納稅人
公司所得稅的納稅人是美國公司和所得來源於美國的外國公司。美國稅法規定，凡根據各州法律成立、向州政府註冊的公司，不論是在國內還是國外，也不論其股權屬於誰，都屬美國公司;凡是根據外國法律成立向外國政府註冊的公司，不論設於何處，即使股權的全部或一部分屬於美國，都是外國公司。
(二)徵稅範圍
美國公司所得稅的徵稅物件是美國公司在國內外(即世界範圍所獲取的收入)和外國公司來源於美國的收入，包括經營收入、資本利得、股息、利息、租金、特許權使用費、勞務收入及其他收入。
(三)應稅所得
應稅所得是從公司毛所得減去所得增加時發生的各種費用"這些費用必須是在經營時所必須支付的正規的和必要的費用，主要包括:
1．經營費用。包括銷售費用、管理費用(如修繕費、廣告費、租賃費等)、律師報酬等經營費用。
2．稅收。已繳納的州、地方政府及外國政府的稅收。
3. 營業損失。包括自然災害、盜竊、呆帳損失及土地被徵用的損失等。
4．折舊損耗。包括固定資産的折舊、礦井、油井、氣井等資源損耗。
5．其他扣除。除上述外，其他准予扣除的費用。
(四)稅率
美國公司所得稅1986年採用五級超額累進稅率，最低稅率爲15%，最高稅率爲46%，從1987年7月開始，改爲15%、25%、34%三檔稅率，具體如表2所示。
************************************
表2 美國1988年公司所得稅稅率表
等級 等級差 稅率（%）
1 25000以下 15
2 25001-75000 25
3 75000以上 34
************************************
例如，某公司某年應稅所得爲8000美元。根據累進稅率計
25000×15%=3750
50000×25%=12500
5000×34%=1700
應納公司所得稅=3750+12500+1700=17950(美元)
三、社會保障稅(工薪稅)
在美國，社會保障稅又稱爲工薪稅，它是作爲美國社會保障制度的財政來源而課征的。自1935年發展至今，在社會保險制度所覆蓋的範圍內，已有98%以上的工資收入者(包括個體職業者)繳納社會保障稅，總投保人數達到1.23億，總受益人數達3700萬。
美國聯邦社會保障稅由三大部分組成:①聯邦保險捐助稅;②自營人員保險稅;③聯邦失業保險稅。前兩部分用於雇員的社會保險福利，如退休金、養老金、醫療保險費等。第三部分用於雇員的失業生活保障。
1、聯邦保險捐助稅。聯邦保險捐助稅是作爲實施"老年、遺屬、傷殘及醫療保險"的資金來源而課征的。它以雇員的工資爲基礎，對雇員、雇主雙方徵收。聯邦保險捐助稅屬於雇員負擔的部分，由雇主在每次支付工資時負責代扣，並連同雇主本人應繳納的部分，一起彙往國內收入局。
2．自營人員保險稅。自營人員保險稅是爲自營人員的老年、遺屬、傷殘及醫療保險而課征的一種稅。它按自營人員所經營的事業純收益額計征。19貝年稅率爲其淨收入(經營收入、合夥收入等)的15.3%，其中，2.9%用於醫療保險費用;計稅基數爲自營人員年收入中的53000美元，其中，醫療保險費用爲12500美元，計算方法與聯邦保險捐助稅相同。
自營人員保險稅僅對美國居民在美國境內從事自營活動時徵收。
3．聯邦失業保險稅。聯邦失業保險稅是作爲聯邦政府對各州政府舉辦的失業保險提供補助財源而課征的一種稅。它根據雇員的工資收入情況對其雇主徵收。 聯邦失業保險稅僅對非居民在美國境內提供勞務時徵收，但如果雇主爲其雇員繳納了州政府的失業保險稅或雇傭稅，則可以免繳聯邦失業保險稅。此外，非居民在美國境內提供勞務，如果同時滿足下列條件，也可以不繳聯邦失業保險稅:①在一家外國公司工作;②在美國提供勞務時間不超過20周;③季度工資收入不超過1500美元。
http://www.yitax.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=530&Id=12104
美國所得課稅
一、個人所得稅
個人所得稅在美國稅收制度中居於重要的地位。個人所得稅收入占聯邦稅收總收入的比 重已超過一半(不包括社會保障稅)，是美國聯邦稅收結構中比重最大的稅種。
(一)納稅人
美國以是否擁有美利堅合從國的國籍來作爲劃分納稅義務人的一個標準。凡是美國公民、居民都是納稅人，其來自美國國內和世界各地的收入，均需納稅。非美國公民的外國人，其來自美國境內的收入應課稅。
(二)徵稅範圍
美國個人所得稅的徵稅範圍主要包括以下幾項:工人和雇員的工資、薪金、退休金，獨資或合夥經營取得的商業利潤，農業收入，利息收入，股息收入，租金收入，特許權使用費收入，資本利得收入，其他收入。
(三)應稅所得
應稅所得額的計算，是從調整毛收入(adjusted gross income,AGI)中減去個人減免專案(personal exemptions)和個人扣除專案(personal deductions)。所謂AGI是指所有來源的收入(除某些特例排除以外)，包括工資、利息股息、租金、特許權使用費、合夥人經營利潤等等，綜合起來並作某些"調整"後所得。AGl並非完全是毛收入，其中相當一部分己經扣除了成本費用，實際上是淨收入。求得AGI後，再減去按個人計算的"寬免扣除"和按家庭成員結構標準計算的"標準扣除"，其餘額便是應稅的所得額，然後乘以適用稅率便是應納稅款。見表1。
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表1 -- 美國個人所得稅率表（1988）單位:美元
應稅所得
夫妻合併 夫妻分別 戶主申報 單身申報 稅率%
申報 申報
0-29750 0-14875 0-23900 0-17850 15%
29750-71900 14875-35950 23900-61650 17850-43150 28%
71900-149250 35950-113300 61650-123790 43150-89560 33%
149250以上 113300以上 123790以上 89560以上 28*
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這裏所說的"個人寬免扣除"，過去的標準爲每人1000美元，稅制改革後，每人標準調整爲1987年1900美元，1988年1950美元，1989年2000美元，並從1990年開始依據通貨膨脹率按年調整。
所謂的"家庭標準扣除"是一種簡便的方法，開始實行於1944年，同時允許納稅人選用複雜的"專案扣除法"。稅改後的標準扣除，單身申報的爲3120美元，夫妻聯合申報的爲5200 美元。這個標準同樣從1990年開始依據通貨膨脹率按年調整。
(四)徵收方法
個人所得稅的徵收主要採用按年申報清繳制，即以一年爲標準，按會計年度(會計年度有多種劃分方法，由納稅人自行選擇)填寫納稅申報表，一季一次，年終結算，多退少補。另外，爲保證收入，一部分採用預扣制。具體有以下幾種:
1．凡屬職業固定的工人和雇員的工資、薪金收入的應納稅款，均由雇主在發放工薪時預扣代繳，年終由納稅人申報結算，多退少補。
2．外國人在美國按總額單一稅率繳納個人所得稅的稅款;在取得收入時預扣，年終不再申報。
3．資本利得稅是在股票、財産出售取得收入時課征，年終不再申報。
4．納稅人其餘各項應稅所得，都採用按季自報繳納、年終結算的辦法。
二、公司所得稅
美國的聯邦政府和州政府兩級都可開徵公司所得稅，但以聯邦政府爲主，其徵收的公司所得稅約占全國公司所得稅的90%。公司所得稅是目前美國第三大稅種，1985年約占全國稅收收入的8.4%。它也是美國最繁瑣複雜的一個稅種。
(一)納稅人
公司所得稅的納稅人是美國公司和所得來源於美國的外國公司。美國稅法規定，凡根據各州法律成立、向州政府註冊的公司，不論是在國內還是國外，也不論其股權屬於誰，都屬美國公司;凡是根據外國法律成立向外國政府註冊的公司，不論設於何處，即使股權的全部或一部分屬於美國，都是外國公司。
(二)徵稅範圍
美國公司所得稅的徵稅物件是美國公司在國內外(即世界範圍所獲取的收入)和外國公司來源於美國的收入，包括經營收入、資本利得、股息、利息、租金、特許權使用費、勞務收入及其他收入。
(三)應稅所得
應稅所得是從公司毛所得減去所得增加時發生的各種費用"這些費用必須是在經營時所必須支付的正規的和必要的費用，主要包括:
1．經營費用。包括銷售費用、管理費用(如修繕費、廣告費、租賃費等)、律師報酬等經營費用。
2．稅收。已繳納的州、地方政府及外國政府的稅收。
3. 營業損失。包括自然災害、盜竊、呆帳損失及土地被徵用的損失等。
4．折舊損耗。包括固定資産的折舊、礦井、油井、氣井等資源損耗。
5．其他扣除。除上述外，其他准予扣除的費用。
(四)稅率
美國公司所得稅1986年採用五級超額累進稅率，最低稅率爲15%，最高稅率爲46%，從1987年7月開始，改爲15%、25%、34%三檔稅率，具體如表2所示。
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表2 美國1988年公司所得稅稅率表
等級 等級差 稅率（%）
1 25000以下 15
2 25001-75000 25
3 75000以上 34
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例如，某公司某年應稅所得爲8000美元。根據累進稅率計
25000×15%=3750
50000×25%=12500
5000×34%=1700
應納公司所得稅=3750+12500+1700=17950(美元)
三、社會保障稅(工薪稅)
在美國，社會保障稅又稱爲工薪稅，它是作爲美國社會保障制度的財政來源而課征的。自1935年發展至今，在社會保險制度所覆蓋的範圍內，已有98%以上的工資收入者(包括個體職業者)繳納社會保障稅，總投保人數達到1.23億，總受益人數達3700萬。
美國聯邦社會保障稅由三大部分組成:①聯邦保險捐助稅;②自營人員保險稅;③聯邦失業保險稅。前兩部分用於雇員的社會保險福利，如退休金、養老金、醫療保險費等。第三部分用於雇員的失業生活保障。
1、聯邦保險捐助稅。聯邦保險捐助稅是作爲實施"老年、遺屬、傷殘及醫療保險"的資金來源而課征的。它以雇員的工資爲基礎，對雇員、雇主雙方徵收。聯邦保險捐助稅屬於雇員負擔的部分，由雇主在每次支付工資時負責代扣，並連同雇主本人應繳納的部分，一起彙往國內收入局。
2．自營人員保險稅。自營人員保險稅是爲自營人員的老年、遺屬、傷殘及醫療保險而課征的一種稅。它按自營人員所經營的事業純收益額計征。19貝年稅率爲其淨收入(經營收入、合夥收入等)的15.3%，其中，2.9%用於醫療保險費用;計稅基數爲自營人員年收入中的53000美元，其中，醫療保險費用爲12500美元，計算方法與聯邦保險捐助稅相同。
自營人員保險稅僅對美國居民在美國境內從事自營活動時徵收。
3．聯邦失業保險稅。聯邦失業保險稅是作爲聯邦政府對各州政府舉辦的失業保險提供補助財源而課征的一種稅。它根據雇員的工資收入情況對其雇主徵收。 聯邦失業保險稅僅對非居民在美國境內提供勞務時徵收，但如果雇主爲其雇員繳納了州政府的失業保險稅或雇傭稅，則可以免繳聯邦失業保險稅。此外，非居民在美國境內提供勞務，如果同時滿足下列條件，也可以不繳聯邦失業保險稅:①在一家外國公司工作;②在美國提供勞務時間不超過20周;③季度工資收入不超過1500美元。
http://www.yitax.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=530&Id=12104
Tuesday, August 10, 2010
為什麼想要當「Realtor」
「Financial Freedom」（財務自由）是最大的考量。
所有在房地產仲介業界成功的人士，眾口一詞：會在此一產業成功的只有兩種人：男人、女人。或者，這兩種人也可以是：英語是母語的人、英語非母語的人。
翻成白話文就是：不管「任何人」都能在此一行業成功，賺取相當高的佣金，享受高度的財務自由。這幾乎是絕大部份其它產業所無法提供的，其它產業的薪水都有碰頂的問題，但房地產業的佣金則沒有上
● 要怎樣才能成功？
「既要馬兒肥，又要馬兒不吃草」，是不可能的事，天下永遠沒有白吃的午餐。沒有「不勞而獲」的便宜、也沒有「勞而不獲」的不公平（只要用對方法）。
如果每天工作八小時，你能賺取糊口的收入。若每天工作十二小時，你就一定可以成功。一開始，別把「Realtor」當成「朝九晚五」的工作，而是一種「全天候廿四小時」的職業。
要在房地產業成功，最重要的關鍵因素在於「Mind Set」（想法／心態）。只要你堅信自己可以成功、持之以恒地依照成功的方法按步就班、就能達到成功，因而啟動一連環的「成功的循環」。
如果你對自己沒有自信、認為自己不配成功、害怕遵循成功者教導的系統方法、則失敗是必然的結果。無法成功、更讓你失去信心、不敢有所作為、終於成為一個徹徹底底的失敗者。陷在「失敗的循環」無法跳出。
● 新手「California Realtor」的第一步：
首先，要有一個正確的觀念：「Realtor」等於是自己做小生意（Small Business），而不是受僱於任何人，你就是老闆！
因此，一個小生意在剛開始時，總是需要一些投資（可大可小，端視你對小生意的定位）。你絕對不會身無分文／手無寸金，卻妄想要開店當老闆、經營自己的小生意吧？
房地產界的老手，都是建議直接以「全職」的身份進入「Realtor」產業。這是一個競爭激烈的產業，很多人都是卯上全力在打拼，你覺得「兼職」會有多少機會勝出「全職」的對手呢？
如果站在顧客的立場，這一點就很容易瞭解：若你想買賣房子，你希望找一個兼職的人、還是一個全職的專業人士來協助你呢？
兼職的話，也許你能幸運地做到幾筆親朋好友的生意，但你的生意絕對僅止於此。
要當轉業當全職的「Realtor」，至少得有三、四個月以上的積蓄。
若是完全新手，找尋一家「Full Service」的公司是最好的（像「Intero」、「Coldwell Banker」都是這一類），它能提供最完整的訓練，有一套系統方法輔佐你成功，提供最完善的後備支援。若是老手，掛牌在「Pay As You Go」（例如「Century 21」）仲介公司之下比較理想，不必支付月費，也能領到較高的佣金成數。甚或，若有「Broker」執照亦可自己開設仲介公司，完全不必被任何人抽成。
以「Intero」為例，新手若想一年做七筆生意，則「每個月」的投資金額約為「七百美元」（完全沒有薪水，還要付月費，因為你是 Independent Contractor）（若想生意做得愈大，每月投資金額也要增加。例如每年想做 14 筆生意，則每月投資金額約需 US$1,800）。新手的佣金成數大約是五成（跟公司對分）。
買賣房子正常的佣金成數是總房價的「5%」或「6%」，視地點而定、也視「Realtor」的談判能力而定。佣金是由「賣方」負擔，在完成所有手續後（Closing - 房屋過戶、賣方順利拿到房屋價款後）才支付。佣金通常是由「代表賣方的 Broker」與「代表買方的 Broker」均分。例如，你是代表買方的新手 Realtor、約定跟公司對分佣金，成功幫買方買定一棟房價為一百萬美元、佣金為 6% 的房屋後，你能得到的佣金是：$1,000,000 x 3% x 50% = $15,000（噢，別忘了要繳約 30% 的保護費給山姆叔叔）。
● 成功是可預期的嗎？ 是的，我百分百肯定。
但前提是：無條件全盤接受公司的訓練、並且照做。有些事情看起來很容易做，但卻很容易不去做！這就是成功能否的關鍵。
例如，在任何場景下，公司都有一套寫好的「劇本（Script，最佳說詞）」，只要照本宣科，成功的機率大大提高。
你要記得的是：不可能所有的人都喜歡你，不要太在乎被拒絕（Don't Take It Personally）。只要真心想幫功別人，大部份的人都能感應到你的善意，你就會成功；但若時時刻刻只想著佣金，大部份的人都會嗅出你真正的企圖。不要想著錢、也不要追著錢跑，錢會自動向你靠近。
以下幾點是最容易成交的技巧，如果你覺得你能做到這幾點、亳無懼怕、亳不遲疑，那你天生就是吃這行飯的料：
★ 挨家挨戶敲門、陌生拜訪（每天至少一小時）。
★ 打電話給陌生人推銷（每天至少一小時）。
★ 運用社交圈的關係，努力建立／經營人脈（每天至少兩小時）。
★ 每天要運動、每天要聽新聞、每天要唸勵志書籍。
即使是年薪十萬美元以上的「Realtor」，每天還是照常去敲陌生人的門、建立地盤，據說每個月因每天敲門陌生拜訪、至少有一筆生意是因此而來的！
你怕敲陌生人的門嗎？你怕打電話給陌生人介紹你自己嗎？如果說：「每敲一個門、每打一通電話，不管結果如何，我就給你一百美元！」你願意做嗎？相信絕大部份的人都願意去做，而「Realtor」正是如此，投資報酬率是很高的，但很多人都不願意去做。（所以願意去做的人，就有好的機會！）
「Realtor」絕對是一個迷人的職業，因為它的潛力無窮，你有可能賺到你一輩子都想像不到的財富，認識許多有趣的人、協助需要幫助的人，成功轉型成積極樂觀進取的人，過著幸福的人生！
據統計，每 13 個成為「Realtor」的人、就有 12 個會退出此一產業。85% 的新「Realtor」，在 18 個月內會退出；另外的 10%，也撐不到五年。
你呢？想加入這個行業嗎？只想撈點鍋邊的油水？還是想在這個行業出人頭地？決定權在你，因為「Realtor」將是你個人經營的生意！
http://www.ustsu.com/thread-4151598-1-2.html
所有在房地產仲介業界成功的人士，眾口一詞：會在此一產業成功的只有兩種人：男人、女人。或者，這兩種人也可以是：英語是母語的人、英語非母語的人。
翻成白話文就是：不管「任何人」都能在此一行業成功，賺取相當高的佣金，享受高度的財務自由。這幾乎是絕大部份其它產業所無法提供的，其它產業的薪水都有碰頂的問題，但房地產業的佣金則沒有上
● 要怎樣才能成功？
「既要馬兒肥，又要馬兒不吃草」，是不可能的事，天下永遠沒有白吃的午餐。沒有「不勞而獲」的便宜、也沒有「勞而不獲」的不公平（只要用對方法）。
如果每天工作八小時，你能賺取糊口的收入。若每天工作十二小時，你就一定可以成功。一開始，別把「Realtor」當成「朝九晚五」的工作，而是一種「全天候廿四小時」的職業。
要在房地產業成功，最重要的關鍵因素在於「Mind Set」（想法／心態）。只要你堅信自己可以成功、持之以恒地依照成功的方法按步就班、就能達到成功，因而啟動一連環的「成功的循環」。
如果你對自己沒有自信、認為自己不配成功、害怕遵循成功者教導的系統方法、則失敗是必然的結果。無法成功、更讓你失去信心、不敢有所作為、終於成為一個徹徹底底的失敗者。陷在「失敗的循環」無法跳出。
● 新手「California Realtor」的第一步：
首先，要有一個正確的觀念：「Realtor」等於是自己做小生意（Small Business），而不是受僱於任何人，你就是老闆！
因此，一個小生意在剛開始時，總是需要一些投資（可大可小，端視你對小生意的定位）。你絕對不會身無分文／手無寸金，卻妄想要開店當老闆、經營自己的小生意吧？
房地產界的老手，都是建議直接以「全職」的身份進入「Realtor」產業。這是一個競爭激烈的產業，很多人都是卯上全力在打拼，你覺得「兼職」會有多少機會勝出「全職」的對手呢？
如果站在顧客的立場，這一點就很容易瞭解：若你想買賣房子，你希望找一個兼職的人、還是一個全職的專業人士來協助你呢？
兼職的話，也許你能幸運地做到幾筆親朋好友的生意，但你的生意絕對僅止於此。
要當轉業當全職的「Realtor」，至少得有三、四個月以上的積蓄。
若是完全新手，找尋一家「Full Service」的公司是最好的（像「Intero」、「Coldwell Banker」都是這一類），它能提供最完整的訓練，有一套系統方法輔佐你成功，提供最完善的後備支援。若是老手，掛牌在「Pay As You Go」（例如「Century 21」）仲介公司之下比較理想，不必支付月費，也能領到較高的佣金成數。甚或，若有「Broker」執照亦可自己開設仲介公司，完全不必被任何人抽成。
以「Intero」為例，新手若想一年做七筆生意，則「每個月」的投資金額約為「七百美元」（完全沒有薪水，還要付月費，因為你是 Independent Contractor）（若想生意做得愈大，每月投資金額也要增加。例如每年想做 14 筆生意，則每月投資金額約需 US$1,800）。新手的佣金成數大約是五成（跟公司對分）。
買賣房子正常的佣金成數是總房價的「5%」或「6%」，視地點而定、也視「Realtor」的談判能力而定。佣金是由「賣方」負擔，在完成所有手續後（Closing - 房屋過戶、賣方順利拿到房屋價款後）才支付。佣金通常是由「代表賣方的 Broker」與「代表買方的 Broker」均分。例如，你是代表買方的新手 Realtor、約定跟公司對分佣金，成功幫買方買定一棟房價為一百萬美元、佣金為 6% 的房屋後，你能得到的佣金是：$1,000,000 x 3% x 50% = $15,000（噢，別忘了要繳約 30% 的保護費給山姆叔叔）。
● 成功是可預期的嗎？ 是的，我百分百肯定。
但前提是：無條件全盤接受公司的訓練、並且照做。有些事情看起來很容易做，但卻很容易不去做！這就是成功能否的關鍵。
例如，在任何場景下，公司都有一套寫好的「劇本（Script，最佳說詞）」，只要照本宣科，成功的機率大大提高。
你要記得的是：不可能所有的人都喜歡你，不要太在乎被拒絕（Don't Take It Personally）。只要真心想幫功別人，大部份的人都能感應到你的善意，你就會成功；但若時時刻刻只想著佣金，大部份的人都會嗅出你真正的企圖。不要想著錢、也不要追著錢跑，錢會自動向你靠近。
以下幾點是最容易成交的技巧，如果你覺得你能做到這幾點、亳無懼怕、亳不遲疑，那你天生就是吃這行飯的料：
★ 挨家挨戶敲門、陌生拜訪（每天至少一小時）。
★ 打電話給陌生人推銷（每天至少一小時）。
★ 運用社交圈的關係，努力建立／經營人脈（每天至少兩小時）。
★ 每天要運動、每天要聽新聞、每天要唸勵志書籍。
即使是年薪十萬美元以上的「Realtor」，每天還是照常去敲陌生人的門、建立地盤，據說每個月因每天敲門陌生拜訪、至少有一筆生意是因此而來的！
你怕敲陌生人的門嗎？你怕打電話給陌生人介紹你自己嗎？如果說：「每敲一個門、每打一通電話，不管結果如何，我就給你一百美元！」你願意做嗎？相信絕大部份的人都願意去做，而「Realtor」正是如此，投資報酬率是很高的，但很多人都不願意去做。（所以願意去做的人，就有好的機會！）
「Realtor」絕對是一個迷人的職業，因為它的潛力無窮，你有可能賺到你一輩子都想像不到的財富，認識許多有趣的人、協助需要幫助的人，成功轉型成積極樂觀進取的人，過著幸福的人生！
據統計，每 13 個成為「Realtor」的人、就有 12 個會退出此一產業。85% 的新「Realtor」，在 18 個月內會退出；另外的 10%，也撐不到五年。
你呢？想加入這個行業嗎？只想撈點鍋邊的油水？還是想在這個行業出人頭地？決定權在你，因為「Realtor」將是你個人經營的生意！
http://www.ustsu.com/thread-4151598-1-2.html
如何成為「加州房地產經紀人」
目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
● 想取得「California Realtor」執照的條件：
基本條件：
★ 須年滿 18 歲。
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）
★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
● 「California Realtor」考照前的必修課程：
「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。
每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。
要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
● 「California Realtor」考試：
房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。
★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。:
★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。
其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。
● 如何申請「California Realtor」考試：
完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
● 想成為「California Realtor」須多少費用：一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
★ 修課的學費：
「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。
★ 考試的費用：
1. 考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
2. 申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
3. 按指紋費用：約需 US$71
簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
新手「California Realtor」如何上路：
若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。
所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力 。
原文請看 http://ustsu.com/thread-4150998-1-2.html
在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
● 想取得「California Realtor」執照的條件：
基本條件：
★ 須年滿 18 歲。
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）
★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
● 「California Realtor」考照前的必修課程：
「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。
每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。
要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
● 「California Realtor」考試：
房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。
★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。:
★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。
其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。
● 如何申請「California Realtor」考試：
完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
● 想成為「California Realtor」須多少費用：一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
★ 修課的學費：
「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。
★ 考試的費用：
1. 考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
2. 申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
3. 按指紋費用：約需 US$71
簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
新手「California Realtor」如何上路：
若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。
所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力 。
原文請看 http://ustsu.com/thread-4150998-1-2.html
Monday, August 9, 2010
建築包商執照B牌考照班新班開課
本公司所推出的建築B牌考照班, 以其多年來從事講授考照班的經驗, 深知大家的需要, 所聘請的授課老師擁有深厚的建築設計和建造背景及實務經驗, 採用中文上課及考古題詳解的教學方式, 易學易懂, 配合最新教材以及電腦類比CD考古題, 可在家反覆練習, 使你省下大量的時間而能輕易通過州府考試而順利取得包商執照。本公司並提供房地產考照班和建築設計, 電腦繪圖, 代客送審和代請建照等等多項服務, 歡迎洽詢。
加州建築B牌新班開課, 開課日: 8月15日
每星期日下午1:30至5:00上課 (上課十六次), 費用: US $1,500 (Discount Price $1,200)
New Address: 9049 E Valley Blvd. #104, Rosemead, CA 91770
請洽: Gary Ma 626-200-9370
Friday, August 6, 2010
短售替代計畫 (Short Sale)
為救房市，避免法拍屋大量湧現，美國今年4月5日推出由政府補助的”短售替代計畫”Home Affordable Foreclosure Alternative Program，施行後雖縮短了短售的時間。地產經紀人認為，因銀行不熟悉此計畫的施行細則，造成混亂的標準, 不同的case常有不同回覆，讓想替客人儘快完成短售的經紀人充滿無力感。
此短售計畫其實是有鑑於房貸修改的成功率不高，美國政府提出的替代方案。希望屋主透過短售賣掉房子，避免成為法拍屋。短售屋雖然賣價不足支付貸款，但售價通常比法拍屋來的高些。 此計畫適用對象為有資格申請房貸修改計畫的屋主，這些屋主是此計畫的主要使用對像，貸款須於2009年以前核准，且已無力支付房貸、將被銀行查封後拍賣，且貸款金額小於72萬9750元者。
此計畫要求銀行預先核准短售屋，允許屋主雇地產經紀人從事短售服務，且允准賣方至少有四個月來行銷房屋。 政府並提供屋主3000元搬家費、1500元服務費及不超過6000元的金錢給房屋第二順位債權人，讓房屋順利完成短售，此對屋主頗有利，宜善加利用。
在稅賦上的優惠來說，透過短售賣掉房子的屋主，不足支付房貸的部分不須給付所得稅。
目前有百家銀行以上參加此計畫，各個銀行依照房貸的虧損、市場的狀況、屋主的誠意、房產的價值、產權等因素，來決定對申請案的核准或否決。
此短售替代計畫將於2012年底截止。銀行現在對此計畫的解讀及執行有些亂，但慢慢的會上軌道。屆時陷入困境的屋主，可望以更快速度的短售房屋，買主也不會因核准程序過慢最後不得不放棄。
此短售計畫其實是有鑑於房貸修改的成功率不高，美國政府提出的替代方案。希望屋主透過短售賣掉房子，避免成為法拍屋。短售屋雖然賣價不足支付貸款，但售價通常比法拍屋來的高些。 此計畫適用對象為有資格申請房貸修改計畫的屋主，這些屋主是此計畫的主要使用對像，貸款須於2009年以前核准，且已無力支付房貸、將被銀行查封後拍賣，且貸款金額小於72萬9750元者。
此計畫要求銀行預先核准短售屋，允許屋主雇地產經紀人從事短售服務，且允准賣方至少有四個月來行銷房屋。 政府並提供屋主3000元搬家費、1500元服務費及不超過6000元的金錢給房屋第二順位債權人，讓房屋順利完成短售，此對屋主頗有利，宜善加利用。
在稅賦上的優惠來說，透過短售賣掉房子的屋主，不足支付房貸的部分不須給付所得稅。
目前有百家銀行以上參加此計畫，各個銀行依照房貸的虧損、市場的狀況、屋主的誠意、房產的價值、產權等因素，來決定對申請案的核准或否決。
此短售替代計畫將於2012年底截止。銀行現在對此計畫的解讀及執行有些亂，但慢慢的會上軌道。屆時陷入困境的屋主，可望以更快速度的短售房屋，買主也不會因核准程序過慢最後不得不放棄。
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