美國加州買賣房屋+地產貸款、設設+建造服務

請電 626-200-7787 馬金陽

投資移民地產服務和管理

永信投資移民地產股份有限公司

EverTrust Realty Inc.

市場總監 Marketing Director: Gary Ma

電  話: 626-200-7787

E-Mail: octalink@gmail.com

永信投資移民地產有限股份有限公司是美國加州政府註冊的合法投資移民地產股份有限公司。本公司是專門為中國民間資本提供全方位投資移民買賣加州地產的服務和管理。
業務包含了投資移民地產項目的研究、調查、分析、翻修和管理、並联合加州政府核准的律師樓連手提供一條龍式的投資移民服務。
本公司是以客為尊的理念來為客戶服務並保証達到双贏的目的。
在美國合法取得地契產權後是沒有產權的年限的、美國的地契產權是可以世代傳承的。

本公司推荐地產投資項目的三大特点:

時間短、利潤高、風险低
1.         投資人投50万到100万美元到任何投資移民項目、絕大多數移民投資公司是不許投資方進入移民項目的管理、也不允許投資人對投資的資金加以监督。這樣投資人的錢就像断了線的風箏、完全不知去向。和絕大多數移民投資公司不同的是、永信投資移民地產股份有限公司採取資金完全透明的方式、讓投資人參與投資移民項目的管理监督、資金的流向及財務收支完全透明化。本公司將協助並指導投資人如何在美國加州經營管理您的地產投資項目、並您一起參與經營管理並收取合理費用。

2.         投資人投入資金後、絕大多數移民投資公司的移民項目、不僅几年內無收益、更可怕的是因項目失敗而導致財務損失及移民身分也無法拿到、真可謂人財兩失。永信投資移民地產股份有限公司擁有數十年美國加州地產買賣和貸款的經驗、所有投資移民項目均由本公司精挑細選出來的最適合投資的地產、不僅會有利潤回報並且可達到美國移民局的就業要求、使您輕易的符合美國移民標準、并且可得到合理的利潤、五年後您可選擇取回資金或繼績投資並享受利潤回報。

3.         投資風险如何減到最低呢? 任何投資均有風险、但是永信投資移民地產股份有限公司所採取資金完全透明的管理方式、完全免除了資金被欺騙的風险、只有投資人及本公司協助管理、双方極昜達成共識、投資人的資金會在您的公司帳号內、通過銀行的電子帳号、您隨時可查帳、您完全清楚的知道公司的收入和支出。這是本公司站在投資人的立場上所設計及提供投資人可以持續經營管理的地產事業、而不是把您的資金投入數十個開發項目、您根本沒法掌控您的資金的局面。本公司通過多年在美國生活和地產買賣和貸款的經驗、提供最好的項目和最佳的团隊來管理监督、確保您所投資的項目成功。

EB-5 投資移民項目

1.    對美國失業嚴重的地區來進行投資移民、美國政府規定金額:50万美元以上

·         投資本地產買賣和貸款公司50万美元

·         投資本地產買賣和地產物業管理公司50万美元

·         投資小型餐館50万美元

·         投資中小企業事務机租售及網路管理公司50万美元

·         投資小型網路咖啡店50万美元

·         投資小型麺包店50万美元

2.    對美國一般地區來進行投資移民、美國政府規定金額:50万至100万美元 

(包含地產和物業的產杈及生意)

·         投資中型餐館含酒吧100万美元

·         投資小型超市100万美元(有房地產抵押、非地皮)

·         投資海鮮批發100万美元(有房地產抵押、非地皮)

·         投資地產及物業管理公司100万美元(有房地產抵押、非地皮)

·         投資麺包店100万美元(有房地產抵押、非地皮)

3.    對美國一般地區來進行投資移民中型項目、300万美元、可以多人合伙 

(包含有房地產抵押及生意)

·         投資加州私立高中學校、300万美元

·         投資食品批發生意、300万美元 (有房地產抵押)

·         投資小型商業地產、300万美元 (有房地產抵押)

·         投資房地產裝修管理物業公司、300万美元 (有房地產抵押)

4.    對美國一般地區來進行投資移民大型項目、500万美元以上、可以多人合伙 

(包含有房地產抵押及生意)

·         投資中大型酒店、500万美元起 (有房地產抵押)

·         投資大型超市、500万美元起 (有房地產抵押)

·         投資高科技新能源公司、500万美元起 (有房地產抵押)

·         投資銀行法拍屋、1,000万美元起 (有房地產抵押)

·         投資房地產私募貸款公司、500万美元起 (有房地產抵押)

·         投資中型商業地產、500万至1,000万美元(有房地產抵押)

·         投資大型房地產開發、1,000万至5,000万美元(有房地產抵押)

此4大類項目投資者可參加實地考察、14天考察、費用另計。

包含: 吃中餐、住五星級酒店、豪華車接送、迪士尼遊玩、本公司可發邀請函。
所有以上投資項目由本永信投資移民地產股份有限公司負責、投資人监督管理。
本公司參與每個投資項目的监督管理、每個投資人將支付律師費、美國移民局費用、其他各種手續費用、以上各類投資項目將由加州政府核准的律師樓主辦。

兩個月來承接了REO工程

好久沒有更新PO文了、最近兩個月來承接了REO工程、內容是急著趕工、而且不断的變更工程項目、本來五個星期的工程結果拖到近兩個月、完工後上巿、想買請CALL我。626-200-7787

http://www.zillow.com/homedetails/1723-N-Kenmore-Ave-Los-Angeles-CA-90027/20810197_zpid/

如果想要投資REO、本公司的服務從尋找REO、買屋、翻修、加建、賣屋、一條龍式的服務、保証滿意。想買請CALL我。626-200-7787

房地產執照班 - 新班開課

中文講解最新考古題, 州試不過可重覆上課
隨時可插班上課, 每星期日下午三到六點半
上課八次共28小時、上課地点: Rowland Heights, CA 81748
Please call 626-200-7787馬老師 

建築包商B照裝修牌考照新班開課

南加房地產的價格因次貸風暴, 法拍屋超低價, 吸引了衆多的華裔投資客搶購, 因此翻修加建許多工程也進入了高度需求的時代。也因為建築翻修加建商機的強勁增加, 伴隨而來了許多的法律糾紛, 其中絕大多數皆因承包商沒有合法執照而起, 依加州法律規定, 只要工程費超過$500元, 承包商就必需要擁有由加州政府(建築包商管理委員會)所發的建築包商B牌執照, 如您正從事房屋翻修加建的行業, 應依規定考取B牌執照, 以確保您和屋主的權益, 同樣的屋主也應依規定雇用有執照的承包商, 以免招致不必要的損失。

本公司所推出的建築B牌考照班, 以其多年來從事講授考照班的經驗, 深知大家的需要, 授課老師擁有深厚的建築設計和建造背景及實務經驗, 採用中文上課及考古題詳解的教學方式, 易學易懂, 配合最新教材以, 可在家反覆練習, 使你省下大量的時間而能輕易通過州府考試而順利取得包商執照。本公司並提供房地產考照班和建築設計, 電腦繪圖, 代客送審和代請建照等等多項服務, 歡迎洽詢。新班開課: 2015年5月23日上午10點至1點、每個星期六早上、每期約四個月。費用$1500、現在優待價$1200、上課地点:Rowland Heights, CA 91748。謝謝!
請洽: Gary Ma 626-200-7787

需要HOMESTEAD嗎？

通常買房後，會收到一兩封好像是政府發出的信件，有時更會將大家屋契的副本附在信件上，信內指出會為大家辦理一種手續，稱為 Homestead Declaration，來保存該房屋的淨值，以防將來被人追債時，該房屋至少有七萬五千美元的淨值是不會被債主取走，而已婚夫婦則有十萬美元的保障，至於六十五歲以上、或有殘障人士，則有十萬美元保障。要做這種手續，對方是要收取儿十美元的費用。

究竟屋主有否需要做這種 Homestead Declaration? Homestead確定是法律上給予業主的一種保障，除非屋主欠房屋扺押貸款銀行的債務、或欠政府稅金、或欠子女供養費(Child Support)；否則，其他債主若要取去屋主的房屋，Homestead保障條例就可以予屋主七萬五千美元至十萬美元保障。

但Homestead 保障是無需預先申請或登記，將來一旦有需要時才辦理，也不會太遲，因為這項保障是不會失去的。因此，當大家收到這類信件，不論它如何像是政府的公函，其實都是一些私人公司想賺你儿十美元的費用；一般情況中，無需理會這類廣告信。

其實所謂保障屋主七萬五千美元至十萬美元並不包括“有使用房屋所抵押的貸款”只有保障沒有使用房屋做抵押的貸款。所以和屋主所欠房屋貸款銀行的債務、或欠政府稅金、子女供養費等等債務無關。

而Homestead Declaration有一項好處是每年可減免七千美元的房屋地產稅、大約每年可少交七十多美元。Gary Ma (626) 200-7787

美國加州的產權種類

國人移民美國均喜購屋置產,但美國的法律與祖國大不相同而其中所涉及的權益稍不慎能帶給你很大的困擾, 因此在購屋前就要先想好, 用那種產權方式擁有你的房產最符合自己的利益.
在加州有八種擁有產權方式其中分個人擁有及共同擁有

1. 個人擁有權(Sole Ownership)
在法律上未婚人士或已離婚人士或雖然已婚人士﹐希望以個人名義擁有產權時﹐其配偶必須簽署書面文件﹐聲明同意﹐放棄一切和房地產有關的權利產權及利益。

2. 共有擁有權(Co-Ownership)
(a) 夫妻共有產權制(Community Property )夫妻共同或個別在婚姻期間購置的財產﹐除非有特別聲明﹐凡產權之轉讓時﹐皆假定為夫妻共有財產。在夫妻共有財產法規下各自擁有支配一半財產的權利。

(b) 聯合擁有權利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有﹔產權可由單一遺囑或轉讓所造成﹔而遺囑中必須講明產權轉讓是以 “聯合均有” 方式登記﹐這最大特點是生還者的擁有繼承權。有其一人死亡後﹐房地產可立即無條件的置於其他共有者名下。所以用Joint Tenancy 登記的房地產不會受到遺囑的支配, 國人喜歡三五好友共同投資旅館酒店公寓或商場,但在產權上如選擇Joint Tenancy ,如有人不幸死亡而他的產權便自動無條件的併入其他共同投資人手中, 未亡人是拿不到一毛錢的, 此點不可不慎.

(c) 共有權制(Tenancy in Common )在共有權之下各自擁有其不可分割的個人利益,但與聯合擁有權利制不同是各人的利益可以有不同比例,沒有生還者的繼承權﹐每一共有人擁有其個人的一份利益﹐而在這共有人死亡後﹐利益可置於其繼承人名下。

(d) 信託制(Trust)加州房地產的產權可以信託方式來實現。信託機構特有房地產法律上及產業等值上的產權﹐而受託人則代理託付人及受益人持有產權﹐託付人及受益人仍保留房地產的權利及責任。目前許多夫妻或公司為了遺產問題將產業交付信託處理.

(e) 夫妻共有財產制未亡人權益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實行的一種產權。在夫妻共有財產中丈夫或妻子在轉讓文件中特別聲明未亡人的權益﹐並由受益人以書面簽名同意配偶身亡時將自動轉換為與聯合均有權制的相同執行程序。

如何決定哪一種產權擁有方式最適合您﹐以及如何登記房地產產權﹐應根據您的個人情況詢問律師、會計師。

房屋貸款所需要的文件

購屋時申請貸款需準備的文件 (含薪水或時薪)

1. 最近２年的薪資表(W-2)。
2. 最近２次工資單的存根。
3. 最近３個月的銀行報表。
4. 由銀行提供可証明的購屋頭款。
5. 有效的買賣合約的影本。

購屋時自雇主借款人需準備的文件

1. 除了收入所得的文件部份須如下，其他文件同上述一樣。
2. 最近２年的報稅記錄，(包括Schedule A, B, C, E, 1120, 1120S)
3. 當年的資產損益表

申請重新貸款需準備的文件 (含薪水或時薪)

1. 最近２年的薪資表(W-2)。
2. 最近２次工資單的存根。
3. 最近３個月的銀行報表。
4. 付房屋估價費。
5. 房屋產權複印件。
6. 保證產權保險單複印件。
7. 有效期屋主保險單。
8. 適用的水災保險單。

自雇主申請重新貸款需準備的文件

1. 除了收入所得的文件部份須如下，其他文件同上述一樣。
2. 最近２年的全部報稅記錄，包括可適用的稅表附表
3. 今年的財務報表
4. 目前的資產損益表

 

如何開始你的貸款(按揭)業務

美國住房市場仍是令人鼓舞的積極，三十年貸款(按揭)利率，雖然仍遠低於7.00 ％，家庭資產貸款利率已經上升到足以迫使許多人重新貸款(Refinance)以減少比較高的月付款，以及超過 21萬億美元的浮動利率抵押貸款即將到期，對未來數月的貸款市場，將有正面積極的影响。

需要做的如下：
1。做一個清單。你需要做一個列表的每個你認識的人。確保你有他們的地址，電話號碼和電子郵件地址，如果可能的話，再加上和任何其他信息。
2。寄一封私人信件給每個你認識的人。告訴他們，你現在做抵押貸款業務，你願意用任何可能的方式幫助他們。
3。後續幾天後，打電話給每個你認識的人。再介紹自己和自己的業務。詢問他們是否有任何問題，信貸和/或抵押貸款。問每個人問題，可幫助您對每個人的貸款更了解，並大量的筆記、儘可能記下所有的信息。
4。寄手寫的“謝謝你“明信片給每個你打過電話的人、表達你的感激他們所花費的時間、並向他們所提供你可以為他們省錢的信息。非常少人用“謝謝你“明信片的今天、每個你打過電話的人都會對你印象深刻。
5。每個月發送節日賀卡，生日賀卡，明信片，文章和信息行業信息。由於你不斷的提供有價值的信息，你會最終被接納為專家和值得信賴的顧問。
6。永遠不要停止建造您的清單資料庫。每一天設定添加一個新的聯繫人設為你個人的目標，然後按照相同的步驟為每天添加到您的清單資料庫中。

這是開始您的清單資料庫和新的抵押貸款業務。每一天不斷補充您的清單。正確處理您的清單資料庫將導致每月您的貸款(按揭)客戶不斷推介新客戶。清單資料庫越大，你就會有客戶推介越來越多新客戶給你。
通過有效地使用你的清單資料庫，加上維持卓越的服務水準，並保持你的名字在每個客戶心中，想到貸款就想到你，一個偉大的商業機會就產生了。
想加入貸款(按揭)業務行業嗎?很有前(錢)途的行業。
Call Gary Ma 626-200-7787

美國明年收入稅增加

This list does not even take into account the Health Care Reform Taxes: Personal income Tax Increase.
The top income tax rate will rise from 35% to 39.6%. The lowest rate will rise from 10% to 15%. All the rates in between will also rise. Itemized deductions and personal exemptions will again phase out if you have "too much income", which has the same effect as higher marginal tax rates.

The marginal rate hikes starting January 1, 2011 are below:
- The 10% bracket rises to an expanded 15%
- The 25% bracket rises to 28%
- The 28% bracket rises to 31%
- The 33% bracket rises to 36%
- The 35% bracket rises to 39.6%

Higher taxes on marriage and family. The "marriage penalty" (compressed tax brackets for married couples) will return starting with the first dollar of your income. The child tax credit will be cut in half from $1000 to $500 per child. The standard deduction will no longer be doubled for married couples and the dependent care tax credit will be cut.

Higher tax rates on savers and investors. The capital gains tax will rise from 15% this year to 20% percent in 2011. The dividends tax will rise from 15% this year to 39.6% percent in 2011. These rates will rise another 3.8% in 2013.

The Dreaded AMT (Alternative Minimum Tax) The AMT will hit over 28.5 million families, up from 4 million last year as a result of the failure of Congress to index the AMT and expiring exceptions. You will be calculating your tax twice and you will pay tax the higher of the normal income tax or the AMT.

The end of the year is almost upon us. Don 't wait until the last minute to start thinking about what the new tax laws will mean for us. 請勿等到最後一分鐘才思考稅的問題、請咨詢稅務專家。
轉載網路文章

原來計劃的部落格

原來計劃想把我的部落格分成以下三個部份:

1. 地產買賣及經紀考照教學部份
2. 建築設計電腦繪制施工圖及加州建商B執照考照教學部份
3. 地產貸款部份

房屋貸款 - 不成功不收費

貸款保證順利成功、重貸換貸好時機、不成功不收費

Phone: 626-200-7787 Fax: 626-548-5708 Gary Ma

各位同學趕緊找個大腕朋友也权当练练手吧

最近有位同學請我幫忙找Apartment Properties、她富商朋友想來美國投資房地產等等、我就問她: 你朋友想投資多少錢在這個案子上面、她說不知道。我寫email給她說、如果我們不知道你朋友想投資多少錢來買此Apartment、因為範圍太大、那成功機會不大。她說: 好吧、那我來問問我那朋友他到底要投資多少錢。幾天之後我收到她寫的email、內容如下:
My friend said: 计划投资600万美元以内购买公寓，主要是为了租金收入和价格升值，所以我们要充分考虑地点和位置，以及物业的维护状况，和每年的税收，以及物业的过户手续费。另外，考虑到我们不熟悉美国，希望能够有多一些选择，同时我们还要尽可能多实地考察情况，所以会给你带来很多麻烦，你权当练练手吧，我们同样会谢谢你们的帮忙。投资的时间应该在明年上半年比较合适。

各位看倌、因為原文是簡體中文、那我也就照登了。哇! 『600万美元投资、权当练练手』各位同學請想想、如果可以貸款的話那他的購買力將超過千萬美元、或許可能買到超過一百套房子、毎套租金若以千美元月租來看、月收租金將有十多萬美元、幾年後房價回升、一定能賺到不少錢、那下回己經練過手了、他可能會投資好幾個600万美元、哦! 各位同學試想、如成功的話、這個投資者將會是我們今後主要服務的客戶(主子)啦! 平時可以幫這個投資者管理這些Apartment Properties、收些管理費、想想就很過癮了、不多說了、我要趕緊去做我的春秋大夢了、先上網MLS找找Apartment、看有沒有比較合適的Properties for Sale吧。

各位同學由此可知、客戶不用很多、好的客戶只要幾個就够了、現在老中有錢了、各位同學我們大家有機會就要好好把握、也趕緊找個中國大腕朋友也权当练练手吧。

地產考執照新班九月十八日開課、報名請早。馬老師 626-200-9370

每月精選 9/2010 Call Gary Ma 626-200-7787

有錢一定要買這個產業 (可辦美國身份)

• Price: $5,400,000

• Lot Size: 2 - 248 AC

• Property Type: Agricultural

• Tax ID / APN #: 3215-014-017

Major Price Reduction!!!Seller Financing Available. See this beautiful property at the website - www.bouquetcanyonranch.com. Land and water tested excellent for grape production/winery. Also beautiful area for hotel/spa destination, private school, or homes. Located in LA County, not Santa Clarita or Saugus city zoning. Water rights from nearby spring are included. Two functioning wells. Three homes, guest/lodge, barns, pool and out buildings currently on property.

Located at the Northeast end of Bouquet Canyon just beyond the Reservoir, it backs up to the National Forest. The views across the road are also the green National forest.

買房子如何取得附近的城市報告

http://www.homefair.com/real-estate/city-profile/index.asp

加州各區房價七月漲幅

學區資訊

請点击以下學區了解各學區以及學校的相關情况和資訊：

羅蘭學區 Rowland Unified School District
http://www.rowlandschools.org/

核桃學區 Walnut Unified School District
http://www.wvusd.k12.ca.us/

哈崗、拉朋地學區 Hacienda La Puente Unified School District
http://www.hlpusd.k12.ca.us/webapps/portal/frameset.jsp

西柯汶纳學區 West Covina Unified School District
http://www.wcusd-ca.schoolloop.com/

波莫纳學區 Pomona Unified School District
http://www.pusd.org/education/components/scrapbook/default.php?sectionid=1

奇諾崗學區 Chino Valley Unified School District
http://www.chino.k12.ca.us/

喜瑞都ABC Unified School District

http://www.abcusd.k12.ca.us/

阿罕布拉Alhambra Unified School District
http://www.alhambra.k12.ca.us/

亞市Arcadia Unified School District
http://site.ausd.net/

天普Temple City School District
http://www.tcusd.net/pages/Temple_City_Unified

爾灣Irvine Unified School District
http://www.iusd.org/
想知道某所學校的學分及其排名情况嗎？
http://www.psk12.com/rating/index.php

短賣屋

目前在美國加州的地產市場之上“短賣屋”隨處可見，佔了上市屋很大的一部份，而買主及經紀人，只要一遇到“短賣屋”就有些無可奈何。


“短賣屋”(Short sale)是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。也就是說貸款銀行同意承担損失，讓屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。
但是市場上所見到的“短賣屋”，很大的一部份卻還未得到貸款銀行的同意，由屋主或經紀人自行定價而掛牌出售。由於每個房子的銀行都不一樣，所以“短賣屋”的買賣成功率也就變的很低，幸運的屋主可以賣掉，但大多數都只會在市場上擾亂人心，到頭來只有被拍賣或被銀行收回。

為何會出現短賣(Short Sale)的房子呢？
屋主在房價高時貸款買進，由於種種原因屋主不能還貸，在美國屋主有幾條路可走：
一，向貸款銀行申請降息或修改貸款(loan modification)而降低每月的還貸，因此可繼續擁有房屋。
二，放棄房屋，一走了之。可是這樣做會毁了自己的信譽，在七年中都很難再貸款買房。
三，短賣屋(Short sale)，屋主委託經紀人賠本出售短賣屋。但是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得，都不够還銀行的貸款，自己又没錢補差價，也不想放棄房屋而毁了自己的信譽。這時屋主向貸款銀行提出申请，希望貸款銀行同意賠本出售并承担差價的損失。如果銀行批准了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽不會毁得那麼惨。銀行會根据每個屋主的具體困難和經濟情况（hardship）來决定是否願意原諒屋主并承担損失，可是在南加州仍然有大约80-90%的短賣屋(short sale)得不到批准而賣不出去，并不是因為找不到買主，而是銀行不肯放。

短賣屋（Short sale）的買賣過程：（一個不成功的例子）
屋主小張兩年前得到100%的貸款，借了60萬美元買了一棟新房子，他欠第一貸款銀行48萬（first loan），欠第二貸款銀行12萬（second loan）。今年初由於小李的工作調動，他们不得不搬家。可是那棟房子的市場價已降到46萬左右，而他不可能拿出14萬來不填補差價還清貸款，於是我接到小張的委託，幫他掛牌短賣屋出售他已經搬空的房子。

我和他簽了代理合同（listing)之後，立即將房屋的所有資料加入到南加州的MLS系统，出價45萬美元（比市場價低）。由于房子又大又新，條件很好，市場上也不多見，所以一周後我就通過不同的買方經紀人拿到了10個購買合同（offers），我挑了一個條件最好的買主：出价47萬，首付20%現金。

找到最佳買主之後，我就按照第一貸款銀行的要求准備各種文件：屋主的困難聲明書（hardship letter），銀行存款証明，工作收入証明和過去兩年的税單（W2form）；買主的購買合同（purchase agreement）；賣房費用清單（closing cost）以及估價用的鄰近房屋買賣成交價對比（comparables）等等，一共50頁的文件（short sale package）郵寄或傳真給第一貸款銀行的損失處理部門（loss mitigation department）。

接下來的就是遙遙無期的等待，我定期打電話或郵件给那個部門的人員，可是要不就没人接電話，要不就是說還没時間看我們的材料。他們只不過是銀行的一般職員，銀行的損失與他們也没多大的厲害關系，而且他們每天要處理的文件也非常多，人手又不够。當然不同銀行有不同的情况。

大約兩個月過去了，有了一點進展，我的文件已紀上交到“短賣屋部門”了（short sale department）。讓我與那個部門的負責人聯系。當然，這期間我與賣主的第二貸款銀行和買主都定期保持着聯系，以確定買主還在等待之中。

這樣又等了半個多月，終於，我接到了第一貸款銀行的批准信件，但附带了很多條件，其中最主要的就是要我们在一個月之内辦完所有的過户手續，而且他們同意给第二貸款銀行一萬美元，如果第二貸款銀行不同意这個分成，那麼這個買賣也成不了。得到第一貸款銀行的批准是我意料之中的，因為第一貸款銀行的損失并不大，最多四五萬美元，而第二貸款銀行會損失11萬美元。所以關鍵是看第二貸款銀行能否批准。

我立即給第二貸款銀行的總經理發了一封提議書并附上很多相關文件，希望他能接受一萬美元的補償而放棄對屋主的債務追踪。如果他不接受，房子一旦被第一貸款銀行拍賣，那麼第二貸款銀行就會損失所有的12萬美元，一分錢都拿不回来。照理說第一貸款銀行願意給第二貸款銀行一萬美元的分成已經是很大方的了，可是没想到第二貸款銀行很有骨氣，覺得第一貸款銀行給他們一萬美元是對他們的悔辱。這個第二貸款銀行碰巧是一個中國人擁有的貸款銀行，我對他們能在美國創辦銀行并發展了幾個分行充满敬意，可是為了這點面子而放棄一萬美元也似乎不像個銀行家所為。當初為了攒取高利息，把第一貸款銀行，第二貸款銀行留给自己時 ，就應該知道有今天的風險。我和這個老總通過幾封郵件，知道他對屋主和第一貸款銀行都很不满意，說我們中國人應該争取自己的尊嚴，寧為玉碎不為瓦全。他堅持要第一貸款銀行给他們五萬美元，否則就不放手，而第一貸款銀行堅持最多一萬美元，互不相讓，再也無能為力。

我幾個月的工作就這樣付之東流！其實就算是第二貸款銀行同意了，也得從頭來過，因為就在第一貸款銀行批准的前一天我接到買主的電話，說他們等不了，已經買了另一棟房子了。我知道我還可以找到新的買主，可是由於買主不同，價錢和其他條件都不一同，我必須以新的買主重新申請批准和延期。

屋主小張也無能為力，只有等待銀行的拍賣通知，可是至今半年過去了也毫無音訊，那麼好的房子就這樣空在那兒，即便有很多人想買也只能等着買拍賣不成後的銀行屋了。當然如果買主有全現金的話，就可以到拍賣現場去購買。

為什麼有那麼多的短賣屋（Short sale）上市呢？
兩三年前當房價上漲時，市場上幾乎就見不到短賣屋，而今房價大跌，擁有負資產的屋主越來越多，這時如果屋主的經濟情况發生了變化，比如說失業，降工資，工作調動或家裡挣錢的人生病，去世了等等，屋主不能償還貸款而不得不賣房，這才是短賣屋上市的真正原因。

可是，現在却有很多屋主，他們的經濟情况根本就没有發生變化，如果願意，他們完全可以繼續償還貸款，但是眼看自己的房子成了負資產，心裡很不舒服，而市場上的房子又很便宜，所以有的屋主就决定先去買棟便宜的房子，再掛牌争取短賣屋。因為對屋主來說争取短賣屋的工作都是由經紀人來做，如果通過了，屋主的信譽損失也不大，而且還不用支付任何費用，因為經紀人的佣金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的短賣屋。不過這種情况下的短賣屋當然很難得到銀行的批准。目前在我們這個地區短賣屋的成功率大約只有百分之十左右，其中多數是那些有真正困難的，只有一個貸款銀行的，而且差價並不是很大的屋主。

加州成為海外購房者第二選擇地

根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR）的最新報告，截止3月31日的過去一年中，全美7%的房地產交易，即價值660億美元的房產被居住在美國以外的人士以及持臨時護照的新移民買走。而加州已經成為這些海外購房者的第二選擇地，僅次於佛羅里達州。該協會的研究表明：

1. 佛羅里達州是海外購房者的首選目標，去年交易量達22%。加州位居第二，占12％，其後是亞利桑那州（11％） 和德克薩斯州（8％）。而加州在兩年前曾占首選地位。
2. 28％接受調查的房地產經紀說，過去一年中至少接待有一個國際客戶，比去年增加了5%。
3. 海外購房者去年在美國買房的中間價為21.94萬美元，相比之下全美中間價為17.25萬美元。房地產協會報告認為，是因為「海外買家傾向於購買高端市場。」
4. 多數海外買家（66%）購買的是家庭獨立屋。同時，海外買家購買康斗的比例為23%，比美國人高出5%。
5. 海外買家以現金付款的故事不是甚麼神話。房地產經紀人說，55％的海外買家支付現金，而普通買家支付現金的比例是8％。報告分析說：「多數海外買家使用現金，是因為在美國建立國際信用還很困難。」

全國房地產經紀人協會主席Vicki Cox Golder將外國人對美國房地產興趣激增的原因歸結為：「變化中的美元價值對國際房地產業務產生了強烈的影響。此外，美國的房地產市場走向在海外造成的印象，導致許多外國客戶相信在美國買房比在他們自己的國家買房更便宜，且更保值。」  http://www.epochtimes.com/b5/10/7/21/n2971927.htm

美國房貸利率創四十年新低

本週美國房屋抵押貸款利率繼續探底。根據房地美（Freddie Mac）和追蹤房貸利率的銀行利率網（Bankrate.com）的調查，現在的房貸利率達到了歷史新低。

房地美的每週報告顯示，30年固定利率房貸本週四下滑到4.44%，是1971年房地美開始跟蹤這一指標來的歷史最低水平。上週，市場通行的30年房貸利率為4.49%，而一年前的水平為5.29%

15年固定利率房貸則由上週的3.95%下滑到本週的3.92%，也創下房地美1991年開始追蹤這一利率水平以來的最低點，而一年前這一利率為4.69%。

五年浮動利率房貸（Adjustable Rate Mortgages）也在本週降至2005年以來的最低水平3.56%。
Bankrate.com對全美大型房貸公司、銀行的調查結果和房地美的數字相吻合。該公司公布的30年固定利率房貸的平均值已經是連續四週下滑，從上週的4.66%降到本週的4.57%。15年固定利率房貸則從上週的4.11%降至4.06%，是有記錄以來25年間的最低值。五年利率重設房貸降至3.92%，而上週的水平是3.95%；一年利率重設房貸則連續4週維持在4.8%。
房貸銀行家協會本週公布的數字顯示，房貸申請率比上週溫和的增加了0.6%，其中新房貸款申請增加了0.3%，重新貸款申請增加幅度為0.6%。